楼盘采样:没来得及涨价就卖完了

　　短短三个月间，上海新楼盘涨价幅度超过15%，许多楼盘呈现“一房难求”的局面，二手房市场交易数据同样火爆。楼市为何突然再次出现井喷？房价躁动的背后隐藏了什么？

　　理财一周报记者走访了沪上各楼盘售楼处、中介、房地产交易中心，并采集多名研究机构权威的意见，试图为广大购房者还原楼市真实的交易状况，揭开房价迷雾。

　　东方早报理财一周报记者/陈珺

　　一周以来，记者在沪上多处售楼盘深切感受到，房源的确紧俏。年初开盘时还“胆战心惊”的开发商们，现在是另一种姿态。

　　房子卖得太快

　　从新房网的新房预告中，最近一个月内环以内新开盘的物业有不少集中在长寿路沿线的静安普陀板块内,记者实地走访的首站便是这里。

　　距离长寿路两条街之隔的陕西北路1688号乐活居，房型为57平方米～74平方米的小户型，均价3.3万元以上。虽然6月4日某网房产讯息公布的预计售价还是150万元起，但记者在现场询问时，售价却已高达180万元～240万元。

　　该楼盘6月27日才正式开盘，但23日已经有不少买家提前找上了门。一位姓张的销售员告诉记者，周一至周五的时间，看房的人并不算多，每天也就三四十人，周末两天的看房人达到了200人以上。“一到周末，售楼处的工作人员不得不在样板房的软木地板上铺上了一层厚厚的塑料毯，以免地板上留下更多的鞋印和凹陷。”他说。

　　有趣的是，这位张姓销售人员介绍楼盘时总是时时刻刻提到“投资价值”。他坦言，多半看房人都是带着投资心态来的，除了关心房价和租金，“目前周边地区的小户型租金回报率大约是4000-5000元/月，但像我们这样的高端物业，放到虹桥板块至少是1.5万元的租金，就算8000元也是不小的回报。”

　　与乐活居相隔不到5分钟车程的宝华·城市晶典，售楼处则显得非常冷清，一问才得知，不是没人买，而是卖得太好。总共102套房源，目前仅剩1套尚未售出，是面积160平方米的三房，目前售价是27500元/平方米，总价438万元。

　　事实上，该楼盘4月18日开盘当天就售出了75%以上的房子，卖得最火的就是98平方米和117平方米的中小房型。

　　谈及周边地块高企的房价，销售经理虞文涛不免遗憾地告诉记者，因为房子卖得太快，还没来得及涨价就几乎卖完了，如果晚一个月开盘，房价会更高。

　　购房贷款需求增加

　　6月4日正式开盘的申亚瑞庭，是位于延安路高架旁靠近镇宁路的“老弄堂”风格的电梯洋房。

　　售楼处是一间大小20平方米的小屋，记者到达时，前台小姐正悠然地泡在“开心网”上，没有一位看房人或买房人在场。

　　该楼盘的公关经理王珍怡告诉记者，开盘至今，总共53套房源已售出30%，“没有大规模发布广告，我们楼盘吸引到的买家主要是周边住户，在这里二次置业。”

　　据了解，目前该楼盘的每平方米均价为2.9万元~3.6万元，总价最低270万元，最高达到800万元。虽然监管层对二套房贷的管理未见松动，但高额的房价之下，大多数买房人的贷款需求也增加。

　　在记者与前台小姐对话时，农行徐汇支行一位姓范的信贷员打来电话，前台小姐当着记者的面称：“大多数客户要求，希望贷款成数增加，最好可以把二套房的贷款成数做到八成，这种情况现在比较突出……”

　　中介充斥中环线地块

　　浦东中环路段进入了紧锣密鼓的建造阶段，这似乎进一步推升了周边楼盘的价格。位于成山路锦绣路的大华锦绣华城，最近三个月的涨幅可以用“疯狂”来形容。

　　在售楼中心门口的车道上，不下20个二手房中介手持着房源信息的传单“把守”在路口，车窗一开，许多小纸片便飞了进来。

　　由于该楼盘目前销售的是6月份刚开盘的二期公园纪，而之前的一期、二期、三期均有二手房在售，一定程度上形成了竞争，但“僧多粥不少”的格局，让两方各得其所。销售情况看来很乐观，两栋总共120套房源，不到一个月已经售出了40套，均价在1.9万元以上。

