中国酒店业将进入整合期

　　２００８年市场跌至低谷，但未来供应依然强劲。仲量联行报告认为——

　　“２００９年前五个月，北京市酒店入住率和平均日房价分别下降１８．４％和２２．２％，每间可出租客房收入比２００８年同期下降４３．９％。

　　报告显示，２００８年，众多国内城市在旅游者人次上首现颓势，而同时酒店供应强劲增长，导致在仲量联行酒店集团所分析的１３个城市中，１０个城市的酒店市场每间可出租客房收入均出现下滑。

　　安瑞达告诉本报记者，由于入境旅游者到达人次在２００８年受到不利影响，而奥运会前夕新增的酒店供应全面进入市场，北京的四星级和五星级酒店无论在入住率还是日平均房价上均承受了巨大压力。在奥运会的有力支撑下，参与抽样的８９５７间品牌五星级酒店客房的日平均房价在尽管２００８年增长了２４．４％，达到人民币１５９２元，但入住率却较２００７年下降７．２个百分点，为６０．７％。

　　仲量联行中国区高级副总裁吴嘉保也对本报记者分析说：“中国经济虽未能在全球性衰退中‘独善其身’，但国内二、三线城市因得益于良性的国内需求和政府出台的大量刺激性政策，发展势头保持强劲。在我们所分析的１３个城市中，仍有９个城市的酒店能将房价保持在２００７年的水平。二三线城市在近年间的大规模基础设施建设中得益匪浅，提高了交通便利性，在出口导向转内需市场的政策转移中找到了增长点。”

　　吴嘉保同时表示，北京近期新酒店纷纷入市，而未来酒店供应仍将保持强劲。今后三四年间，国际品牌高端酒店的客房数将比２００８年的客房总量高出２０％以上。“未来的竞争压力不断加大，我们认为市场将会出现整合。现金流不足的酒店将面临巨大压力并寻求重新定位，以保持竞争力或实现赢利。”吴嘉保说。

　　高速的经济增长和诱人的投资回报令投资者多年以来对酒店业兴趣不减，但由于政策转向和境外融资市场遇冷，中国的酒店交易在２００８年跌至低谷，总交易额仅３亿美元。安瑞达向本报记者表示：“多数国际投资者和开发商都在为融资犯愁，而同时证据表明国内买家以及自有资金充裕的投资者正趋于活跃。随着收益上扬，以及国内银行降低贷款门槛，以往被强势的国际投资者挡在市场外面的许多本地买家正在捕捉前所未有的机会。”由于资金受限，银行更倾向于规避风险， ２００８年和２００９年的投资热点也暂时从二三线城市转向上海和北京。安瑞达分析说：“京沪两地都在经历一场酒店建造浪潮，将持续为市场提供数量可观的高品质可投资物业。而在目前的酒店交易环境之下，这些物业的投资条款可能较为优惠。”

　　安瑞达认为：“鉴于当前的现金流压力，我们认为出现资金困难的卖家将于２００９年下半年进入交易市场，其中应包括若干五星级酒店。但是，买家必须审慎权衡这些资产的价格和地段。”此外，尽管当前信贷环境对国际投资者仍有挑战，但中央政府的经济刺激计划和随之而来的正收益差也可能吸引投资者回到市场。