刘建平 制图

　　早报记者刘秀浩

　　一切仿佛都是一年半前的翻版。

　　昨天15时23分，上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块挂牌截止前7分钟，8号竞买人将挂牌价刷新至30.48亿元。一个天价地块再次诞生。

　　唯一不同的是，如今的主角已从筹备上市、四面出击的龙湖地产换成在今年复苏的资本市场中收获颇丰的上市公司金地集团。挂牌截止时间过去5分钟后，金地顺理成章摘得地块。

　　30.48亿元的价格，赵巷10号地块不但刷新了今年来上海地价纪录，也成为上海土地招拍挂以来住宅土地的历史第二高价。

　　创下今年多项纪录

　　人们等待这个最新“上海地王”的诞生花了8天。7月15日，来自香港的利星行集团挂出21.023亿元的价格已使赵巷10号地块注定成为今年来上海总价最高的土地。当时只有一个疑问：究竟价格会到多高？

　　2007年11月8日，赵巷特色居住区8号地块被下狠心要在上海落脚的龙湖地产高价买下，成交楼板价10673元/平方米。

　　当今年赵巷10号地块出现在土地出让公告中时，谁也没有想到1万元单价会被再次刷新。实际上，直到利星行报价前，机构给出的预测成交单价仅为9200元/平方米左右。

　　昨天的结果来看，这幅上海今年来土地面积最大的居住用地，占地面积23.7万平方米，容积率1.0，起拍价格为9.46亿元，楼板价4500元/平方米，最终成交的楼板价为14495元/平方米。超出底价达222%！其幅度远远超出此前方兴地产拿下的北京广渠路15号地王。

　　金地集团副总裁赵汉忠说：“我们出手一向都是很彪悍的，出价要有气势。但这个气势也不是随便来的，我们相信能赚钱才会这么报价。”

　　实际上，这一价格距离金地集团的最高心理价位还有空间，一名公司高层对记者说，在内部看来，这个价格还算合理。

　　金地的报价使上海四年来第一次出现超过30亿元的纯住宅土地，上一次出现如此高价，还要追溯到2005年6月底，新鸿基以31.85亿元买下浦东滨江潍坊新村地块。

　　易居研究院分析师付琦提供的一份分析报告显示，赵巷10号地块的成交打破了今年上海多项土地市场的纪录：其一，30.48亿元是今年总价最高的一块经营性用地（此前今年总价最高的土地是7月8日成交的闵行轨道交通10号线吴中路停车场地块，总价12.15亿元）；其二，30.48亿元的成交价与9.5亿的底价相比，溢价率达222.2%，刷新今年溢价率纪录（此前溢价率最高的是6月11日成交的宝山高境金家巷南侧地块，溢价率141.9%）；其三，该地所吸引的大牌开发企业也创下今年纪录。该地共吸引了87家开发企业领取标书，11家企业进入最终的竞买申请，且11家企业全为实力强劲的大牌企业，包括金地集团、招商地产、保利集团、华润置地、嘉华集团、万科地产、龙湖地产等。

　　建成后房价再涨三成？

　　一名开发商拿出手机，给公司即将开盘的项目负责人打电话：“结果出来了，我们可以考虑价格往上提一点了。”昨天的拍卖现场，结果出来后的这一幕真实反映出开发商的心态。

　　除赵巷10号地块外，第45号土地公告昨天出让的4幅地块中，闵行颛桥1幅商业用地底价摘牌，其余3幅以住宅开发为主的地块，全部大幅度超底价成交，成交价至少翻番，溢价幅度100%—220%，几乎每一幅都是创下区域地价新高。

　　付琦指出：“虽然今年上海土地市场还没有出现"面粉贵过面包价"，但事实上从6月11日的第35号公告开始，上海商品住宅用地的价格已经出现了"面粉接近面包价"的情况。”当时，宝山高境地块以9053元/平方米的楼板价成交，而宝山淞南高境板块的在售房价仅12000—13000元/平方米左右，这一地价加上开发成本一定会超过当前的房价。