　　这个楼盘也养活着成山路两侧不下10家二手房中介。永升房产的物业顾问陈超向记者描述了最近半年该地块的走势变化：“2月份，这里的均价还是1.3万元随便挑，可现在1.7万元只能买到沿马路的房子，中心区域的至少1.9万元，我知道有几套已经喊到了2万元。去年房价最高点的时候，大华的房子也就1.7万元，很多人都说，这里的房价也就这样了，不会再涨了，但今年你看下来，涨了还要涨。”

　　中原地产锦绣华城一店的张静说：“很多房主动不动就抬高价格，一张嘴就是涨5万元，我们标出的价格，基本每天都变。”

　　无优惠，反收定金

　　外环以外的别墅房，最近的销售也很火爆。位于外环沪南路出口旁的上河院销售的房源为193平方米以上的别墅。虽然网上公布的开盘日期是6月21日，但一周之前就有投资客陆续来看房，到6月24日记者造访时，该楼盘的销售人员称，首批50套房源已经售罄，但第二期在两个星期内就会开盘，价格可能会比目前23800元/平方米的均价还要高一些。

　　该楼盘的销售经理朱燕桦告诉记者，来看房的人普遍能接受总价400多万的价格，大多数购房者关心的是能不能挑到称心的位置。“虽然第一批房源只有50套，但开发商卖掉了100多张VIP卡，即提前支付1000元作为定金。这些持有VIP卡的客户有权在开盘时优先选择。”

　　销售人员还说，因为第一批房源销售情况良好，所以VIP卡售价涨到了10000元，“不过可以放心，定金是可以退还的。”

　　和上河院两条街之隔的绿地香颂在8月份也即将开盘，据了解，这个楼盘的均价比上河院还要高，达到2.7万元/平方米。

　　这也间接推动了周边老的别墅房的价格。康桥半岛二手房的价格从年初到现在每平方米已经涨了4000元。一位二手房中介告诉记者，本月刚刚成交了一套该楼盘房产，均价为1.8万元，条件是现金全额支付。

　　同样销售红火的还有该地块的千万豪宅，位于秀沿路旁的十九尊，在年初时开发商还向周边居民寄送“折价单”，称“介绍亲朋好友购买豪宅，现送5万元红包”。但现在，“优惠”二字显然是没人再提了。为该楼盘做销售代理的汉宇地产，销售顾问周建青告诉记者，去年9月他们接手该房产时，总共19套豪宅有12套尚未售出，但过年后投资者纷纷出手，5月份就有一位浙江富商一次买走了3套。目前该楼盘仅剩两套房源，其中一套是样板房447平方米售价1680万元，另一套467平方米的售价1500万元。“从现在的销售情况看，卖出去不成问题。”销售方信誓旦旦。

　　开发商:避谈涨价，“都是通胀惹的祸”

　　理财一周报记者/陈珺

　　易居中国统计数据显示，开发商正在加速新盘上市的步伐，6月15日-21日的7天内，推出的商品住宅面积比此前一周增加52.4%。而本周末，上海将再推10个新盘，排队抢房之景将重现。

　　易居中国分析师薛建雄认为，开发商去年的停工缓建和年初制定的销售计划，赶不上今年楼市的回暖步伐。因此，各开发商都加快了施工进程，赶在夏季楼市还未降温前上市销售。他还认为，开发商急于推盘也是出于对后市不确定性的担忧。目前全球实体经济受金融危机影响依然明显，“量价齐升”的楼市可能失去长期支撑，这也促使开发商加紧推盘。

　　然而截至记者发稿前，几位开发商选择了沉默和婉拒来应对记者的问题。某知名品牌开发商曾坦言，“只有开发商心里才知道，房地产现在真的不是暴利，而是日子过得非常的不容易，稍微不谨慎就搭进去了。”

