“当供给无法满足时，就抑制需求，但需求只是潜伏了，而没有被消灭，因此政策放松之后就反弹报复。”华远集团总裁任志强在本周三的中国房地产走势高峰论坛上坚称。他认为，有一些楼市的“真相”被一些虚假的表象所遮掩。

　　追根溯源，一些城市住房供应紧俏背后，单纯的地价高低不能说明问题，而“饥饿式”的土地供应可能才是房价上涨推倒的第一枚“多米诺骨牌”。假设上述逻辑成立，那么，“如果政府再逆市调节则市场的供求仍会变化”。而根据华远集团的内部统计数据：那些真正的“投资性需求”，可能并非公众视野中的“有钱人”。

　　土地“元凶论”？

　　“当社会上对开发商‘捂盘’一片声讨时，你们怎么不想想政府有没有‘捂地’呢？”中国房地产走势高峰论坛上一名与会专家如此反问CBN记者。“从总的土地供应量来看，截止到6月份土地供应总量大幅下降。”任志强表示。

　　他认为，有两组数据可予以佐证。其中，国土部公布的数据称，今年1~6月全国供应了3.12万平方米土地（成交面积，并未涵盖政府已经有供地计划但实际未成交的土地）；但是统计局同时给的另一组数据显示：1~6月全国房地产开发企业完成土地购置面积1.36万平方米，同比下降26.5%。

　　两组数据相差超过1.7万平方米。无论如何，政府减少了土地出让数量，使得“后续供应量严重不足”。根据国土部土地利用司司长廖永林之前的表述：比去年同期供应“略有”下降，主要是因为一季度下降得太多，二季度已经同比增加，到三季度可能就会持平或者超过去年水平。

　　由于“面粉太少”，已经直接导致今年市场出现供不应求的现状，一些“热点”城市无不面临房价上涨的压力。在70个城市中，新建面积同比上涨的城市有34个，银川、锦州、兰州以及西宁位列前几位。

　　同时，同比下降城市36个，深圳与南京赫然在列。到今年6月份止，新开工和去年同比下降了10.4%。这其中，按照任志强的说法：“南京从1月份到6月份，实际供应用于住宅建设的土地在下降，而供应的总量比销量还低，这一相关逻辑直接导致了供不应求。”

　　另一个房价猛涨的城市是杭州，任志强认为：“杭州上半年成交均价13941元/平方米，较北京高约2000元/平方米，其中个别楼盘单价上涨3000~5000元/平方米的现象很多，已回到2007年的最高水平。这一价格上涨的背景，也是因为其上半年消化了3.3万套库存，但是由于土地出让的缩水，所以新增供应丝毫没有增加。”

　　“如果按现行的交易量看，貌似仍处于供求紧张的局面，对价格的影响加大。”任志强对CBN记者称。台庆房产副总经理陈史翎认同任志强关于“地决定房”的判断逻辑。据他分析，上海前几个月的价格连月攀升也与之有关，“上海中外环不存在供应量不足的问题，因为各盘都颇具规模。但是4万元/平方米以上的内环产品供应稀缺，这直接拉升了整体价格。所以上海房价上扬的‘元凶’在内环，因为供应量严重不足”。

　　他同时表示，这只能通过两个方式予以解决：加快内环土地的释放；落实应有的开工率。否则开发商“捂地”，5年盖不出一幢房子的现象比比皆是。这就制造出某种稀缺效应，从“面粉”升值所得到的收益远高于卖“面包”所得。

　　“不平衡”的楼市

　　楼市整体癫狂之后，“地价”与“房价”互称冤枉又相互赛跑。但任志强认为，地王只出现在少数快速涨价的城市，手中握有大幅地块的开发商也是少数。“南京最近拍的一块地是溢价60%，北京已经超过了100%，但统计的结果显示，60%的土地是底价成交的，只有20%的土地是超过50%溢价成交的。”

　　这还不是最典型的例证。事实上，根据任志强所掌握的数据：北京1~6月份出让的土地中，60%底价成交，20%略有溢价（1%到2%的溢价水平），还有20%的土地溢价超过5%。但好的土地涨价迅猛，可以1个月多次刷新溢价水平。“城市间、区域间的楼市发展现状都不平衡。在大家都盯着‘地王’看的时候，可能也应该看到，一个区域同时放出几块土地，但是被哄抢的永远都是少数。”

　　土地的不平衡性直接作用于住房价格，这让住房价格的增长远没有到尽头。“统计数据告诉我们，70个大中城市同比上涨0.2%，环比上涨0.8%。新建住房同比下降了0.6%，普通住宅下降了0.2%，高档住宅同比下降3.6%，什么在上涨？经济适用住房同比上涨了0.6%，”任志强认为，“住宅全国价格涨幅会加速，如果说前几个月是0.2%的增长，我们觉得后几个月增幅大约会超过1%，这意味着全年平均价格价格增幅会超过5%。从数字上看，这个增幅已经是在加速发展了。土地是因素之一，供求关系是因素之二。”

　　此外，购买需求的持续膨胀亦推高了房价。“大家都怀疑谁在买房子，我们也做了一个调查，我们通常把日常收入低的人叫穷人，但是实际上日常收入低的人不一定是穷人。我们从已经购买房子的人群中进行的调查结果显示，北京赋闲人口在购房者群体中的占比达28%，上海的占比为32%，广州为31%，武汉达37%。”任志强据此认为，“少数富人一定会带动一部分穷人，这就是我们国家统计学和现实中的差距，因此造成了巨大的差别。我们不要认为统计学中的穷人是买不起房的，而统计学中买不起房的人是买房子的主力军。”