编者按

　　6月最后一天，北京朝阳区广渠门15号地块的拍卖似一场娱乐大戏般惹人关注，这块京城宝地最终被“黑马”方兴地产以40.6亿元天价摘下。

　　一片嗟叹后，有关地价、房价的讨论由此愈发不可收拾，眼看着一个个开发商以舍我其谁的姿态疯狂圈地，准备买房子的人更着急了：地都这么贵了，造起来的房子该多贵啊，赶紧出手吧。

　　国务院不久前对房地产市场提出的要求是健康发展，这说明防止过热和过度是决策层的考虑，因为任何一个无视当下整体宏观经济形势超常规大跃进的市场都是有泡沫的。

　　“地王”无可厚非，但得让老百姓买得起房子。

　　东方早报记者 刘秀浩

　　民间地产分析师，供职于上海市城市经济学会的高级经济师顾海波最近极力向公众表达着一个观点：目前的楼市正再次充斥泡沫。

　　在近期举行的一些房地产论坛上，他会不厌其烦、寻找一切机会反驳台上唱多者们的言论，始终表现得慷慨激昂，引人注目。

　　6月30日，他给各媒体人士邮箱群发了一篇长文，文章标题是《房地产处在拐点前夜》。

　　同一天下午，北京的一场土地拍卖会上诞生今年新的地王，方兴地产以40.6亿元拿下朝阳区广渠门15号地块，刷新北京市土地出让以来总价和楼板单价两项纪录。而从4月至6月，全国土地市场已经产生了10个地王。

　　“竞标者已经失去了理性，北京土地市场的泡沫的确已经出现了。”当天参与竞买失利的SOHO中国董事长潘石屹得出这样的结论。

　　7月23日，上海将进行新一轮土地出让，最热门的青浦赵巷特色居住区10号地块已经有58家开发商领取了挂牌文件，业内人士已经开始放弃青浦地块价格将“一团和气”的想法。

　　刚刚从低迷中恢复不久的楼市，莫非又要走入了新的疯狂？

　　全国土地市场热火朝天

　　不到两个月的时间里，北京地王的纪录就4次被刷新。首先是富力地产，5月21日以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地。一个月后的6月25日，北京通州九棵树地块以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录，成为新的地王。仅隔一天，成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后，纪录又换成新地王广渠门15号地块。

　　土地频频高价成交的情况下，仅仅在6月份一个月内，北京土地出让收入就超过了百亿元。而类似的情形并不仅限于一地。

　　6月26日，经历80多轮竞价，保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”。在上海，最新出让的同一批次土地7成溢价超过100%。

　　据中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。超过三分之一的住宅用地超出底价成交，平均溢价达56%。上周全国20个重点城市共成交住宅类地块36宗，环比增加600%，成交土地面积253万平方米，环比增加833%。其中，有5宗地块溢价水平超过100%，有11宗地块溢价水平超过50%，有20宗地块溢价不到50%成交。

　　长江证券分析师分析指出，从房地产开发商的角度，现在的市场量价齐升，库存迅速下降，原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平，而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%，还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策，都将推动新的一轮房地产投资开发的热潮。

　　在第二季度宏观经济数据出现反弹的刺激下，在流动性仍然宽松的环境下，在通胀预期仍然没有改变的情况下，企业和居民的实际货币需求的增速将下降，从而储蓄增速迅速下降，房地产投资性需求继续扩大，带来的后果是房价的继续上升。三季度的刚性需求在投资性需求的刺激下，仍然有继续维持高位成交的希望。同时，由于去年的土地财政吃紧，今年地方政府有大量推地的意愿，开发商的拿地热情很可能会全面的迸发，地价自然也水涨船高，可能不断有新地王涌现。

　　银河证券最新报告也表示，随着市场对于开发商预期的改变，下半年土地市场里类似火爆场景将继续上演。报告称，房价与地价的逻辑关系在此轮房地产调整中得到充分展示：供需关系决定房价，房价决定地价，房价下跌带动地价下跌，房价的企稳回升带动地价稳步回升。由于土地总供给受城市规划与耕地红线限制，新增供给压力越来越大；而最近三年需要大量的保障性住房建设用地，在土地总供给相对稳定条件之下，商品住宅的用地供给总量份额缩减。

　　另一方面，商品房市场的火爆将逐渐改变开发商预期，刺激开发商土地购置热情。销售回款后，开发商手中现金开始充裕；而资本金比例的大幅降低，显著提高企业投资能力。投资热情与投资能力双升，土地需求必然上升，而商品住宅供给有限，很有可能推动地价上涨，加剧土地资源的争夺之战。

