广州区别对待违约“地王”

　　5宗地处置视“开发意愿”而定

　　广州市国土资源和房屋管理局（下称“广州市国土房管局”）昨日就开发商逾期未缴纳土地出让金及延迟开发的情况作出正面回应。除一宗“地王”被罚没保证金并收回土地外，其余多宗地块的开发商只要有开发意愿，或将可能免于处罚。

　　万科4.6亿元“地王”改规划

　　上周，邻近的佛山市刚刚收回一宗总价超过40亿元的土地，拉开了广东处理违约“地王”的序幕。而广州对待这些“地王”的态度似乎没有佛山那么强硬。

　　广州市国土房管局副局长黄文波昨日在新闻发布会上表示，此前被曝光的该市2007年27宗“地王”（楼面地价超过当年4622元/平方米的土地成交均价，详见本报7月3日C1版《地王“晒太阳” 广州现“房荒”》）中，有7宗已如期动工，5宗因拆迁问题未构成违约，4宗经规划变更为公共绿地，不予开发。因此，这16宗地块并不构成违约。

　　其中，按广州市国土房管局披露的信息，万科A（000002.SZ）拍得的海珠区纺织路1号地块，因为规划调整，变为公共绿地，已不具备开发条件。国土部门将解除此前签订的土地出让合同，并退还开发商的前期投入。该地块成交价4.6亿元，楼面地价7081元/平方米，曾是广州2007年拍出的第一宗高单价住宅地块。

　　具备相同情况的，还有雅居乐(03383.HK)位于海珠区的一宗地（成交价4.92亿元），以及广电地产和万新房地产拍得的地块。

　　5宗土地视“开发意愿”处理

　　除上述“未构成违约”的地块外，黄文波还披露了违约地块的情况，包括几宗高价“地王”：有5宗土地，出让金虽缴清，但动工推迟；6宗未按合同支付出让金，这些都是由于开发商的原因构成了违约。

　　不过，违约并不等于将立即受到处罚。其中，前5宗推迟动工的地块，由于逾期时间尚未超过1年，按相关规定，还未达到征收土地闲置费和收回地块的条件，暂时免于处罚。

　　而6宗没有如期缴纳出让金的土地中，只有中莱投资拍得的总地价达44.75亿元的科学城KXC-F8-1地块，已经确定被收回，并没收保证金。其余5宗都还没有最终处理结果。

　　而未有处理结果的5宗地，都是2007年9月11日一天内拍出的，分别是富力地产（02777.HK）的白云区祥云路地块，总价1.8亿元，楼面地价18728元/平方米；保利地产（600048.SH）的金沙洲2宗土地，总价约40亿元，楼面地价超8000元/平方米；金地集团（600383.SH）的番禺地块，总价15.9亿元，楼面地价6230元/平方米；以及深圳开发商鸿荣源在穗拍得的金沙洲地块，21亿元，楼面地价7900元/平方米。

　　2007年9月11日，可谓是广州拍地的“狂欢”——当天共推出13块土地，总建筑面积达130万平方米，共有超过 40家开发商报名参拍，数量空前。

　　而现在看来，一些开发商参加当年的狂欢可谓代价不菲。上述5宗地有一个共同特点，即成交价较高，蕴含较大的投资风险。例如，白云区祥云路地块，至今仍是广州成交单价最高的土地。而开发商一直未如约缴清土地出让金，与这种投资风险不无关系。

　　黄文波表示，国土部门一直未对这5宗土地作出处理，是由于去年金融危机及楼市低迷已经导致开发商资金链紧绷。随着近期市场好转，广州市国土房管局已针对这5宗土地的情况拿出了处理意见，预计会在9月份公布处理结果。

　　值得注意的是，黄文波指出，将根据开发商的“开发意愿”进行处理，“如果有继续开发的意愿，广州将评估金融危机的影响来进行处理；但如果开发商根本不愿意再开发了，国土部门会严格按照合同约定，收地并罚没保证金。”

　　这意味着，这些地块是否会被收回并罚没保证金，将主要取决于开发商自身的态度。目前，仅有保利地产的相关负责人表态将把其在金沙洲先后拍得的土地成片开发，其余开发商并未就是否继续开发作出明确说明。

　　另外，恒大地产去年1月以41亿元拍下的天河区“地王”——员村绢麻厂地块(楼面地价13016元/平方米)并未列入昨日披露的27宗土地中。

　　今年将加收10%“押金”

　　对于2007年拍得高价土地的开发商大批违约的现象，有分析人士表示，这主要是开发商的违约成本太低，其所受的最大处罚，亦不过是没收小额的保证金。

　　有此前车之鉴，广州国土部门表示，将从今年起适当提高“违约成本”，具体做法是：除原先的缴纳保证金的条件外，还要求开发商拍地之后，立即缴纳约占总成交价10%的定金。如果开发商构成违约，保证金和定金都将被没收。

　　附表_结局不圆满的2007年“地王”

　　资料来源：新华社

　　开发 土地位置 地价 楼面地 结局 违约

　　商 （元） 价（元/ 损失

　　平方米） （元）

　　志成 上海普陀 ３．１４ １．６４万 退地 超

　　企业 长风生态 亿 ３０００万

　　商务区４号

　　东南地块

　　融信 福州 ９．０４ ９９５３ 退地 ７０００

　　地产 白马路 亿 多万

　　恒楷 南宁中山路 约 ---- 土地使用权被收回 ５００

　　置业 特色商业街 ２．７亿 万元

　　旧城改造

　　苏宁 上海南京路 ４４．０４ ６６９３0 解除土地出让合同 ----

　　集团 １６３号地块 亿