深圳楼市泡沫开始破裂？

　　业内人士认为受多种因素叠加影响市场调整最快下半年到来

　　 深圳市国土房产部门的统计数据显示，今年7月，深圳市新建商品住宅销售均价为16080元／平方米。房价逼近历史新高，投资客不断涌入成为近期楼市的显著特点，楼市泡沫显现。

　　 新房均价达1．6万元／平方米

　　 据统计，今年7月，深圳市新建商品住宅销售面积为54．83万平方米，环比6月份下降17．4％。今年1月至7月，深圳市新建商品住宅共销售434．62万平方米，比去年同期增长141％。

　　 今年1月至7月，深圳市新建商品住宅销售均价分别为每平方米11459元、每平方米10770元、每平方米10971元、每平方米12203元、每平方米12550元、每平方米14823元和每平方米16080元。

　　 据分析，深圳市一手住宅已连续上涨了5个月，离2007年10月的历史高位17350／平方米只有一步之遥；从7月份开始，深圳新房成交量明显缩小；由于前期炒房造成的套牢盘较多，预计房价冲高回落的可能性较大。

　　 新房成交暴跌四成

　　 深圳市国土房产局网站的数据还显示，（7月20日～7月26日）的一周里，新房整体成交量也只有870套，环比暴跌39．6％。

　　 一手房市场上，已连续两天成交跌破百套。资料显示，7月26日成交88套，7月25日成交量也只有97套，连续两天跌破百套，这也是今年1月底春节假期结束以来的首次。

　　 半年来，深圳新房销售火爆，日成交量持续维持在200套左右，甚至频频冲破300套的高水平。

　　 世联地产的研究报告显示，（7月20日～7月26日）一手房关外成交量较大，共成交510套，占全市总成交量的58．6％；关内成交360套，占全市总成交量的41．4％。从各片区的成交状况来看，关外的龙岗区以成交343套保持第一，占全市成交量的39．4％；在均价方面，龙岗区以10668元／平方米的均价成为全市最低。

　　 据世联地产研究报告分析，一手房成交量大幅回落，主要是受到近期银监会要求严格执行二套房贷政策的消息影响，加之持续走高的房价也限制了部分消费者的购买力。这说明目前市场的信心脆弱，即使二套房贷还没有严格执行，但信心仍然受到了打击。有超过50％的受访者表示，先观望楼市一段时间再说。

　　 楼市调整将来临

　　 一手房成交量虽然暴跌，但上周（7月20日～7月26日）二手房成交数据仍然比较好看，共成交3449套，环比仅回落4．5％。据世华地产市场研究部介绍，深圳二手住宅市场在经历了前几个月的价格快速上涨，业主惜售、返价等现象之后，近期市场逐渐趋于平稳，业主惜售心态略有减缓，市场上的有效售盘与上月比，出现小幅增加。

　　 同时，业主返价的比例减少，部分物业的业主还可以接受小幅的议价空间，市场开始理性发展，这使得部分前几个月陷入观望的自住型买家入市积极性提高，再加上以保值为目的的买家积极入市，这两类买家成为近期二手住宅市场的主要购买力，也是近期成交量持续高位的重要支撑。

　　 据了解，相比新房成交数据的及时性，市国土房产局的二手房成交数据要比实际滞后一个月左右。由于业主赎楼、购房者贷款等需要时间，等到国土房产局备案的时候，往往比签订买卖合同要晚一个月左右。因此，二手房成交量没有受到二套房贷要收紧风声的影响，但从业主返价减少的现象可以看出，信贷要收紧的风声还是影响到了他们的心态，希望尽快抛盘规避风险。

　　 根据世华地产成交系统数据统计，深圳中心区甲级写字楼仍是热点。（7月20日～7月26日）深圳全市写字楼买卖和租赁成交依然以中心区的甲级写字楼为主。买卖市场方面，随着近期写字楼市场的升温，中心区甲级写字楼成交价格与年初比普遍有10％以上的涨幅，成交价格集中在2．5万～3万元／平方米之间，成交物业面积基本在300平方米以内。

　　 众厦地产总经理助理林晓华表示，深圳房价目前已经升到一个高位，投资价值在明显“缩水”。如果是现在投资，风险肯定比之前大很多，因为现在已经到了楼市上涨这一波“浪尾”，楼市调整估计将在下半年或明年初到来。

　　 林晓华认为，现在楼市的最大问题是价格上升缺乏经济增长作基础。

　　 一方面实体经济在收缩，另一方面人们在心态上又担心通货膨胀。而值得思考的是，在下半年，银行放贷将逐步收紧，个人购房优惠政策则也可能于年底取消。此外，下半年深圳还将有40多个新盘上市，供应量的放大，价格上的促销优惠必不可少。多种因素叠加，楼市调整估计将在下半年或明年初到来。