　　众多机构一致唱高调

　　与地价高涨相同步的是对于房价的进一步看涨。

　　北京地王诞生后，搜房网发布的一项调查数据显示，52%的网友认为土地的拍出价格过高，34.09%的网友认为价格合理，仅13.64%的网友认为价格还可以更高。此外，57.3%的网友认定这宗地块开发后，房价将会在20000—30000元/平方米以上，33.71%的网友认为房价会在30000—40000元/平方米以上，5.62%的网友认为房价将会超过40000元/平方米，仅3.37%的网友认为价格会低于20000元/平方米。超过六成以上网友认为如此高的地价将会对区域房价产生决定性的影响。

　　买下土地的方兴地产相关人士称，地价还在合理区间，并未超出公司预期。

　　而潘石屹也表示，一周之内北京连续诞生了两个地王，意味着“面粉比面包贵”的现象再次产生，这将对广渠路15号地的周边，包括北京市的房价产生很强的向上带动作用。

　　事实如此，高价地的诞生直接提高了人们对房价的预期。自广渠门外10号地以10亿多元天价被富力地产收入囊中后，周边的二手房价就随之水涨船高。以附近的富力城为例，以往均价在22000元/平方米的房子现在平均已经上涨了3000元/平方米左右，某些业主甚至开价到了28000元/平方米。

　　保利在重庆鸿恩寺的地王诞生之后，根据当地中介机构预测，地区房价也将直接从目前的5000—6500元/平方米朝9000元/平方米左右看齐。

　　在最近一段时间以来，业内对于房地产市场的看好出奇一致。数据显示，1—5月全国商品房销售2.46亿平方米，超过了2007年同期水平，成为近11年来的最高峰。这给广大开发商和业内人士带来了十足信心。

　　国泰君安房地产行业分析师认为，目前行业处于房价上涨的理性第一阶段，之后房价泡沫化过程将经历半理性半狂热到狂热两个阶段。预判2009年全国房价同比上涨5%—10%。

　　招商证券近日发布的研究报告认为，全球房地产市场总体将在2010年见底，而中国房地产市场已经见底，新一轮房地产上升周期又已开始，未来数年内中国房地产将平稳增长。

　　中金国际的分析师明确表示，房地产行业反转在即，中国房价将呈结构性上涨。

　　申银万国则表示，2009年房价可能超过2007年的高点，投资资金仍将继续入市。

　　广发证券也看好中国房地产行业的发展趋势，认为未来两年全国房价每年上涨10%。

　　同样表达看多热情的还有外资机构。

　　瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示，根据对六七月份在香港上市的内地房地产企业所做的分析，6月至7月，房地产股会有一个下调的空间，尤其是今年以来上涨幅度非常大的内地房地产股板块。不过，回调之后，内地的房地产股将在政策支持下继续向好，8月还会有一个上涨的空间。

　　摩根大通中国证券市场主席李晶表示，中国房地产板块的表现仍值得期待。其认为高住宅销售量或将带动房地产投资。随着楼市存货的减少和销售量的上升，新开工面积将会增加，住宅投资或可在今年下半年出现明显增长，进而促使对建筑材料需求也有所上涨。

　　摩根大通首席经济学家龚方雄则更加乐观，他称，中国楼市价格下调的预期已经扭转，开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象。摩根大通预测，今年中国房价上涨幅度将达5%—10%，而明年涨幅也将达到10%左右。

　　楼市在形成新一轮泡沫

　　如今的情形很容易让人联想起2007年的全国楼市。房价上涨、地王迭出、股价狂飙……

　　2007年11月，谋划上市的民营企业龙湖地产和新加坡上市的仁恒地产同一天在上海创下两项天价，龙湖地产以15.4亿元的代价摘得青浦赵巷镇特色居住区8号地块，使得郊区土地成交楼板价第一次突破万元。以当时的周期而论，他们算是那次土地市场的最后一棒，一个月之后，市场从热转冷，市场从成交量的下降进入实际房价的下调，这次调整一直延续到此后的2008年整整一年。

　　专家一致将这一轮的地产投资热情归结于财富掌握者对通货膨胀的担忧。

　　中国房地产业协会副会长顾云昌说，各国都在增加流动性，包括中国在内，也在发放贷款，如未流入实体经济，那么就会流入房地产等虚拟经济体。流动性冻结时要以现金为王，流动性过剩时则以资产为王。加上国内投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值。