　　观点一：都是通胀惹的祸

　　中房集团董事长孟晓苏曾以“什么价格都可以降，只有房价万万降不得”。他认为，站在房子本身的角度来看，不是房子涨价了，而是货币多了，是衡量房产的货币尺度松了。

　　“但通胀是中国能够管的事情吗？全球货币体系是建立在美元的基础上的，美国开始印钞票了，中国也就要跟着印，我们现在说要建立一个超主权货币，但很难做到。”

　　“现在应对金融危机，发钞票是打强心针的做法，是药三分毒，会有副作用。这个问题我觉得要认真地探讨通胀的问题，仅仅谈房价是没有用的。”孟晓苏如是说。

　　观点二：土地储备不足

　　2008年被“折腾”得连土地出让金都还不出来的绿城集团，今年打了一个大大的翻身仗，截至6月18日，绿城在全国的48个在售项目实际销售已达到176.21亿元。

　　绿城中国董事长宋卫平认为，土地储备严重不足是困扰地产商的最大问题，一方面是房价高企，一方面则是后备不足，地产就变得愈加紧俏。

　　“目前的局面是你想买地，往往买不着好地，许多开发商都很激动。”宋卫平对土地市场的短期与中期判断是，去年筑底，今年回暖，明后年爬升，此后或将出现周期性回落。“只要市场整体大局稳定，就像踢足球一样，适当的越位是可以的，这只是技术问题。”

　　观点三：房价其实在跌

　　华远集团总裁、华远地产董事长任志强，对房价的涨势提出了自己的观点，他提出，房价没有涨，反而是跌了，关键是买房人看错了参照物。

　　“如果拿三个月以前每平方米的平均房价来看，可以在国际市场买20多桶石油，如果拿今天全国的平均房价来看，大概在国际市场只能买8桶石油，下降了3倍。所以从石油情况来看，我们房价不是涨还是跌了，跌得很凶。”

　　随后，任志强又拿CPI和PPI做起了文章，他说：“在4月份全国生活物价指数调查当中发现，北京、上海从全球排名第104位和第111位上升到第26位和28位，在亚洲始终排在香港前面。别的国家物价下跌，我们的物价也下跌，我们生活指数是在上升的，既然我们生活消费指数在不断上涨，用消费指数来衡量房价，发现房价还是在下跌，房价的高与低可能每个人都有不同的解释，最重要是看你的参照物。”

　　观点四：房价维持不住的

　　总是抢在同行之前宣布降价的万科董事长王石，在高涨的房价面前依然保持着固有的悲观态度，他大胆预计：“这个房价是维持不住的。”

　　王石的“新拐点论”与众多开发商的“上涨论”形成鲜明的对比，而作为支撑观点的依据，他认为，“从历史来看，特别是看了东南亚金融风暴后的新加坡、日本以及中国香港泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。”

　　交易中心实录:周末才火爆

　　理财一周报记者/余果

　　踏入静安区房地产交易中心二楼的业务区域，眼前的景象就和一个普通营业的银行网点一样，叫人无论如何也联想不到“热闹”、“火爆”这样的字眼。真的有那么多人在买房？怀揣着这样的疑问，记者作了一番实地打探。

　　一名工作人员告诉记者，前来办理过户的大多数买的是自住房，周一至周五来的人不会太多。言下之意，工作日的人流情况并不具有代表性。“上星期周末两天人非常多，你要是那时来，一看就明白了，买房的人确实是多，尤其是二手房。”他说。

　　二手房以刚需为主

　　位于该中心左侧的二手房交易区域里，买卖双方、中介簇拥成一个个小团体，零星地分布在柜台和几个角落里。一个上午，虽然进出了几拨，但交易者始终维持在稀稀落落的三五人。

　　一对衣着光鲜、行色匆匆的男女在宽敞的二手房交易大厅里颇为显眼。记者上前攀谈，却被两人礼貌地婉拒。记者发现，整个过程中，两人除了和随行的中介低声细语之外，几乎没有和任何人交谈，十分低调。

　　在两人离开填写表格的间隙，身边的中介悄悄告诉记者，这对夫妻是浙江人，刚在静安四季苑买下一套总价620万元的房产。“他们在卢湾区有一套自住的房子，这套纯粹是买来投资的。”该名中介说。

