房地产市场全面、骤然升温了吗？一个人们较少提及的常识是：房地产市场存在明显的结构性、地域性差异。商品住宅的热销、“地王”的频频出现某种程度上掩盖了目前房地产业的一块“低温区”：商办物业交易尚难言繁荣，工业地产市场也依然较为平静。因此，不能笼而统之称“房地产市场已经全面回暖”。

　　房地产市场尚存“低温区”

　　国际知名物业服务商世邦魏理仕7月份发布的报告显示，今年第二季度上海办公楼平均租金报价为每天每平方米7．05元，环比下跌4．6％。而今年上半年，上海办公楼平均租金报价已下跌11．0％。报告显示，自2008年第四季度以来，上海办公楼市场已连续三个季度出现吸纳量为负的情况，新的物业项目不断交付，而租户却缩减面积，使市场未租用率有所上升。

　　戴德梁行新近的一份报告也显示，在另一个房地产一线城市深圳，今年二季度，尽管商铺租赁市场有所活跃，但销售市场依然较为冷清。4月份和5月份一手成交商铺面积仅1．64万平方米，同比大幅下降61％。

　　工业地产也相对“平静”。上海郊区某工业园区一位负责人介绍，预计该工业区内今年新成交土地面积约100亩，保持近几年来的平均水平。

　　国土资源部新公布的上半年土地市场动态监测分析报告显示，今年上半年，几个重点区域的工业地价环比、同比均为负增长。其中，珠江三角洲地区的工业地价环比、同比增长率最低，分别为－1．86％、－4．65％，环渤海地区工业环比、同比增长率最高，分别为－0．58％、－0．43％。

　　分析人士指出，土地利用存在很大的结构性和地域性差异，对工业用地、商业用地、住宅用地必须进行分类观察、具体分析，不能笼而统之地称“房地产市场已经全面回暖”，而掩盖了市场的真相。

　　工业、商办地产投资相对“平静”

　　世邦魏理仕的报告指出，由于实体经济受金融危机影响较深，加上存量项目空置率较高，租户将倾向于暂缓实施长期计划而偏重短期内财务节约，众多租户特别是跨国企业在下半年仍会在迁址、扩租方面相当谨慎。

　　上海郊区某工业区的负责人介绍，现在，开发商前来拿地的积极性较低。

　　据他分析，这主要有三个方面的原因：一是园区主动对产业项目有所控制；二是包括土地成本、建安成本、财务成本、税费等在内，工业地产项目至少需要15年才能收回成本，远远超过住宅地产的回收周期；三是目前制造业企业资金总体依然紧张，缺乏扩张的欲望和实力，毕竟，“实体经济绝对没有像住宅地产那么火”。

　　国土资源部不久前下发了工业用地的“打折通知”，下调全国工业用地出让最低价标准，农林牧渔业产品初加工项目用地下调幅度达30％；对中西部地区使用国有未利用土地的下调幅度高达85％。一些分析人士认为，当前的工业地产情况仍不乐观，商办物业最多也就是刚刚“触底”。

　　业内人士分析，中国经济企稳回升后，开始进入一个站稳脚跟、积蓄全面复苏力量的关键时期。而工业、商业地产“低温”现实表明，宏观经济复苏的基础还有待巩固，“保增长”的主题没有改变。

　　上海制止开发商捂盘

　　规定商品房销售方案须经备案公示

　　上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。

　　上海市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，随着商品房的持续热销，房地产市场上捂盘惜售、虚假交易等情况有所增加。为此，上海市房管局制定出台了《暂行规定》，以规范商品房销售行为。《暂行规定》要求严格执行“3万平方米”规定，防止“少量多批”。上海市房管局重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。为此，上海市房管部门将在预售审批系统内设置“门槛”，凡不按规定申请预售的，预售审批系统将不予受理开发企业的预售申请。凡达到预售标准不足3万平方米的或者“尾盘”等情况，经房管部门审核后，将视实际情况才能“放行”。