　　顾云昌称，4万亿投资计划出台后，国内经济有明显的国进民退现象，这造成了许多私企老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改投资房地产业。

　　顾海波将这种现象描述为泡沫的典型体现。

　　顾海波言辞激烈的说道，“中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一，楼市已明显的绑架了中国经济和中国广大中低收入老百姓！”房价严重脱离大多数老百姓收入的情况下，房地产市场已经变成名副其实的“赌场”。

　　他表示，上海乃至整个中国，住宅的租金收入低于一年期银行存款利率，更远低于贷款利率。统计显示，就在今年以来，在房价略有上升的情况下，各类物业的租金都是呈下滑趋势的。根据上海房屋租赁指数办公室的统计数据显示，2009年5月，上海市的房屋租赁指数为1192点，环比下降5点，跌幅为0.4%。同时，办公楼、商场、酒店式公寓等无论是销售量还是销售价、无论是出租量还是租金都没有明显的起色，尤其是甲级写字楼的租售率及售价、租金都创近期新低。

　　这种情况下，更多投机客今天的买房只是为了明天的卖房，都是在赌“差价”，一旦后续购买力跟不上，一旦整体经济下滑、资金链断裂，届时泡沫破裂、抛盘涌出，房价的理性回归就成必然，而现在中国房地产的泡沫正在养大的过程中。

　　而在地产圈经历了数轮周期的中原地产主席施永青也明确表达了近期楼市繁荣虚假的论断。他说，现在房地产市场的重新兴旺，和实体经济的现状是背离的。在香港，失业率在增加，中产阶级的收入在下降，承受高房价负担能力不断下降。事实上，整个社会经济活动也在减慢，从写字楼、商铺的租金不断下滑也可以看出商业经营状况并没有得到改善，甚至还有恶化。

　　施永青说，一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。现在楼市的最大问题，是价格上升缺乏经济增长作基础，单是靠资产储存模式转移，而缺乏新增的购买力。施永青总结说，“楼市又在形成泡沫，主要是因为房地产与实体经济没有同步。”

　　外资并未冒险突进

　　和上一次的调整一样，坏征兆最早还是出现在深圳市场。

　　从6月开始，一路狂奔的深圳房价开始显露疲态。6月27日，深圳一手房成交依旧有222套，不过均价已经降到了13044元/平方米。上周六天的成交量维持在1411套的相对低位，成交均价只有13743元/平方米，对比月初成交量1829套、均价16541元/平方米的高位，月底量价齐跌达两成。实际上，6月以来，深圳的楼市不断调整。在前一周，深圳一手房市场共成交1416套，环比下降13.9%；同时，成交均价为14815元/平米，环比下降0.9%。

　　与此同时，深圳投资客比例大幅增加。中原地产二手成交调查显示，2009年1—5月，自住性需求呈下降趋势，投资性需求由8%攀升至14%，接近2007年高峰占比。

　　仿佛就在眼前，楼市最疯狂的2007年，正是投资者不顾一切的炒房导致了泡沫最终的破裂。

　　潘石屹在6月30日拍卖现场观察到的一个细节值得关注。

　　广渠门15号地块出让当天，参加拍卖的11家公司都是中国企业，没有一家境外公司参加。这些现象折射出全球资金对中国，特别是对北京房地产市场疯狂拿地的举动并不看好。

　　可以发现，在过去半年里，外资拿地的现象几乎绝迹，大部分地王都落入了中国本土地产商的手中。

　　与此同时，外资机构更多选择低价快速套现而不是追加投资。破产的美国雷曼兄弟折价处置了9笔与中国房地产相关的贷款和债券中的7笔，其中6笔涉及上海的商业地产，换得约2亿美元资金。其中福海商厦项目折价接近一半。澳大利亚投资商麦格理将上海城市酒店公寓出售，项目最终成交价格比当初收购价降了40%。韩国实业企业浦项制铁抛售浦东陆家嘴商业楼宇，折价幅度同样接近4成。

　　延伸新闻

　　国土部整顿土地“批而不用”：供地率不提高，暂停新批用地

　　据新华社北京7月1日电 针对我国城市建设用地批而未用现象十分突出的问题，国土资源部将开始全面清理活动。对用地供地率无法明显提高的地区，将暂停建设用地审批受理。

　　记者1日从国土资源部获悉，目前，我国部分地区普遍存在一方面土地利用计划指标紧张，另一方面城市建设用地批而未征、征而未供现象突出。为此，国土资源部近日决定将清理批而未用土地等纳入“双保行动”，并作为后续阶段重点任务之一。