　　在接下来和购房者的交流中记者发现，一个上午进进出出十来笔二手房过户登记，投资客出乎意料的只有这一对夫妻，其余皆是形形色色的刚性需求。

　　购房者王女士的儿子2008年刚工作，工作在市区而王女士一家住在莘庄，上下班很不便利。她和丈夫从去年年底就打算给儿子买房。“年初的时候想再看看，没想到房价就一路往上涨了。我们估计短期内也跌不了，所以还不如就现在买了。”王女士的一番话也是在场多数买家的心声。

　　跳价难脱手，有价无市？

　　和老伴一起来办理过户手续的谭正屏是一位卖家。他和记者说起自己的卖房经历，并庆幸“还好没跳价”。

　　1991年退休的谭正屏是一名离休干部，目前和老伴两个人住在静安区海防路一带的老公房，总面积不到40平方米。因为年事已高，夫妻有意卖掉现在的住房，转而去杨浦区买房。

　　“拿静安区40平方米的房子换一套杨浦区60平方米左右的房子，我们只要拿积蓄贴补点装修费就行了，基本没有负担。”谭老先生说。于是春节一过，他们就找到附近的一家中介挂了牌。

　　“一开始就想挂100多万元的，因为我们那一带好几家都挂了房子在这家中介出售。我们旁边的小区，60平方米、条件稍微好一点的房子，挂出来都是180万元以上。5月份我们再去看的时候，有的已经提到了将近220万元。”谭老先生承认，看到这种价格他心里确实也动摇了，担心自己挂得太低了。

　　“我们就和中介商量是不是提个价。但他们坚持，评估下来95万元，建议不要跳价，否则难卖。”谭老先生说，从挂牌到双方协议价格，已经花了几个月的时间，他又急于脱手，不得已只能以让步的92万元成交。

　　事实上，谭老先生了解到，那几家一路提价的房子迄今也没什么买家上门看房。“他们都不理中介的评估价，自己定价。定得高是高了，但卖不掉。”

　　学者论战:此轮房价上涨7月终结？

　　“从3月到现在的这波上涨行情走到现在量能已经快释放完了，这种情况到7月初就差不多了。”

　　嘉宾

　　丁祖昱

　　上海易居房地产研究院副院长

　　住房和城乡建设部特聘专家

　　戴晓波

　　上海社科院城市与房地产研究中心副主任

　　理财一周报记者/马一居

　　上海楼市总是让人意外。

　　去年下半年还在调整，直到今年2月还毫无回暖之意。孰料到了3月突然春暖花开，6月已经骄阳似火，热得让人吃不消。过去三个月中国一、二线城市的住宅销售已上升逾20%。上海方面，短短三个月新盘涨价幅度超过15%，全市房产价格已逐渐逼近2008年高位水平。

　　全球金融危机仍未平稳度过，国内经济虽然好转，但前景还不明朗，为什么那么多购房者就出手了？房价躁动的背后隐藏什么？本周理财一周报邀请上海易居房地产研究院副院长、住房和城乡建设部特聘专家丁祖昱和上海社科院城市与房地产研究中心副主任戴晓波一起探讨上海楼市这波上涨及其背后的因素。

　　话题1

　　如何看待楼市这次“井喷”，这轮买涨的热潮会持续多久？

　　丁祖昱：对于出现这种情况，个人没有感到太大意外，因为在去年年末我们很多人都预计到今年房价会上涨，不太会跌。之所以这么说是因为上海楼市价格由供求关系所决定的。

　　来上海买房的不光有老上海人，也有新上海人，还有外地人和海外投资者等。以我们可以看见的3年内为限，供小于求的这种关系还会持续，即使在可以看得到的10年内，供小于求的关系也不会发生大的改变，所以上海楼市的房价跌的空间很小，上海房价会涨，涨到一定阶段后会逐渐稳定。不过再也不会出现暴涨暴跌的局面了。

　　戴晓波：个人对这次“井喷”的定义是，这仅仅表明目前上海楼市很热，但并不一定表示楼市未来会全面上涨。因为下半年上海楼市的走势还是不很明朗。这次上涨只是楼市经历了一段长期压力后的释放，只是一个阶段高点。

