楼市供应量短缺的谜团

　　唐文祺

　　“面粉贵过面包”的现象正在重现。在房价不断上涨的过程中，供小于求已成为运用最多的托辞。可是，供应量与需求量的无法匹配，果真是由市场促成的吗？

　　CBN记者掌握到的内部数据显示，在上海2006年出让的30幅住宅用地中，尚有16幅土地处于闲置状态；2007年出让的46块住宅用地中，则有近八成的土地仍然项目“空白”。

　　闲置土地面积已超可售新房面积

　　针对闲置土地的管理，国家相关部门始终不遗余力。即使是在信贷政策全面紧缩的2008年初，在下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》中仍然再次强调，土地闲置满2年的，应当坚决执行无偿收回。

　　但是，经CBN记者调查之后发现，2007年公开出让的46幅住宅用地之中，有36块土地还在闲置状态，占比超过78%，总计占地面积为358公顷，可建建筑面积478万平方米。不仅如此，更加耐人寻味的一个现象是，虽然时隔三年之久，2006年出让的30块住宅土地中，仍然有占比过半的用地还未推出项目。16幅用地的占地总面积共计219公顷，预计可建建筑面积为309万平方米。

　　根据中原研究咨询部提供的数据显示，截止到今年6月底，上海全市商品住宅可售面积为1535万平方米，剔除配套商品住宅的部分，可售新房面积已减少至769万平方米。而2006~2007年间闲置用地的建筑面积相加起来，居然已超出目前市场上的可售新房面积。

　　开工计划随市场调整

　　上海统计局公布的数据表明，在关于“房地产开发经营”的统计中，5月份上海住宅施工面积为151.29万平方米，住宅开工面积为81.06万平方米，竣工面积为91.26万平方米。而销售面积却是245.39万平方米。6月份，各项数据虽然有所增长，但仍然远远赶不上市场的消化速度。当月住宅施工面积为235.67万平方米，住宅新开工210.76万平方米，竣工面积127.42万平方米，但销售面积同时上升至367.69万平方米。

　　“2006年、2007年的土地价格是属于高峰时期，2008年的房价下跌，使得开发商都不敢轻易开工或者拿地。就算是今年年初时期，土地市场还是很冷清，只是在近几个月才突然爆发出来。”一位国有房企负责人告诉CBN记者。

　　中原地产研究咨询部研究经理龚敏对此持有相同观点。她认为，从时间性上来讲，投入开工的实施会有一个滞后期。“房企的开工进度会有一个相应计划，而今年的发展策略通常是在去年的市场情况下做出的。在经历了去年楼市的一轮调整之后，许多开发商会减缓开工进度。即使会根据现今市场情况做出调整，也是需要等待一段时间的。”

　　万科在最近公布的上半年业绩公告中称，鉴于市场形势的快速好转，万科对本年度的新开工计划进行了相应调整，全年新工开面积由年初计划的403万平方米，增加到585万平方米，提高45%。

　　囤地热情持续高涨

　　一边是土地处于消化不良状态，一边却是房企在继续加速囤积土地，市场呈现出一种奇特的现象。中国指数研究院最新公布的土地交易信息显示，5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面积2686万平方米，同比增加89%。

　　“土地囤积对于房企来说是影响到发展前景的根本大事，在资金宽松的情况下，上市企业需要土地囤积量来作为财报卖点。”上海北孚地产研究所副所长刘光东表示。以保利地产为例，5月7日，公司发行总额13亿元、年利率为4.72%的5年期企业债券。在此之前的4个月中，该企业实现签约金额105.16亿元，同比增长212.80%。自5月份起，保利地产频频发力土地市场，其志在必得的强硬作风引人注目。

　　龚敏表示，在房地产的销售过程中，开发商的定价及控制价格能力处于强势状态。如果市场供应产生短缺，本身便具备不可复制性的房产物业，很容易发生提价现象。从中原地产研究部提供的数据看出，自今年3月份楼市出现回暖以来，住宅市场的供求比例便持续高居不下。5月份的供求之比达到1.88，与高峰时期的2007年6月相比，相去不远。6月份，下降至1.27，7月份则为1.46，连续多月呈现明显的供不应求态势。

　　“不排除有开发商采取捂盘策略。”她说道。一个明显变化是，上海市住房保障和房屋管理局发布的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》出台之后，市场供应量的提升比较明显。另一个众所周知的理由是，房企拿地之初，通常是按照若干年后的重置成本进行测算。捂地闲置多年之后，项目销售价格将远超最初拿地时的市场售价。从这一点来看，似乎更易理解这些闲置土地所属者的心态。