李开发：楼价高涨显示实体经济困局 政策需调整

【搜狐财经经济复苏之路系列报道】——房地产篇

   在经历了全球金融危机的冲击之后，2009年上半年，关于中国经济开始强劲回暖的预期在全世界蔓延。

　　犹如火焰喷发，房价一发而不可收拾，究竟是什么原因造成了房价的不断上涨？带着这个问题，搜狐财经专访了经济学家、长期从事中国宏观经济研究的学者李开发。

　　实体经济困难，产业资金集中向楼市转移

　　对于房价上涨，李开发认为，主要是国际经济危机影响重压实体经济，从出口创汇企业到非出口创汇企业，目前正从沿海与中西部发展。虽然有众多迹象显示经济在恢复，但是实体经济困难是严重的。

　　目前我国99%以上的企业是中小企业，中小企业对GDP的贡献率超过60%，由于近五年来，房地产的高速发展与巨大回报率，社会资金大量向房地产转移，原有的贷款额度也不断受到挤压。目前40%以上的中小企业面临生存困难，核心是得不到资金的保障与基本需要的支持。由于工业企业的投资回报率多数为负数，实体经济资金为寻求收益，大量涌入楼市，抬升楼价。

　　李开发指出，热钱投资股市，今年也有较高回报。从年初的1800多点，到6月底，股市上涨了69%，突破了3000点，但是股市价格容易漂移，投入了也有可能缩水，取出来要选择一个安全的地点。与股市相比，楼市投资会获得相对稳定的收益，且有极好的安全性。最近楼市的销售回暖，深圳等多个城市房价的大幅上涨，都显示有大量热钱流入。

　　对于热钱的来源，李开发认为，在经济危机引发的外贸订单减少的情况下，出口大幅下滑、许多工业转向困难，企业没有效益，投资亏损或薄利，为寻求效益，相当多的产业资金进入楼市炒作保值，实现短期持有，拉动房价上涨。

　　今年以来， 我国沿海经济较发达地区，由于欧美企业的订单大量减少，外贸出口普遍下降10%-30%左右，一些地方出现了因为外贸下行导致工业生产月度负增长，这种情况是1990年以来所未有的。而一些沿海城市，外向依存度都非常高，订单减少，出口企业开工不足，企业减员、亏损，再加上危机还同时导致出口产品订单价格下降，出口企业面临亏损甚至巨亏的情况，依然要生产维持非常困难。在这样的情形下，抽离资金另谋效益，成为不少企业主的选择。”李开发说。

　　在李开发看来，外贸形势将如何发展首先要看国际市场，而现在国际市场形势目前虽然有了止跌回稳的趋势，但是众多因素并不明朗，况且美国的经济对中国的影响有6-9个月的滞后期，现在还很难做出最终判断。

　　“目前投资保值的可选择面很小，楼市、股市成为没有选择的选择，吸纳了大量流转出来的其他产业资金流，同时导致实体经济的困难进一步加剧，这种现象应当引起警惕。”李开发说。

　　通胀预期下，楼市保值增值功能相对较好

　　实体产业资金向楼市的转移和集中，更多地体现出企业及个人资产避险的意图，但是此类资金大量进入楼市，真的就能避险吗？

　　李开发认为，投机性需求的过度入市将不断加大房地产市场的泡沫，原因来自于通货膨胀预期。

　　“每一次大的经济危机必然有一段时期有通货膨胀问题。目前对通货膨胀的担心是共同的。对手中持有大量现金流的单位与个人来说，什么是保值增值的投资目标？目前只能看好楼市。它的保值功能是相对较好的。”

　　李开发分析，楼市实际上是半垄断的，尽管千变万化，但是并不是完全市场，“王府井永远是王府井，三里屯就是三里屯，它是不可替代的。它是数十年经营的结果，位置是特殊的。城市的核心区难以改变，房地产的投入有着它的不可复制性。”

　　李开发的观点是，在中国城市化过程中，城市始终是扩大的，城市核心部位的地产减值的可能性很少。因为此，房地产的增值保值功能会优于其他投资品。

　　宏观调控应充分挤压楼市投资效益

　　无论是其他产业资金的转移还是通胀预期的驱使，众多资金的进入让房地产业再次步入疯狂。

　　针对此，李开发认为，要从宏观经济的大局来研究产业平衡与产业发展问题。“从国家层面去看待楼市升温的问题，就不能不予以高度关注宏观层面。只有把握宏观层面才能把握大局。”

　　出口萎缩造成的外向型经济受挫，出口型企业减产停业，势必带来一系列社会问题，大量的产业工人该何去何从？社会就业压力怎么释放？在这一系列反问的背后，是李开发的担忧。

　　他指出，一旦经济危机过去，楼市普遍缩水，投资人的利益、银行大量信贷资产贬值的问题，工业企业的低效益会导致国家的核心竞争力下降的问题、中国在世界经济中的角色与位置，如何保持继续强劲的增长都是一个未知数。

　　“前事不忘，后事之师。20年前在日本的房地产大高涨导致的大泡沫，使得整个日本经济近二十年没有缓过气来，低迷的状况没有完全改善。我们面临着实体经济的长期运行困难与巨大的风险，这应当引起人们的高度重视。”

　　正是因为看到了这些，李开发做出了这样的判断：实体经济复苏并好转，有待于楼市的投资效益等于或低于实体经济效益的政策导向的明朗化。“换句话说，只有工业企业投资回报率高于房地产企业，大量资金回流到几经脱血的工业企业，我们的经济才会在整体上复苏并逐步走出困境。”

　　就此，李开发建议，国家应从宏观经济平衡、产业平衡的角度来操作社会经济大盘，不应以房地产有没有发展为取舍。

　　“房地产业是支柱产业，但与工业、农业等相比，依然是小枝与大树的关系，树之不存，枝将焉附？国家必须从政策上让人们恢复对工业企业的投资信心，采取实质的措施促成大量社会资金回流工业企业，让工业企业的投资收益从低谷走向大幅度增长。此外，挤压楼市投资效益，使其投资效益低于或等于工业企业投资效益，这是我们当前宏观调控最需要做的事情，也是必须要做的事。”李开发说。

   显然，在大量资金向楼市涌入的同时，不仅会使楼市形成泡沫，同时也会造成各产业发展的不均衡，在这样的情况下，国家应警惕冷热不均，加大宏观调控，促进产业结构调整。

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