租售“背离” 上海房价泡沫显性化？

    昨天，记者从各方面了解到的情况显示，上海各类物业的租金水平全线下滑，特别是住宅类的租金，与今年随成交回暖而回涨的房价形成“背离”之势。

　　在住宅类市场，租赁行情整体疲软，出租宗数和租金水平互为影响并一同下滑。“我们6月住宅租赁成交宗数环比5月下降了36%。”美联物业的工作人员介绍。以租赁为生的服务式公寓更为窘迫，来自仲量联行的样本调查显示，二季度高端以及豪华服务式公寓的入住率分别下降了7%和11%，两者的租金同比也分别下降17.2% 和14.8%。

　　非住宅市场也是如此。仲量联行的最新调查数据显示：目前甲级办公楼的租金与去年峰顶时相比，浦西已下跌29.6%，浦东更是下滑43.3%；优质商铺首层平均租金二季度环比下降2.4%；五星级酒店的日平均房价和入住率在今年前五月分别下降，使得每间可出租客房收入同比下降42%；工业地产市场，如外高桥等地区的仓储物业租金今年以来也下降了约三分之一。

　　“今年以来房价的回涨已很明显，但租金回报率偏低也是不争的事实。尽管我国处于楼市快速发展期，但这种租售价格背离，说明房价增长过快，已经不合理。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，以租金回报率衡量，我国房产的投资价值是下降的。

　　如2004年至2008年，内地房屋租金涨幅维持在2%上下，但房价增幅却高达6%至10%，而至今年一季度，租金回报率已相对2001年一季度降低了30%，上海楼市的租金回报率就仅3%，低于5%的国际普通标准，可以界定为存在一定房价泡沫。

　　“对于租金回报率不如以往的状况，投资者也是有顾虑的。”仲量联行上海研究部总监柯志谦坦言。但是他也指出，对于并非完全追求租金收入的楼市投资者而言，毕竟房价还在上扬，在投资渠道有限的情况下，他们依然看好楼市的长期发展。

　　而从物业出租者的对策来看，记者了解到，目前住宅市场上不少租赁房源已经在见机抛售。“今年以来买卖市场的量价双高在供需两个方面都对租赁交易产生了一定抑制作用。” 21世纪不动产的分析师指出，一方面，房价上升迅速导致部分需求加快了入市步伐，分流了租赁需求；另一方面，又使得一些租赁房源选择转投买卖市场，趁机解套。