北京华联仅仅是个缩影

　　盐市口商圈难破租赁纠纷魔咒？

　　业主现身一年多没收到租金了

　　北京华联昨天下午恢复营业，空调正在维修调试，开发商与卖场之间博弈依然存在

　　昨天下午2点半，北京华联在损失500多万元营业额后终于恢复了营业。

　　租赁纠纷

　　业主现身一年多没收到租金了

　　昨天下午2点，记者来到盐市口广场时，北京华联商厦大门紧闭。“今天暂停营业，不好意思。”两位守在门口的工作人员不停地跟前来购物的市民解释。商厦里，北京华联请来的空调维修专家，正在讨论解决方案。

　　北京华联所在的盐市口广场由成都川宏实业有限公司开发。一位业主告诉记者，从2004年起，川宏实业将盐市口广场的商铺对外出售。他购买了一个十几平米的商铺，在华联商厦三楼。业主们把所购商铺返租给川宏旗下一个子公司，再由该公司打包租给华联，每位业主每年可获得铺面总价7%左右的租金。

　　“但从2006年起，收租就开始困难了，一拖就是几个月，今年以来大部分业主都没有收到租金。”该业主表示，他一年的租金1万元左右，本该今年三月收租，但拖到现在也没有消息。目前，几百位业主正打算联合起诉川宏公司。

　　物业诉苦租金太低入不敷出

　　川宏实业一位不愿意透露姓名的知情人士表示，川宏实业2001年把北京华联引进盐市口广场时，提供了很大的“优惠”。“每平米租金才70元一个月，这在盐市口一带算低的，每平米物管费才每月3元，而且一签就是20年。”

　　为了弥补低租金，当时双方约定，华联商厦每年营业额达到4亿元就给川宏一定比例的提成。“但多年来，一直没有达到约定数额。”该人士说，川宏一年支付给业主的租金就要2000多万，从华联收回的租金基本上都耗在这里了。

　　纠纷升级川宏要求解约华联不愿

　　川宏法律顾问寸辉律师表示，2008年6月至7月间，川宏曾以华联成都店资产转让未事先征求其意见并继续非法转租为由，去函要求北京华联赔偿并解除合同。“但是北京华联拒不赔偿，川宏只好将北京华联告上法院，要求华联退场。”寸辉表示，后又因种种矛盾，去年底，川宏实业向华联去函，要求成都店在数月内撤出，并愿意承担相应违约条件。

　　而北京华联认为，既然签订了合同，就应该按合同办事。今年初，北京华联把川宏告上法庭。“双方问题不断升级，才导致今天的局面。”北京华联相关人士表示。

　　模式之痛

　　租金飙涨开发商与卖场之间博弈

　　去年7月，好又多成都大业店关门停业，撤离原因正是场地合同到期，房东不愿继续租给他们。为何盐市口、春熙路商圈的多家卖场租赁屡屡谈崩盘？

　　近年来盐市口、春熙路商圈的租金上涨非常厉害。2002年前春熙路商铺租金在300—800元/平方米·月，到2005年增长到600—1200元/平方米·月，今年已高达1000—2500元/平方米·月。盐市口不足两平方米的铺面，月租金也涨到了4000元。新中兴广场一位业主说，租金几乎每半年涨一次，多数来租铺的人都要求他们承诺租金一到两年不变。

　　开发商当初为炒热地盘，租赁时以极低的价格租给大超市、大卖场等。随着近年来热门商圈租金的大幅飙升，开发商开始希望能涨租金，但大超市、大卖场不愿妥协。目前全国商业地产平均利润仅为2％左右，根本不能支撑8％至12％的回报。于是，租赁纠纷屡屡上演。

　　模式争议产权式商铺难破“魔咒”

　　“产权式商铺返租模式曾风靡全国，也带来了诸多问题。”四川省商业连锁协会会长冉立春表示，一些开发商把地产分割成小块出售、实施“产权式商铺”的开发模式，并向中小投资者承诺售出的商铺由开发商返租，许以8％到12％的高额投资回报。成都目前大部分重要商圈地产采用的都是这种模式，多家商场面临和北京华联类似的“烦恼”。早前，摩尔百盛因和业主产生矛盾影响营业，后来在法院调解下，调整了租价才平息风波。冉立春认为，成都很多商业地产都是先开发、后招商，导致开发商开发的物业结构、布局等不符合大型商业项目的要求。

　　应对之策

　　商场自购物业开店避免租赁纠纷

　　在很多卖场都为租金扯皮的时候，苏宁电器去年豪掷3亿元，买下了红星路步行街正熙国际大厦1—6层，打造苏宁西南地区最大的旗舰店。成都苏宁副总刘峥嵘告诉记者，以自购物业的形式开店，这还是苏宁在西南地区的首例，后来又陆续买下了西大街店、万年场店，目前成都苏宁15家卖场中有3家是自购物业。

　　一些业内人士猜测，苏宁此举，可能有避免租赁纠纷的考虑。对此，刘峥嵘回应说，避免租赁纠纷只占很少部分，购买地产的主要原因是苏宁准备向“商业地产+商业”的模式转型。以后遇到合适的物业，都会考虑直接购买。

　　专家定制式商业地产模式是趋势

　　冉立春说，定制式商业地产模式将成为突破传统租赁模式的一个趋势。定制式商业地产模式的项目在规划之初，甚至在拿地的时候，就确定了主力商家的引进，根据主力店的特点和要求，量身定做不同的商业空间，这样能在一定程度上避免盲目开发带来的风险。

　　“如SM广场与沃尔玛的量身定做、万达与伊藤洋华堂的定制等。”冉立春表示，越来越多的商业地产开发商开始重视开发与招商的一体化，重新思考商业定位。

　　记者郑常莉李欣忆实习生谢雪