一线城市房价存在泡沫专家称未来泡沫将扩大

　　本报７月７日北京讯（记者 王松才） 上海易居房地产研究院７日提供给中国经济时报的最新研究报告表明：当前，国内一线城市和厦门、杭州等少数二线城市楼市已出现泡沫，并且随着房价的快速上涨，未来房价泡沫还将继续扩大。

　　易居报告显示：今年３月以来，随着成交量的持续增长，全国房价出现止跌回升的“拐点”，５ 月以来，随着投资投机需求的加速入市，房价涨幅加大。于是，业界关于房价泡沫的忧虑和争议越来越显性化。

　　如何判断是否出现房价泡沫，是防范和治理泡沫的关键。泡沫，是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨，衡量房地产是否出现泡沫也有多个不同的角度、不同的标准，发达国家一般用空置率、房价收入比和购租比三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于价格是否处于由居民收入能够支撑的合理水平；购租比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。

　　今年以来，上海易居房地产研究院综合研究部已就房价收入比和空置率做过专题研究，从房价收入比分析，全国整体上不存在明显的房价泡沫，但一线城市和厦门、杭州等少数二线城市已出现泡沫；从商品房空置率分析，目前全国空置率处于历史偏低水平，除了北京以外，不足为忧。

　　从租金、房价来看，２００４ 年至２００８ 年，我国大陆租金涨幅维持在２％上下，但房价增幅却高达６％－１０％，二者之间的乖离度与２００２年－－２００６年的美国非常相似。尽管我国属楼市快速发展期，与美国成熟期不同，但这种房价脱离房租的现象，说明房价增长过快，已经不合理。

　　另外，从租金回报率来看，受传统置业观影响，在我国往往只存在租赁需求向购房需求的单向转变，而最终导致了房价长期脱离租金增长的态势，租金回报率偏低。

　　同时，近年来国内租金回报率呈下降趋势，至今年１ 季度已相对２００１年１季度降低 ３０％。即意味着以租金回报率衡量， 我国房产的投资价值是下降的。短期而言，受通胀预期影响，部分投资投机需求入市，必然会进一步推高房价，但长期而论，租金回报率偏低却是不争的事实，未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。

　　２００９年１季度七城市普通住宅租金回报率除北京外均小于４％，低于国外水平。其中，上海、杭州均低于３％，可以界定为存在一定房价泡沫。如要恢复到５％的租金回报率水平，七城市房价平均下降幅度需３１．５％。因此，在相当长的一段时间内，我国普通商品房租金回报率都很难恢复到２００１至２００４年的合理水平。

　　该研究报告的撰写者上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭７月７日在接受中国经济时报记者采访时表示，就一线城市而言，目前房价上涨的主要原因是投资投机需求带动。而未来３个月内国内房价仍会上涨，这就意味着未来３个月的房价泡沫将会进一步扩大。至于第四季度和明年上半年会否出现回落，则主要取决于政策是否变向。