　　个人觉得今年房价价格不会出现大起大落，房价不可能掉头向下，也不会迅速上升。

　　丁祖昱：这次“井喷”只是阶段性的释放，也是阶段性结束的信号。这种行情持续到7月就差不多了，不会一直持续下去。

　　拐点难以判断，因为转折意味上海楼市供求关系发生改变，但这种改变似乎很难实现。除非上海在全国的经济地位下降，或者说上海不再是金融经济中心。就如我上面所说的，在可以看见的10年内，上海楼市的供求关系是不会发生改变的，所以未来上海楼市价格均线也会逐渐抬升。

　　戴晓波：就如我在上一个问题回答的，这只是说明当前楼市很热，但下半年楼市究竟如何走，还需要看市场以及我国的金融政策。

　　具体来说，上海房价波动将以“S”形出现，4、5月是平台，6月楼市上涨。7月8月进入平稳期间。购房者买房意愿不如6月那么强劲。而进入9月10月份后，要具体看金融趋势，上海楼市的走势才会明显。

　　话题2

　　这轮上涨的主因是什么？

　　丁祖昱：供求关系。前期由于没有供应支撑，大量急于买房的购房者挤在少数楼盘抢购，使得房价不断上涨。此外，也是购房者的需求在经历了一段时间的压抑后的释放。

　　今年2月份到3月份多以自住型购房者为主，而4月到5月则以改善性购房者为主，5月以后又以投资性客户为主。从去年以来累积的压抑需求在经历了一波一波的推动后，开始释放。就像多米诺骨牌一样，从最初到最后，量能会越来越大。于是上海楼市现在出现了“井喷”。6月到7月还会有惯性上涨趋势，但量能已经释放完毕，这种情况到7月初就差不多了。

　　戴晓波：到目前阶段，楼市已经成为开发商、市场、政府多方博弈的市场。个人觉得，目前来看，供求关系对上海的房价价格影响已经不是决定性的因素了。影响未来上海楼市价格走向的因素是金融因素，也就是未来银根政策。

　　今年上半年我国放松银根，不少银行信贷量创纪录。比如今年一季度一些银行的放贷额度达到了当年总额度的90%以上，不少资金进入市场，使得上半年股市上扬。而在全球金融危机的大背景下，股市如此涨势是很难得的。而当股指在向3000点冲刺的时候，人们对下半年股市的走势就不那么看好了。

　　如果银根不再放松，那么钱势必会回流，股市没有后续资金注入后回落，那么这其中就会有一部分资金进入房市。因为中国老百姓投资渠道实在太匮乏，楼市又是一个重要投资渠道。如果下半年银根继续放松，那么房市势必还会上扬。

　　不过需要说明的是，在大环境下，虽然中国经济相对走好。但中国GDP的增速不会如以前是两位数，房价上涨预期没有以往那么强劲，今年“U”字形增长可能性最大。

　　话题3

　　在收入没有增加、经济未来走势不明朗前提下，为什么人们还敢出手购房呢？

　　丁祖昱：我从两点来说明这个问题。首先我们不能用平均收入来看待买房，或者来衡量买房能力。今年上海房屋销售套数在1100万，但相比上海的人口基数后，占比仅为1%~2%，上升到家庭后，这个比例可能会提高至3%～4%。相信在上海总会有那么一部分人能买得起房子。

　　第二，虽然今年很多人的收入没有增加，但随着央行房贷政策的放松，相对购买力绝对比去年有增长，而经历了调整后，基于“买涨不买跌”的规则，不少购房者在看到底部后，就会出手。于是房价涨上来了，而更多的购房者看到底部和上涨后就会出手。

　　戴晓波：在通货膨胀预期和投资渠道有限的情况下，很多手上握有现金的市民愿意将现金转换为房产，以抵御通货膨胀中的资产贬值，这是近期投资客纷纷入市的主要原因之一。

　　事实上上海楼市从2000年以来还从没有套过人：2005年买房的人在2006年套住了，但是2007年就解套了。2007年买房的人2008年套住了，但是到今天又解套了。因为在通胀预期下，不动产是最好的投资品。

