调控房价的难点在哪里？

　　在大规模信贷刺激下，楼市和股市的表现突出，这也成为中国经济“回暖论”的依据之一。尤其是上海楼市，不少地区的房价甚至高于金融危机之前，创下历史新高。相关的统计显示，今年1月到6月上海市场化新建商品住房成交均价达到13918元/平方米，比去年全年成交均价上升2.8％。

　　上海市住房保障和房屋管理局近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，提出要严防开发商“捂盘惜售”。从这些措施来看，似乎已经认定推动房价上涨的主要“黑手”是开发商。在房价上涨的情况下，开发商除了“捂盘惜售”外，还有“少量多批”等，增加稀缺假象以进一步提高价格。

　　但问题是，开发商的合法经营行为其实并没有多少可以指责的。就像在菜市场上生菜价格上涨，卖菜的也可能会提出理由，比如最近生产量比较少，或者买的人很多等等，总之也会通过各种手段来制造“稀缺假象”，以进一步提高菜价。何以在买菜的时候，消费者觉得这是正常的，而到了买房子的时候，房产商做了跟卖菜的同样的事情，就被认为有问题了呢？（当然，房产商违法的行为应该受到惩处，就像卖菜的不能销售有毒蔬菜一样。）

　　房价上涨是一连串因素所导致，如果调控房产市场仅仅拿开发商下刀，尽管有一些阻吓作用，但基本上是无法抑制房价快速上涨的。历次房价调控中对开发商下手的措施，都表明可能反而会把房价越调越高。

　　我们暂且不论调控房价的是是非非，单说假如要调控房价的话，也必须探究房价上涨的真正原因，才能对症下药。根据渣打银行经济学家王志浩的研究，这半年来的房价上涨与信贷快速增长的幅度是契合的。简单而言，就是信贷的快速增长导致部分信贷进入了房地产市场，从而推高了房价。而信贷之所以会进入房产市场，一来是因为银行被要求尽快输出信贷，以响应4万亿刺激计划——据传有某银行行长在放贷上比较谨慎，还遭到了银监会的点名批评；二来是因为大规模财政支出挤出了其他投资，使得其他投资无处可去，房市和股市于是成了容身之所。加上银行流出来的信贷也有部分进入房市，推高房价也就在所难免了。

　　事实上，全球经济不景气的条件下，中国经济的表现也吸引了不少国外游资进入中国市场，这可能也是推高房价的原因之一。另外，消费者对通货膨胀的预期也导致其倾向于购买耐用消费品，房产恰好是其中一个选择。当然，造成房价上涨的原因还有很多。因此，要调控房价，除了控制信贷流向、减少财政投资、限制外资流入等措施（其实这些与经济刺激方案是有所抵触的），还要改变消费者的通胀预期，这也使得调控房价成为了一个极其困难的任务，需要决策层加以深虑。

　　（作者为上海金融与法律研究院研究员）