胡芳洁

　　楼市疯涨。

　　7月13日，北京市15家被置疑有“捂盘”行为的房地产公司，被市建委“约谈”，并责令限期开盘。虽然最终没有披露这15家“捂盘”者到底是谁，但对于房地产涨价幅度堪比2007年的疯狂态势，已有定论。

　　北京2009年1至6月住宅项目涨幅排行榜的出炉引人注目，这个由北京焦点房地产依据住宅成交统计数据排行名单，归结了涨幅最剧烈的楼盘，升幅以1月份销售均价，与6月份均价对比得出，其中西钓鱼台嘉园从15297元/平方米一跃升为26213元/平方米，以涨幅71%位居榜首。而引人注目的是，万科中粮假日风景榜上有名，排位第四，其1月售价为10718元每平方米，而6月为15185元每平方米，涨幅为41％。

　　“现在170平方米三居室均价2.1万元/平方米；155平方米户型还没有开盘，均价是1.7万元/平方米。”万科中粮假日风景售楼处的一位销售人员表示。

　　三分之一楼盘开始冲涨

　　7月初，搜房网新盘数据监控中心发布数据，今年1-6月，北京市共有135个楼盘涨价，涨价楼盘遍布所有区县。目前北京市在售楼盘数超过400个，根据该数据，涨价范围已经达到1/3。

　　中粮假日风景的一位业主告诉记者，在2008年年底，这个楼盘给出优惠价格，当时有 “特价房”，170平方米、总价220万元，每平方米价格约1.3万元。这一户型的报价，从去年底非特价房1.7万元/平方米，再到7月初的1.9万元/平方米，到目前已达2.1万元/平方米。

　　在中粮假日风景售楼处，销售员表示：“现在买房不用排队。”与通州天时名苑通宵排长队，以及远洋一方数千人摇号的场景相比，这里显得略有些冷清，有稀稀落落的三四组购房人。显然，这里不是所谓“刚性需求”的天下，而“改善需求”用户，对于价格的敏感度已远为降低。

　　销售人员表示，目前在售的为170平方米户型，155平方米户型目前还没有开盘，预计在本月内开盘，“价格一直都在涨，开盘时会不会再涨价还不好说。”两种户型的房源都为精装板楼，与之前所推房源并无二样。“房子还是和以前一样，涨价是因为市场的缘故。”这位销售人员坦言。

　　房价飙升，几乎成为不可遏制之势。

　　“唐宁ONE”项目均价去年底2.1万元/平方米，目前售价超过3万元/平方米，上涨幅度同样惊人。

　　此外，朝阳区北五环的 “润泽悦溪”项目，其在去年年底的价格为8800元/平方米，目前价格高达1.6万元/平方米，半年时间每平方米上涨约7000元。

　　楼市已经忘却了什么叫 “小阳春”，在酷热的夏日里，房价与蒸笼般的天气已经难分伯仲。

　　“假日风景”引人关注

　　在北京2009年1至6月住宅项目涨幅排行榜的关注度一栏中，万科中粮假日风景已被关注度为12％，而涨价71％西钓鱼台嘉园仅为7％。

　　显然，有“领头羊”出没的地方，总是备受关注。

　　2006年4月，北京万科企业有限公司联手中国粮油食品(集团)有限公司，经过51轮竞价击退对手，16.6亿元获得万恒家园二期项目用地，这就是后来的“万科中粮假日风景”项目。

　　按可出让建筑面积40.36万平方米计算，楼面地价为4113元/平方米。该地块由万科和中粮集团合资成立项目公司，即北京中粮万科假日风景房地产开发有限公司，注册资本金8.3亿元，两方分别出资50%，即4.15亿元，预计总投资313464.65万元，折合楼面地价7767元/平方米。

　　该项目合作中，万科、中粮各占50%的股权。据了解，万科在财务和经营决策上有控制权。

　　对于“北京2009年1至6月住宅项目涨幅状况”，北京万科公司表示不愿意就此回应。

　　而中粮地产对本报表示，尽管去年中粮集团拟向中粮地产注入的资产中，包括中粮万科假日风景地产开发有限公司50%股权，但目前还没有实施。“这块资产不在上市公司，其实你要了解这个项目，直接和万科联系就可以。”中粮地产表示。

　　早在2007年5月，万科中粮假日风景一期开盘，均价9000元/平方米；随着楼市价格的上涨，当年8月以后的售价迅速攀升至1.4万元/平方米左右。

　　伴随着楼市调整的开始，2008年初，其价格开始出现小幅下滑，依然维持在约1.4万元/平方米。

　　2008年下半年，楼市衰退更加明显，降价、促销纷纷出现。精装改毛坯、低总价LOFT产品，成为当时众多地产商变相降价的手段。

　　当年8月，该项目推出155平方米户型毛坯房，均价1.28万元/平方米，作为与170平方米户型精装房的差异产品，后者售价约1.6万元/平方米，由此，有媒体报道其精装改毛坯，“直降3000元”；到了9月，又推出少量特价房，50平方米LOFT，总价60万元，2008年初，这一户型售价在1.8万元/平方米。

　　延续到2009年的今天，特价房、打折早已烟消云散。该项目155平方米户型和170平方米户型，已经全部变成了精装，售价也提到了1.7万元/平方米和2.1万元/平方米，提价幅度分别为3000元/平方米和4000元/平方米，接近2007年的涨幅；而这两种户型售价，也远高于2007年的最高点。

　　“北京目前商品房精装修的成本一般是1000多元，不会超过1500元。2000元就已经是非常高档了。”核工业西北工程建设总公司北京分公司总经理王明利表示。而开发商在发布楼盘的装修标准时，一般会在此基础上上浮30%-40%。

　　不过万科中粮假日风景的销售人员表示，没有装修标准可以公布。即使按2000元/平方米计算，目前该项目155平方米户型，每平方米售价也高出2007年最高点约1000元。

　　据北京市房地产交易管理网数据统计，6月22日-7月12日三周，北京商品住宅期房成交量分别为2885套、2359套和2285套，已经连续两周下滑。价格明显上涨、捂盘等现象，正在给楼市带来新的阻力。

　　法国巴黎证券(亚洲)有限公司董事总经理陈兴动在接受采访时表示，6、7月是一个寻找价格均衡点的阶段，对于开发商而言，6、7月很关键。

　　“目前企业要做的就是判断价格均衡点，如果是，就推出房源、维持交易量，等下去对市场是不利的。”他说。