每经记者 杨羚强 发自上海

　　“地王”的频频出现，让各房企对地价的判断出现了极大的分歧。然而，在当前多个城市住宅库存越来越紧张的情况下，三个火烧眉毛的难题又摆在了地产业掌舵人面前：新开工量的增幅多少才合理？公司能运用哪些渠道以最低利率大量借款融资？应该选择圈地获利还是开发获利？带着这些烦恼和困惑，他们将步入今年的博鳌论坛，共同探讨产业未来。

　　开工量多少为宜

　　今年前6月，楼市复苏很快，但7月份，成交量大幅增长的风潮正在慢慢消退。上海、北京、广州、深圳四个上半年成交增幅最突出的城市，在7月份相继出现了成交量的下跌。

　　成交量的下跌，固然与这些城市的住宅供应不足有关，但也与前期大幅提价有关。中原地产中国研究院分析师许萌说，大幅提价破坏了投资需要，在价格上涨空间被提前透支的情况下，投资者开始撤离市场。而当刚性购房者的购买力跟不上售价涨幅之时，降价就在眼前。

　　在这样的前提下，房企开工量的增幅究竟该是多少，或许会成为今年博鳌论坛地产巨头与会的议题热点。业内人士认为，如果能在论坛上讨论出一个行业公允开工增幅标准，将能给下半年地产公司的新开工计划提供一个强力指导。

　　融资办法几何

　　本周，央行的货币政策出现微调，中农工建四大银行公布的数据也显示，四家银行7月份的新增贷款额度比今年前6月的平均值少了一半多。另一方面，市场加息的传言不断，有分析说，低利率贷款的时间窗就要关闭。对大多数开发商来说，如果能在加息前以极低利率大量借债，将对未来三年乃至更长远的发展非常有利。

　　事实上，自年初开始，众多地产商就与银行签订协议，获取银行信贷额度，如保利、富力、龙湖、复地等行业龙头企业，都尝试发行中长期的企业债和公司债，以更低的借款融资成本筹措资金。但在这些借款融资工具使用完毕后，开发商们仍然需要寻找新的渠道以低利率借款。

　　讨论低成本融资，甚至相互间建立资本融资的合作，势必将成为开发商们最关注的话题之一。

　　“圈地”还是卖房

　　在“新地王”大量崛起的同时，“老地王”却大多没有动工。开发商的如意算盘是：未来几年随着地价上涨，现在买入的土地价格也将大幅上涨，届时即使不开发，转让给其他开发商也能获利。

　　对于拥有IPO、发债和增发能力的开发商来说，大量买地更有利于公司从资本市场“赚钱”：土地储备多的公司，往往能获得高额溢价发行能力，可以帮助公司直接从股市中“赚钱”。

　　不过，在上述公司以金融方式“赚钱”之时，以万科为代表的传统地产公司，仍然通过买地——建房——销售“三部曲”生产利润。和前一种“赚钱”模式相比，后者生产利润的速度显然要慢一些，投入和所需承担的风险也更大。

　　传统地产商应该如何应对 “金融”型地产商的挑战，选择适合自己的发展模式？上述问题或许将在本次博鳌论坛得到解答。