地价飙升背后存在制度性缺陷

　　回建强

　　最近土地市场火热非凡，6月最后一周京城土地市场的争夺进入白热化状态，连续开出三个“地王”。这三个“地王”分别是北京祁连17.4亿元拿下的通州区九棵树大街居住项目用地、中泽置业19.6亿元拿下的朝阳区奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地、中化方兴40.6亿元勇夺广渠路15号地，值得注意的是，后两者都是有央企背景的房地产公司。

　　从目前市场形势看，“面粉贵过面包”的情况又不可避免地出现了，但房地产市场是不是又到了2007年调整前的疯狂状态呢？从土地市场看，表象是有几分相似的，但具体市场条件却发生了若干变化。

　　首先，经济环境不同了，宏观政策推行的基础与方向不同。2007年我国宏观经济向好，房地产市场出现非理性上涨后，国家果断进行宏观调控，抑制地价、房价的飙升。但今年宏观经济形势不景气，政策鼓励投资，国家在房地产市场调控与发展经济上面临两难选择。

　　其次，开发商心态不一样。如果说2007年房地产商或多或少存在“暴发户”式不知天高地厚的挥霍心态，那么经过2008年的市场调整，大部分开发商都认识到了市场调整周期是怎么回事，保持企业稳健经营又是如何重要。所以今年出现的土地价格上涨，“地王”再现，还是市场博弈的结果。

　　再次，竞拍主体中央企业唱主角。2007年夺得“地王”的企业以民营企业为主，但近年来央企下属的房地产公司异军突起，成为在土地市场上攻城略地的主角。央企如此毫无顾忌地拿地，在一定程度上说明，最靠近政策制定者的这部分“商人”认定市场V形反弹是可信的。

　　虽然2009与2007年存在着诸多的不同，但有一点是相同的，“面粉贵过面包”的结果，要么是面包价格更贵，要么是制造面包的人破产。正如上文分析，今年的土地市场上，房地产企业已经理性多了，风险意识也加强了，企业不会如此“弱智”地往火坑里跳。那么是什么原因导致了土地价格的疯狂上涨？是企业钱太多，还是某种程度的被逼无奈？以笔者看来，后者的可能性更大些。

　　不可否认今年上半年房地产市场销售情况良好，大部分房地产企业都获利颇丰，资金流也在恢复健康，但这并不意味着企业可以挥金如土、不计成本地拿地。毕竟大部分企业“好了伤疤”还未“忘了疼”。然而在现行“土地招拍挂”制度下，政府垄断土地一级市场，土地供应总体上供不应求。在“僧多粥少”且大家都不缺钱的情况下，土地价格上涨就成为必然。

　　虽然目前政府在大力推进住房保障工作，但从苛刻的经济适用房销售办法看，大部分普通收入的白领是无缘经济适用房的。因此，保证普通商品住房价格和销量的稳定，依然是政府房地产政策调整的核心。遗憾的是，现在土地价格再次飙升，政府给自己出了个难题。从这个角度看，政府应积极进行制度创新，有必要对土地招拍挂制度进行适当调整，破解土地公平转让与地价飙升之间的矛盾。

　　（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）