　　根据上海统计局数据显示，今年前五个月商品房销售增长19.6%。2009年1-4月出现连续4个月的快速上涨，并且在5月一举突破了200万平方米，而2006年至今也只不过有8个月的成交量突破200万平方米，其中5次都出现在楼市最为火爆的2007年。

　　话题4

　　现在是买房的好时机吗？

　　丁祖昱：个人看法，只要是个人刚性需求该出手时就出手。但如果买房属于非自用型，我建议还是最好等一等。

　　话题5

　　我们需要关注哪些指标来判断未来楼市走势？

　　丁祖昱：和新盘市场量价齐升的局面不同，前期已经大幅上涨的二手房市场出现了一定程度的观望气氛。在依旧旺盛的购房需求推动下，全市房产价格已逐渐逼近2008年高位水平。而成交均价的连续上涨，将会抑制对于价格相对敏感的刚性需求，如果这种情况在下一阶段延续下去，那么上海楼市新一轮的调整将不可避免。

　　戴晓波：我现在更关心的是“存量房”的价格。因为存量房价格才是市场的主流价格。据我所知上海楼市一些地区的二手房价格一直在慢慢增长，那么上海楼市未来还是会向上的。

　　其次我觉得我们还需要关注“空置率”指标。在2004年、2005年上海楼市的“空置率”很高，这表明楼市未来的投资机会被看好。

　　独立评论人袁剑:楼市已在泡沫顶部，随时破灭

　　袁剑

　　1964年生于湘西。南开大学社会学系研究生毕业,曾任教于南京理工大学，后历任《价值》杂志主笔、《董事会》杂志主编。现为独立评论人。

　　人们认为房价还会继续涨，但少有人意识到楼市其实是处在泡沫的顶部——虽然短期内这个泡沫还可能继续扩张，但破灭的可能性很高。

　　理财一周报记者/余果

　　万众瞩目的中国楼市在经历了2008年下半年和今年年初的短暂回调后，从今年3月份起环比价格连续三个月出现上涨。

　　一半是火焰，一半是海水。在各地区的房地产交易中心、售楼处、中介公司，随处都可听到销售“火爆”的字眼；另一方面，指责哄抬房价、楼市数据不可信的声音也不绝于耳。

　　房价到底怎么了？理财一周报记者近日就此焦点话题采访了财经作家、独立评论人袁剑。

　　10月前后楼市下跌

　　理财一周报：很多人恐慌，楼市是否再度进入了上升通道。您如何看待这两个月房价的井喷现象？

　　袁剑：我不知道怎么定义所谓的“上升通道”。确实，现在无论是成交量还是成交价格都出现了一个比较明显的反弹，但是，投资的上升通道是随时可以改变的，不可能永远都是向上通。

　　我们现在看到的“量价齐升”现象只能说是一个短期的反弹，这样理解比较好。我的判断今年房地产会是一个过山车行情，向上爬的这段路已经出现了，而下半年更大可能会进入向下的这半段路。

　　具体何时回落很难说，我猜测会在10月份左右。至于所谓的楼市拐点其实就和股市一样难以判断，我所能肯定的是，基本面是绝对不能支撑这种上涨的。

　　理财一周报：外来“炒房团”历来被认为对上海楼市的影响巨大。您认为就本次上涨而言，投资资金杀入和刚性需求推动之间哪个因素更影响房价？

　　袁剑：那肯定是投资需求的影响大于刚性需求的影响。不过需要指出一点，鉴于目前楼市的资金回报率已经比较低，投资心态和过去的短期投机有所不同，投资资金应该是保值、避险目的大于投机目的。

　　我不认为刚需是推动此番房价上涨的主要因素。刚需是一直存在的，前两三个月显示的那些成交数据可以说明，刚需的量并不足以带动房价上涨。因为上海有大量的存量房，供给量足以满足未来2-3年的刚性需求，那么多的供给起到的作用应该是压制价格才对，但事实却是相反的。

