巧借股权并购杠杆 中国奥园实现低成本拿地

　　当市场焦点都集中在土地拍卖场上那惊人的天价“地王”时，中国奥园(03883，HK)却悄然地利用并购战略，低于当时拍卖价的频繁拿地。

　　中国奥园昨天又宣布收购世纪协润投资公司41.33%已发行股本，代价为3.7亿元人民币；同时向世纪协润授出一笔4.6亿元人民币短期贷款。

　　世纪协润拥有北京王府世纪发展有限公司（以下简称：王府世纪）90%的权益，王府世纪则持有拥有北京朝阳区项目公司38%的股本权益，其旗下的项目用地将开发成商业以及酒店综合大楼，该项目处于北京核心CBD区域，据悉项目建筑面积达247646.3平方米。

　　纵观奥园近2个月抄底行动，可谓是高歌猛进，节节胜利。三次激进的并购战，斥资人民币约13.7亿元，获得了一批具有相当潜力的物业。

　　据了解，中国奥园间接买下的这块土地，从2004年取得到2008年期间因开发商缺钱而停工，经过多次的转让并购，最终被“走中端物业路线”的北京开发商首开股份拥有。2008年4月，首开股份以4.587亿元将其持有的全部股份转让给世纪协润公司。

　　而王府世纪和世纪协润均为同一老板。一方面，作为一家房产规模不大的王府世纪来说，根本不能吃下这块大项目，除去股权收购款之外，还需工程款等各种杂款，仍需付出15亿元；另一方面，对于资金紧缺的世纪协润来说，此次，奥园出手3.7亿元，外加4.6亿元的贷款，债务上将会得到缓解。

　　根据奥园公告显示，紧随收购及垫款完成后，买方及卖方将成为合营伙伴；世纪协润将进行公司重组，重组后世纪协润将增持其项目公司的股权。

　　不仅此次出让股权的世纪协润，资金紧缺，此前奥园先后夺得的两项广东项目，卖方也是负债累累。

　　由于金融危机，导致雷曼兄弟破产，受其牵联的天誉置业不得不忍痛割爱低价贱卖天河项目80%的股权，以偿还2.2亿港元债务。5月下旬，奥园以3.6亿元的价格成功收购了广州天河北一总建筑面积为11.3万平方米的商业用地，并表示将在此地块上兴建高端商业以及写字楼的大型商业项目。初略计算，该地块楼面地价仅为4000多元/平方米。

　　而深陷双重债务危机的昌盛中国，起初也是传言卖掉旗下物业广州中华广场还债，最终以折扣1.5亿元，贱卖了中山项目地。6月19日，奥园以6.4亿元，低于当年的拍卖价1.5亿元，夺得中山的一块靓地。

　　市场回暖，土地拍卖会上土地价格节节攀升，成就了一个又一个的“地王”，而奥园却能够通过并购低成本频繁拿地，据奥园2008年的年报显示，截止2008年年底，该公司拥有土地储备约560万平方米，足以应付未来5～7年发展的需要。

　　当初，尽管成功上市，但作为典型以住宅发展的企业而言，奥园缺乏一定的土地储备。基于此，奥园曾多次加大力度寻找项目合作进行广告投放，收到成效不大。2008年4月，奥园定制计划以收购项目公司股权或收购房地产集团公司股权为合作形式购买土地。

　　目前来看，股权并购策略效果不错。