一块土地，两份产权，到底属于谁？

　　上海市浦东新区黄金地段“世纪大道A块”，陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(600663.SH，下称“陆家嘴”)名下一块价值数十亿的土地储备，突现“产权疑云”。

　　2009年6月8日，陆家嘴向锦江集团发出了一封紧急函件，要求锦江集团停止其子公司天丰速冻食品厂(下称“天丰食品厂”)对一块土地的出租。陆家嘴称，该地块已于2001年划拨给自己。陆家嘴控股股东陆家嘴集团，为上海浦东新区国资委下属企业，而锦江集团则隶属上海市国资委。

　　“我们事先一点都不知道，听说之后吓一跳。后来，我们去上海土地交易中心一查，这块地的产权还是我们名下的。”7月1日，天丰食品厂负责人张金福对本报记者说，张为锦江集团就此事委派的新闻发言人。

　　当日，陆家嘴董秘办公室工作人员则回应称：“这块地，我们将依据有关法规、按照政府规划，很快进行拆迁和开发。”

　　两份“房地产权证”

　　据记者了解，天丰食品厂(崂山东路332号)所在的“世纪大道A块”，为陆家嘴最大的一块土地储备、高达25万平米，地处浦东新区黄金地段。除了锦江集团拥有产权的1万多平米，另外24万平米地面上，建设有医院、工厂、居民楼等。

　　目前，天丰食品厂拥有其中1万多平米的“国有土地使用证”和“房屋所有权证”，陆家嘴则拥有整个25万平方米的“房地产权证”。

　　天丰食品厂的“国有土地使用权证”与“房屋所有权证”，办理于1992年，分别盖有上海市黄浦区人民政府、上海市房地管理局公章。

　　本报记者获得的这份“国有土地使用证”显示，崂山东路332号的土地使用权属于天丰食品厂，用地面积为12764平方米，用途为工厂。而由上海市房产管理局办理的“房屋所有权证”显示，坐落在崂山东路332号的房屋，所有权属于天丰食品厂。

　　“国有土地使用权证”与“房屋所有权证”，分别是对土地和土地上建筑的产权证。二者合起来，相当于一份“房地产权证”。

　　然而，陆家嘴持有的另一份“房地产权证”则显示，坐落于“世纪大道A块”的房地(即房屋与土地)权利人为陆家嘴，总面积25.19万平方米。陆家嘴的产权证，办于2002年1月。

　　陆家嘴在发给锦江集团的函件中称，崂山东路332号，属于其拥有的“世纪大道A块”。

　　难道天丰食品厂的产权已经作废？2009年6月25日，记者从上海市土地交易中心查询的电脑数据显示，截至当日为止，“崂山东路332号”地块的产权，仍归天丰食品厂所有。

　　黄金地块变迁路径

　　那么，陆家嘴的“第二张产权证”从何而来？

　　据陆家嘴公告，2001年11月14日，陆家嘴与大股东陆家嘴集团签订协议，后者向前者转让“世纪大道A块”使用权，作价约4.24亿元。公告称，“陆家嘴集团为所转让地块的土地使用权之合法拥有者。”

　　陆家嘴集团转让该地块的缘由是，“1996年以来，陆家嘴被陆家嘴集团占用大量资金。截至2000年12月31日，占用的资金额高达12.15亿元，极其影响上市公司日常经营”，而通过受让大股东的这块土地资产，可以“逐步解决本公司为集团的垫资问题，有利于提高公司本身及未来整体经营效益”。东方证券为该土地转让的财务顾问。

　　而5年后，进入上市公司陆家嘴的这块土地，估值已快速上升。

　　2006年1月，在对陆家嘴的一份深度研究报告中，同样是东方证券，“谨慎”预测称，陆家嘴拥有的陆家嘴中心区、世纪大道两侧等4块土地储备的市场价值为165亿元，并评价“世纪大道A块”为“地段非常好，而且体量很大，也是公司资源储备中的重头戏”。

　　以此推算，“世纪大道A块”的估值至少在数十亿元。但对其具体金额，上述陆家嘴人士表示，这个需咨询公司财务部，其并不清楚。

　　值得一提的是，2001年，上述“土地转让”进行时，陆家嘴与陆家嘴集团的法人代表，均为2007年被查的“炒房区长”、原浦东新区副区长康慧军。2009年2月，因腐败案，上海市第一中级人民法院已判处康慧军“无期徒刑”。