　　所以显然，有更多的投资客以保值为主要目的进行大量囤积，这才是更主要的因素。

　　理财一周报：这次上涨最大的因素是什么？房产投资需求缘何突然飙升？

　　袁剑：相比于真实的供求关系，我认为金融因素影响较大。国家放松银根，使得资金充裕，而这种货币政策的宽松使通胀预期也在不断上升，但当时大家还没有及时反应过来。

　　直到今年2、3月份，一部分刚性需求释放，大量投向小面积、低价房，通胀预期进一步加深，所以到了4、5月份，投资客的保值避险需求才大面积爆发，涌入楼市。目前仅仅是通胀的“预期”就导致了房价大涨，其实，预期会不会实现还是个问题。

　　不久前，我正好和一个房地产商聊起。他告诉我，目前唯一的想法就是“尽快出货、能出就出”，因为他自己也并不看好未来的房价。

　　现在市场上呈现出来的火爆景象，除了供需本身的原因之外，当然还有很多因素，比如开发商狡猾的营销手段、误导，以及地产商对媒体宣传导向的影响过大等等，哪个影响更重要则很难说清。

　　我的判断是，除非出现了真正的、而且是非常严重的通胀——一般的通胀程度也不行，才有理由支撑房价上涨。

　　理财一周报：近日关于“地价是否推动房价”的争执也让人看不懂：国土资源部公布的全国土地价格占房价比例平均为23.2%，而两会期间全国工商联提到的是58.2%。您觉得哪个数字才是真实的？

　　袁剑：我手头没有足够的研究数据作出孰是孰非的判断，不过，这个数据之所以有出入，主要是因为不同的数据代表了两拨人的立场。

　　比如工商联肯定是站在开发商角度上说话的，这个数据较高无非说明了土地成本很高，开发商没有能力控制这一成本，所以他们对高房价是没什么责任的。同样的，国土资源部则正好说明了相反的立场。

　　但不可否认的是，我国本身土地利用效率很低，造成大量房源的囤积和浪费。我在北京、上海、南京可以看到大量的闲置房源。有这么多房子空关着，市场上居然还是呈现出“一房难求”的局面，说到底还是制度问题。

　　目前就是泡沫顶部

　　理财一周报：就上海而言，目前居民平均月收入不到3000元，而全市房屋均价超过1.3万元，房价收入比处于一个非常高的位置，这是否合理？如果明知不合理，购买者为什么会有勇气出手？

　　袁剑：和国外相比，中国的房价收入比的确是严重畸形的，绝大部分人的收入完全不能支持房产的消费。但大家却还是要买，其中不可忽视的一个原因是文化因素的影响——中国人对住房的需求不可替代，比如租房结婚在中国人的观念中就很难被接受。

　　虽然许多年轻人工资收入有限，但实际情况是，很多中国家庭都是集两代人的资金、全家人出资给年轻一辈买房，所以即使房价再高，大家还是会买。

　　理财一周报：许多消费者有急迫感，觉得如果再不买房，可能永远买不起了。您是怎么看这个问题的？大家应该尽早买房吗？

　　袁剑：我始终觉得，房价不可能长上天。无论是收入、消费能力、未来的租金回报率还是其他诸多因素，都不能支撑地产商漫天要价。加上未来政策影响，比如加重税率，会使得囤房的动力减弱。我是一定不看好未来房价的上升空间的。

　　理财一周报：最近有人预言，未来2-10年，中国99%的白领有破产的可能性。因为如果中国楼市如此快速上涨，可能会出现类似于美国次贷式的风险。您怎么看年轻人买房？

　　袁剑：99%不敢说，但我相信他的整体判断是对的。

　　中国人买房首付比例相对于外国要高，从这点上来说年轻白领的抗风险能力稍强一些。但是每月还贷资金占收入的比例太高，隐藏着很大的风险——很多小家庭都是用收入的50%～60%去还按揭贷款，但未来的经济形势很难说，一旦有危机出现，断供的可能性很大。

　　现在楼市对经济较多的都是正反馈，所以人们认为房价还会继续涨，但少有人意识到楼市其实是处在泡沫的顶部——虽然短期内这个泡沫还可能继续扩张，但破灭的可能性很高。一旦楼市有了负反馈——房价下跌、开发商贷款的滚雪球效应破灭、银行大量坏账等等就来了。