■调查网

　　最近的楼市“小阳春”,二手房成交量功不可没。一些城市的二手房签约量远超期房,二手房为何走俏?零点调查员近日在北京进行调查,走访二手房购房者以及房屋中介机构,了解二手房热销的原因。

　　年轻人结婚不想再租房

　　年轻人婚房成为重要刚性需求。数据显示,北京20-34岁的适婚人群占全市总人口的比例逐年递增,截至2007年底已高达30%,这部分需求非常巨大。笔者从我爱我家房地产中介公司了解到,目前二手房的购房人群中,首次置业的自住需求占65%。一位受访者表示:“我马上就要结婚了,不想再租房住了,而二手房可以即买即住。”

　　二手房的成交情况也证明了这一点。从3月的成交情况来看,二手房的购买者以首次置业人士居多。购房者大多数是二三十岁的年轻人,基本都是为了结婚才来买房,相关数据显示,在3月各类型购房人群中,30岁以下的年轻人购房成交量环比上涨了125%。

　　目前成交的二手房也以低总价、小户型住宅为主,北京3月份成交的二手房中71.8%的价位在60万以下,90平方米以下户型成交套数占总量达64.40%。这样的价格和面积显然也比较适合初婚的年轻人。

　　人气更旺配套更完善

　　对于大多数的自住房的购买者,住宅区的人气是很重要的考察因素,有被访者表示“一般新盘交房后好久都空着没人住,感觉不像住宅区,老小区呢,到处有老人孩子溜达,又安全又觉得有人气”。新盘空置率高,不仅让购房者没有家的感觉,还影响小区周边的配套设施建设。而二手房多位于成熟小区,周边医院、超市、菜市场、家居建材等配套都较为齐全,对于自住需求的购房者,生活极为便利。

　　不少受访者表示,新盘“地段好的价格贵,价格能接受的又有点偏”,同地段的价格优势是二手房的核心竞争力。除了价格,近期的二手房交易火爆也与市场新盘供给量减少有关。

　　当前交易成本相对较低

　　2008年12月,由财政部、国家税务总局联合下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》,其中明文规定:“个人购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售时,免征营业税；个人购买不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税”。此前,二手房交易的收税标准是,凡距离上次交易时间5年内的普通住房均需缴纳两次交易总价差额5.5%的营业税。与此同时,新房的交易成本却没有什么松动,大额税费如3%的契税、2%的公共维修基金都是笔不小的支出。

　　中介费大幅优惠。在前两年地产火热时期,知名中介机构的佣金费率基本都是3%,目前则有较大幅度的优惠,最低可至1%。佣金的减少也推涨了二手房的人气。

　　凌子