　　根据国土资源部《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，县级以上地方国土资源管理部门要按照有关用地批准文件、实施方案批准文件逐项核查，对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立数据库，分别提出处理意见。清理结果逐级上报至省级国土资源管理部门。今年下半年开展的土地例行督察工作，也将把对建设用地批后使用情况和清理批而未用土地情况作为重点内容。

　　国土资源部要求分类处理批而未用土地。对批而未用土地的处理，要优先用于扩大内需急需用地项目。省级国土资源部门要加强督促检查，抓紧办理相关手续。农用地转用批准后，满两年未实施征地和用地的，批准文件自动失效。已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度农用地转用计划时，扣减相应指标。由于项目自身原因造成未供地的，及时调整给急需用地项目。不及时办理供地手续又不愿意调剂的项目，督促用地单位限期办理供地手续，限期开工建设，否则到期依法取消项目用地。

　　国土资源部要求，省级国土资源管理部门要在汇总全省（区、市）批而未用地土地清理结果基础上，制定分类处理意见，组织具体实施。根据清理情况确定批而未用地土地重点清理地区，对批而未用比例较高的地（市），要加大督促整改力度。到今年9月，对用地供地率仍未明显提高的地区，将暂停建设用地审批受理。

　　记者观察

　　政府不着急出手干预

　　东方早报记者刘秀浩

　　大多数业内人士认为，由于房地产市场更多属于政策市，政策导向不变的情况下，市场不太会自行调头。事实上，在过去的一年多时间里，无论是市场的急转直下还是突然抬升，都出于同一个原因：宏观调控。

　　从目前看来，政府还没有重新出手干预的迹象。

　　早报记者日前采访国家税务总局相关人士时，该人士向记者这样表示，“经济还没有起来，房价总体来看也没涨太多，不可能有什么调控措施”。

　　与此同时，政府部门对于目前市场的解释也和我们的观察不尽相同。

　　国土资源部中国土地勘测规划院的地价动态监测表明，全国一季度商业、居住、工业各类用途地价与2008年底水平相比全面下降；二季度，预计全国105个监测城市中，地价同比仍在下降和基本保持不变的还会占大多数，上半年地价水平不会高过去年同期，上涨幅度较大的现象仅在个别城市发生。

　　“从目前的监测数据看，土地市场没有骤然升温，更没有出现有些媒体所言"抢购潮"，近期出现的"天价地"只是个别现象。”国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松说。赵松称，但从理性上讲，地价不会有突发性波动。作为个案出现的“天价地”并不代表土地价格的整体上涨，更不能推动房价的飙升。

　　“就像一个孩子喝一种奶太久了，一吃其他的东西就会拉肚子，政府一开始就过度依赖房地产，已经习惯了靠房地产来达到推动经济，想转变是很难的。政府可以推出更多的土地上市，把房价上升的趋势压下来，但是政府是不想房价掉下来，同时也不想房价升得太快。”施永青这样说道。

　　今年来全国各地“地王”概况（单位：亿元）

　　时间及城市地块情况价格超出底价拿地开发商竞争对手

　　4月28日大连高新区庙岭村红凌路7宗地块

　　建筑面积136.35万平方米37.48金赛置地

　　4月29日杭州南山路勾山里B地块，

　　建筑面积15124平方米7230%上城区投资集团浙江弘益等

　　5月13日上海徐汇区斜土街道107街坊

　　建筑面积20万平方米12绿地集团

　　5月22日佛山佛南(挂)2009-015商住用地，

　　面积22.5万平方米13.8650%万科保利、中海

　　5月26日南京浦口顶山街道定向河路东侧，

　　面积11.8万平方米2.613%南京平安电子江苏乾阳、南京嘉泰隆

　　6月10日广州珠江新城D8-C3商住地块，

　　建筑面积22514平方米3.45154%广州城建集团保利、合景泰富

　　6月11日深圳南园爱华路西侧商住用地，

　　建筑面积18500平方米0.8356%深圳心海投资公司8家开发商

　　6月8日厦门湖边水库金边路以东地块，

　　建筑面积45.3万平方米30.250%世茂房地产万科、紫金矿业

　　6月25日重庆鸿恩寺地块，

　　建筑面积1253100平方米38.132%保利地产万科、龙湖、金科

　　6月30日北京广渠门15号地块，

　　建筑面积280121平方米40.6146%中化方兴保利、万科、SOHO中国