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上海天怡横刀夺爱潘石屹梦断上海滩

2009年08月13日06:26 [我来说两句] [字号：大 中 小]

来源：时代周报 作者：陈晓双

潘石屹欲借东海广场的收购完成上海布局，却遭上海天怡搅局

　　从年报发布之时放出风声，到中途有意又或无意泄露砍价细节，潘石屹上海收购商业地产之旅做足了戏码。谁料想，在最后尽职调查关节整个交易几近完成之际，竟平白杀出一个“程咬金”，让潘石屹的上海地产梦中断。

　　这半路伺机而出的敌手是名叫上海天怡的房地产开发公司。7月27日，上海天怡将一纸律师函送到潘石屹的办公桌上，称其对SOHO中国正在收购的东海广场项目尚有权益追索，希望潘石屹审慎。

　　东海广场历经上海社保、开开集团、绿城，最后辗转到摩根士丹利手中。摩根士丹利本想乘这波地产行情好转的时机尽快转手给SOHO中国，经上海天怡这么一折腾，潘石屹到底会否接手成为问题。更叫屈的是潘石屹，本欲手握重金走出北京，在觊觎多年的上海商业地产界抄个底，现在一切都画上了一个大问号。

　　半路杀出程咬金

　　上海天怡为何要惹上潘石屹？

　　事情要追溯到1994年东海广场项目的立项上。当年上海长江计算机厂、天怡房地产开发公司、浦东发展银行三方达成合作协议，同意由上海长江计算机厂出地、浦发银行出资、天怡房地产开发有限公司负责开发，共同操作东海广场项目。实际上，浦发银行出资方真正为上海社保资金。也就是说，三方找天怡房地产充当代理人，而天怡房地产开发公司当时也出资约8000万元，相当于一个小股东。

　　1998年，投入到东海广场的社保资金急于脱身，于是行政主管部门未经原权利人天怡房地产开发有限公司同意，直接将该项目开发主体变更至上海安联投资发展公司名下。2005年1月，上海安联将东海广场转让给静安区土地开发控股总公司，从中获利1.7亿元。时隔三个月后，静安区土地开发控股总公司以7.38亿元将东海广场转让给开开集团，可是开开集团高管利用东海广场项目，卷走集团巨款外逃。后来，开开集团又以13亿元将东海广场转让给绿城。2006年，绿城又将东海广场一期工程50层未建成大楼以19亿元转给摩根士丹利。

　　上海天怡代理律师对记者表示，东海广场尚有权属争议未决。而且，天怡在律师函中表示，“2004年地方政府与利益集团串谋，在未经我司同意申请的前提下，通过暗箱操作，非法转让变更权利人，整个转让严重侵犯了我司合法权益，是明显的违法行为”。

　　据业内人士介绍，在潘石屹确定要抄底上海地产之后，SOHO中国总裁闫岩就频繁来往于京沪之间，刚好东海广场项目符合SOHO对商业地产地段和类型的要求。于是，潘石屹欲借东海广场的收购完成上海布局。

　　在上海天怡出面干涉这一桩交易之前，SOHO中国与摩根士丹利正进行洽谈，预计在年底前可成交。据外媒报道，成交价格为25亿元人民币。斯盖市场研究经理张宏伟对时代周报记者表示，产权纠纷背后其实就是谁最终拥有产权，就要使其他人放弃产权并得到经济补偿，收购烂尾楼最忌讳的是产权纠纷。

　　而潘石屹在8月10日的网聊中，则对此表示，至今还未收到这封律师函。而对状告上海市发改委等政府部门的文件，潘石屹对此事的回答只有四个字：无可奉告。

　　SOHO中国抄底无功而返

　　除东海广场外，目前并没有出现SOHO中国确定的新市场目标。而今年上半年潘石屹除了出货和筹资，还有无数次放出要“抄底”的消息，实际上，并没有任何一桩进货的买卖。

　　让业界疑惑的是潘石屹并不缺钱。三里屯SOHO和中关村SOHO为公司带来近100亿元的资金，接着，SOHO中国又先后获得了中国银行北京分行和招商银行北京分行共200亿元的授信。5月27日，SOHO中国突然宣布将发行28亿港元的可换股债券。目前，SOHO中国手握超300亿元的可动用资金。

　　在SOHO中国2008年年报中，潘石屹明确表示，目前公司手头上有近200亿元的资金可以收购项目，SOHO中国将全力收购北京和上海核心区的商业物业。SOHO中国在上海看中的项目主要是外资正在抛售的项目，均在上海黄金地段，而且价格比较优惠。但其后一直处于“放风”阶段，SOHO中国并无实质性的抄底动作出现。

　　在6月15日的SOHO前门大街招商会上，潘石屹在阐述自己手中的300亿元现金时，又再次强调SOHO中国“要做的一件事情就是收购项目和土地”。

　　然而就在招商会的第二天，潘石屹竟然痛失广渠路15号地。与之相比，令投资者更为担心的是SOHO中国的后续土地储备数量的衔接。据克而瑞（中国）研究中心统计，截至去年年底，SOHO中国在建和拟开发的土地储备总共只有近100万平方米。而今年以来，SOHO中国唯一新增了前门5万多平方米的土地储备，这块土地也进入了招商阶段。目前SOHO中国在北京只有朝阳门SOHO和光华路SOHO两个项目。时代周报记者询问SOHO中国最新的土地储备计划时，其推广部媒体公共专员何新则表示无可奉告。

　　潘石屹在8月10日的网聊中，则表示SOHO中国虽然仅有几百万平方米土地储备，但作为商业地产，更应该用土地的价值去衡量。潘石屹认为，目前SOHO中国有价值超过300亿元人民币的物业可供销售，现金超过100亿元，这些物业处在最繁华的区域，能经得住市场波动的考验。

　　潘石屹表示，如果房地产市场持续看好，公司将把已有的现金用于现有项目的建设，从金额上会有超过300亿元的销售额，可以保证公司保持3年以上的增长时间。反之，如果房地产市场不好，公司充分利用公司的自有资金和银行贷款，趁低吸纳超过300亿元的土地和项目。这就是SOHO中国在2008年8月份可以进退的空间，也是SOHO中国可持续发展的战略。