　　上海统计局7月22日发布的数据显示，今年上半年，商品住宅销售面积1443.12万平方米，增长34.8%。

　　实际上，金地昨天30亿元拿下赵巷10号地块给大多数人带来的第一个连锁反应就是，当地楼盘价格肯定会大幅提升。

　　方方工作室地产咨询部经理赵豫川表示，此次金地以14499元/平方米楼板价拿下赵巷10号地块，预计其最终平均售价需达22000—23000元/平方米才能保本。赵豫川称，龙湖滟澜山至今虽然已经售出6万平方米，但累计成交均价仅17500元/平方米上下。这意味着，金地在赵巷10号地块上的项目平均售价要在龙湖滟澜山目前的高价水平上再涨约三成。

　　明年楼市或重新回调

　　如今楼市的疯狂不免让人回想起2007年的情景。同样是楼盘疯卖、地价疯涨，同样地王频现。

　　2007年7月，保利一天之内在上海拿下外环以外三幅地块，其成交价都是起始价的3至4倍，楼板价已与周边房价持平；当年8月，上海南京东路163地块以66930元/平方米的楼板价使得该地块成为了内地单价地王；当年11月，仁恒地产以2万元/平方米的楼面价拿下新江湾城一幅土地，高过周边现房价格，这一区域最高纪录保持至今。

　　而数月之后，楼市陷入低谷。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭开始担心，类似的情景可能再现。

　　杨红旭表示，2007年上海的几块高价地，在2008年楼市低迷时让那些拿下地王的开发商狠狠难受了一阵，以至于许多项目被迫延迟工期，否则售价无法覆盖土地成本，遑论赚钱。

　　因此在目前实体经济尚未全面回暖，楼市热度已有些脱离宏观经济面情况下，企业高价圈地时，有必要保持一份清醒。如果今年下半年大城市的楼市继续保持二季度的狂热，明年楼市重新调整、回归理性的可能性极大。

　　记者观察

　　资本游戏

　　早报记者刘秀浩

　　两年一个轮回，身在房地产市场，玩的却都是资本游戏。

　　2007年，A股大涨、H股大涨，房地产开发商们排着队去香港上市，碧桂园市值最高到了1500亿港元，26岁的杨惠妍成千亿级女首富。

　　已经上市的公司乘着市场流动性过剩，钱多人傻拼命增发圈钱，然后转眼将钞票变成了土地储备。国内地产老大万科告别理性变成了大地主，光在上海，场内场外一年就买下数百万平方米的土地。没上市的地产商们也热情高涨，被投行们鼓动着四处圈地增加土地储备来吸引投资者。

　　于是，一个又一个的地王诞生了出来。

　　这一情形直到全球金融危机大爆发，原来的泡泡吹大了，而后一下子只剩下了肥皂沫。开发商们去年一年开始研究如何过冬，万科房子全国大降价，杨惠妍的身价一下缩水近半。

　　回头来看，如今的情形又何其相似，楼市复苏是一方面，另一方面，还是资本市场惹的祸。

　　IPO开闸，房地产公司们纷纷借壳或者直接上市，中南控股刚刚借壳大连金牛就宣布了增发融资方案，趁行情大好进行定向增发几乎成了上市房企的一致选择。

　　在焦点网的描述里，金地变成了摘地王的英雄。而金地的地王背后，却是资本的暗潮涌动。

　　今年6月，金地的第四次定向增发获得了证监会的批准，再次股权融资41亿元。加上楼市销售回款大增，重新财大气粗起来的金地自然恢复了豪迈气势。实际上，今年上海土地市场的第一块高溢价地就是被金地拿走的，4月以5.6亿元拿下赵巷旁边的青浦徐泾镇3号地块，成交价格高出了挂牌起始价82%。

　　即使是三天两头宣称现金充足得一塌糊涂的SOHO中国，也不忘发行可转债再融资28亿。

　　天相投顾统计，截至7月2日，今年A股市场已有106家公司拟定向增发融资。其中，地产行业以10家公司高居行业榜前列。此外，融资规模上，地产公司也以近313亿元独占鳌头。尤其值得注意的是，剔除去年动议、今年获批定向增发的首开股份（600376）外，提请定向增发预案的9家公司中，有5家的方案集中在6月份公布，呈现出明显加速的迹象。

　　与之相应的，全国大城市土地市场迅速复苏，2009年5月以来，各大城市“地王后浪推前浪”。6月北京共出让土地27宗，成交金额达138.2亿元，一举超过前5个月的成交金额总和。从昨天的情况来看，上海的前景恐怕也不输北京。

　　“地产即是金融”，有人下了这么个定义，如今世界各国使劲吹着金融泡泡，恐怕这场地王大戏，也会比前一次更加盛大了。