王石第二次纠错：学习保利从郊区回到城中央，两个月拿下18块土地

　　理财周报记者 黄莹颖/文

　　王石犯了一个很大的判断性错误。幸好的是，他及时改正了错误。

　　一位基金公司投资总监拜访万科时，万科副总裁肖莉对他说：“现在你不要只看我们怎么说的，关键要看我们怎么做。

　　踏空后的万科（000002.SZ），疯狂赶趟，在两个半月内拿下18块地。

　　背后的故事是，自去年10月到今年4月底，这段长达7个月的时间，大部分城市地价折让近40%，万科只是新增了广州以及西安两幅地块。

　　迟来的追赶：万科疯狂赶趟

　　错过了月亮，不能再错过星星。

　　错过拿地最好时机的万科，选择了激进拿地。以5月1日算起至7月16日，万科在全国一共拿下18块地。

　　5月，万科新增项目6个，分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市。总共获得规划总建筑面积188万平米，权益面积118万平米，土地总价款为23亿元。

　　6月，万科新增项目8个，分布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市。净占地面积共计77.7万平方米，土地价款高达47.03亿元。6月的激进，让万科刷新了自己的记录，创下万科单月拿地规模近两年之最。

　　7月，万科的脚步并未放缓，7月7日、7月11日万科分别在中山和武汉再下两城，需支付地价总额为10.14亿元。而在7月16日，万科更是在广州和佛山再拿两地。

　　不过，万科近期一系列的拿地动作更像“赶趟”。上海一券商研究机构分析师对于万科近来拿地动作如此评价，“万科再赶也赶不上趟。”联合证券分析师鱼晋华在其近期的一份研究报告中用“滞后”一词作出评述。

　　不惜代价：频频制造“地王”

　　疯狂赶趟的代价是制造“地王”。

　　五月所拿佛山地块，其成交价高出起始楼面地价50%，折算成楼面地价后达2409元/平方米。而其13.86亿元的总价，也再度创下了当地自2007年5月以来“地王”纪录。

　　六月万科拿下的厦门地块，总建筑面积为19.971万平方米，出让起始价10.92亿元，万科最后出价为18.3亿元。其楼面地价高达9163元/平方米，已接近该地段曾创下的最高价。

　　7月16日，万科在佛山以总价21.5亿元拿下登州商住地块一、二，总面积达28.4037万平方米，以总价衡量，该笔土地交易创下了自去年楼市低谷以来佛山的总价地王。

　　在2007年12月底，万科董事长王石曾在中央电视台《经济半小时》栏目上声明：“2008年之后，万科绝不拿地王。”而2007年，10个城市的地王，万科占其二，一块是在东莞，一块在福州。

　　不过事情正在发生变化，“万科的一个高层告诉我，‘现在不要看我们在说什么，而是看我们做什么。’”华南一基金投资总监说。

　　土地饥渴：拿地速度比不过卖房速度

　　万科对于土地的为何显得如此饥渴？

　　比较两个数据：2009年上半年万科销售面积为348.8万平米，上半年新增土地储备为331.2万平米。这意味着尽管经过五、六月的疯狂拿地，上半年万科土地储备总量仍然减少17.6万平方米。而2008年底万科总土地储备建筑面积达2281万平方米，其中权益土地储备面积1793万平方米，同比2007年下降1.5%。

　　2008年12月保利地产从中心城市入手，成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年3月末，保利地产的土地储备再次净增加336万平方米,其土地储备总面积达到2570.18万平方米。此前本报曾指出若按照一季度销售速度，保利土地储备可供开发销售约33.67个季度，万科则仅够10.68个季度，相当于两年半。

　　此前本报曾假设未来三年万科年均增长28%,保利地产年均增长80%，到2011年，保利地产即可以年销售905亿元超越现在的行业龙头万科。从今年上半年情况看，形势发展得更快。

　　09年1-6月份，万科累计销售面积348.8万平方米，销售金额307.6亿元，分别比08年同期增长31.2%和27.5%。

　　同期保利实现签约面积252.43万平方米，同比增长164.41%；实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。

　　保利和万科的差距进一步缩小，如果万科的发展延续08年以来迟缓的速度，保利超越万科的局面或许会提前到来。

　　战略转移：转战二线城市中心区

　　竞争对手的压迫式追赶正是万科激进拿地的催化剂。

　　从其近两个半月增加的18个项目区域看，万科或许正在酝酿一场战略转变。

　　东方证券分析师魏博曾在其研究报告中这样算过一笔账，从项目获取的分布上来看，今年以来万科仅仅在广州和上海获得了两个小项目，建筑面积不到210000万平方米，两块地万科需承担的地价款仅仅为5.33亿元，占到万科目前所需支付地价的7%，而万科目前在二线城市地价购置款已经占到总地价款的87%。

　　可以引用对比的一个数据是，2006年（截至年报披露时间2007年3月）所获取的12个项目中有10个是位于上海、广州、深圳。而在2007年中万科所获取的54个项目中，以规划建筑面积计算，比例亦接近37%。事实上，万科的调整在去年已经展开，其2008年获取的28个项目中，一线城市仅占3个。

　　被动急速转向的万科，正在释放一个值得注意的信号。

　　从销售单价看，万科6月份的销售单价达到10224元/平方米，再度创下2008年以来新高。销售单价的最高点出现在2007年的11月，为10393元/平方米，此外的月份，保持在7000-9000元/平方米左右的水平。2009年1-6月，逐月销售单价为7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米。这或许就是万科在配合市场逐步改变产品结构的信号。

　　这意味着，万科将深化二线城市核心区域作为自己的主战场。

　　另外一个值得提及的背景是，碧桂园2009年上半年增长速度仍然缓慢，合同销售额共约87.9亿元人民币，同比2008年增长约6.5%。事实上，碧桂园的产品正是单一集中在城乡结合部的典型代表。

　　万科董秘谭华杰近期接受国土资源报的采访内容可以作为注解，“……一线城市的一些成交地块，以它们的地价水平，按照周边目前的房价几乎是不可能赚钱的，房价要涨20%～30%才能保证基本的利润，如果要获取一个比较高的利润，那么房价得涨50%才行，这种价格拿地基本就是靠胆量，跟理性判断没什么关系。所以我们只好选择在二线城市拿地。”