　　产权之争

　　据陆家嘴历年公告显示，2002至2004年间，陆家嘴已多次出让“世纪大道A块”中的小块土地使用权，收入分别是9166.5万元、4871.8万元、7264.7万元，2005年和2007年则分别为 2000万元和996万元。

　　但2009年6月，天丰食品厂的改建工程，让陆家嘴的这种开发模式突然遭遇挑战。

　　2009年6月8日，陆家嘴发给锦江集团的紧急函件称，近日，位于崂山路332号的天丰速冻食品厂正在进行改建工程，上海圣博华康投资咨询公司已在现场开展招租工作。而“2001年时，政府已将世纪大道两侧部分土地、成片转让给陆家嘴，天丰食品厂属于上述转让范围内”。

　　此前的5月7日，陆家嘴已向浦东新区陆家嘴管委会发去“紧急报告”称，天丰食品厂将厂房“违法出租”给圣博投资、改建后对外招商，“恳请功能区的相关管理部门，尽快制止该违法出租和该违法改建工程的继续进行”。

　　对此，锦江集团委派的发言人张金福回应道：“之前，我们从来没有听说过土地已经转让给他们了。他们突然这样说，并多方阻碍我们的正常改建，我们还吓了一跳。结果，我们去土地交易中心查询，一查还是我们的。”

　　“如果陆家嘴要求你们拆迁开发，你们期望多少补偿呢？”面对本报记者的提问，张金福说，“这不是补偿多少的问题。这就是我们的东西，莫名其妙就有人说是他们的，我们干嘛要给？”

　　双方意见

　　在前述陆家嘴董秘办公室人士看来，陆家嘴对该地块的产权并无疑问。

　　这位人士表示，浦东新区四大地产公司陆家嘴、上海金桥出口加工区开发公司、上海外高桥保税区开发公司、上海张江高科技园区开发公司，均大量采用了这种“成片土地开发转让”(即企业在取得拆迁许可证后，获得成片土地使用权证)的模式。“世纪大道A块”亦属此列。

　　本报记者从多位地产业内人士了解到，“成片土地开发转让”的主要方式是，将未实现“七通一平”(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地)的“生地”出让给企业，由后者进行一级开发，实现“七通一平”后转让出去。像“世纪大道A块”这种拥有成熟居民区、商业区的地块，实施“成片土地开发转让”的，非常少见。

　　虽然，2001年“世纪大道A块”进入上市公司时，陆家嘴的公告和东方证券的报告，对受让“世纪大道A块”将面临的土地产权争议、高额动迁费用，均只字未提。但事实上，在与锦江集团的争夺发生前，陆家嘴已经“意识”到了上述开发模式的风险。

　　在2003年年报中，陆家嘴称：“公司经营中面临的主要问题和困难是，所开发区域地处中心区，由于动迁政策的变化和规划政策的调整，公司世纪大道两侧的土地开发难度增大，拆迁开发困难。”

　　在2005年年报中，陆家嘴再次表示：“公司现有的土地资源中，还有部分地块尚未完成动迁，主要是世纪大道地块和小陆家嘴N3地块。近年来，土地开发动迁成本不断上升，已超过公司在土地购入时预估的土地开发成本。”

　　“风险都会有的，这是桩生意。”7月1日，前述陆家嘴工作人员对本报记者表示，“世纪大道A块”已有少量小块土地出让，剩下的部分，也将与居民工厂“进行协商”，逐步进行动拆迁。

　　面对本报记者“协商不成，如何处理”询问，该人士回答说：“那我们就按照拆迁法律法规办”。

　　在6月8日发给绵江集团的紧急函件中，陆家嘴称：陆家嘴正在积极进行金融城东扩的动迁准备工作；崂山路332好所处的区域，也在金融城东扩的动迁范围之内，目前陆家嘴正在办理相关手续，天丰食品厂所在地块的动迁工作，不日即将正式展开。

　　“不过，拆迁费用往往很高，这就是为什么上海很多地区的动迁工作无法推进。”一位房地产业内人士举例说，上海有的主要商业区拆迁工作已经开展了近十年，因为居民要价过高，地产公司无力承担，很多地块仍然没法动迁。

　　7月1日，张金福强调，锦江集团将继续按照自己的规划进行改建和转租。