北京房价半年最高涨幅８２％刚性需求再遭抑制

　　北京某楼盘半年房价上涨８１．８％

　　“今年初的时候我去看这个楼盘价格还是８８００元每平方米，上个月再去看的时候已经涨到每平方米１６０００元。开发商简直是疯了。

　　小黄是典型的“８０后”，月收入６０００元，在北京属于不上不下的水平，现在经过数年的努力，手中存款已经达到１０万元。他上述所指的楼盘就是位于北京北五环外的“润泽悦溪”公寓。

　　从去年下半年以来，小黄就一直寻觅属于自己的房子。２００９年元旦前后，小黄看上了这个位于北五环外的楼盘——“润泽悦溪”。

　　“板楼，每平方米才８８００元，而且还可以打折。”小黄称，自己存款１０万元，买一个两居的房子，首付两成，需要１５万元左右。自己的钱再加上女友手中的存款，差不多就够了。但当时由于房价还处于下降阶段就没敢出手，想等一段时间再说，期间他还在不停地看其它楼盘。

　　没想到的是，到了２００９年三、四月份，楼市开始出现快速逆转，转眼间，北京各处楼盘都上调价格。

　　小黄开始着急了，但听到有专家告诫购房者说当时的楼市是由于假按揭等原因才出现了回暖假象，实际上房价还要下调，最好等等看，小黄心态才稍微平稳了一些。等到六、七月份，专家所说的房价下调并没有到来，反而涨得更凶，小黄才真的着急了。

　　“１月份我去看的时候，悦溪的房价为８８００元每平方米，还是板楼价；到了６月份去看，房价已经上涨到了每平方米１１８００元；到７月份再去看，已近涨到了１６０００元每平方米，实际上比半年前上涨近８２％，这还是塔楼的价。”至此，小黄才真正意识到，自己加上女友手上十多万元的存款已经无法支付心仪的房子的首付款。

　　来自搜房网新盘数据监控中心的数据显示，今年上半年，北京楼市共１３０余个项目涨价，其中朝阳区涨价项目达５８个，成为涨价楼盘数量最多的区域；海淀区成为平均涨价金额最高的区域，达每平方米３３８５．７１元。

　　分项目来看，今年上半年北京房价涨幅最高的是朝阳区北五环外的“润泽悦溪”，该项目在去年年底的价格只有每平方米８８００元，目前价格高达每平方米１．６万元，半年时间上涨每平方米７２００元，涨幅达到８１．８％，涨幅排名位列北京第一。

　　“新房我已经买不起了，二手房的价格也不低。五环内的房子想都不用想了，我只能考虑五环外的房子。就连位于悦溪附近区域天通苑的二手房价格现在也涨到了１００００元每平方米，这还是经济适用房的价格。我如果买天通苑的二手房，交完中介费、土地出让金和乱七八糟的费用后，差不多需要１１０００元每平方米。”小黄对本报记者说。

　　１０月前北京楼市可能将缩量调整

　　本报记者了解到，小黄在北京“８０后”群体中买房的经历颇具代表性，即工作时间不长，但又面临着结婚置业的需求，大多数都需要“啃老”，或者是夫妻双方的存款来支付购房首付款。但随着房价的逐步攀升，“８０后”群体已经无力支撑当前的高房价，只能退出市场，选择租房来解决居住问题。

　　以小黄这种情况为例，北京五环内的房价基本无力承受。情况好点的也只能选择五环和六环之间的房子（家庭比较富裕的情况除外）。同时，以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例，北苑区域房价现在已经高达每平方米１３０００元左右。而周边的立水桥、天通苑区域的房价也已经全面突破一万元每平方米。而同样作为居住热点之一的东五环外的通州区域，目前的热点小区房价也已经突破每平方米一万元。

　　“位于北五环外立水桥区域的奥北中心二手房价已经超过每平方米１２０００元，特别是进入７月份以来，房价涨得相当猛烈。”北京链家地产一位经纪人员近日告诉本报记者。

　　以新盘为例，本报记者了解到，位于立水桥区域的已开盘项目东方郁金香价格已经涨到了１１６００元每平方米，即将开盘的项目合立方预计均价将超过１５０００元每平方米。且上述两个楼盘均为４０年产权的公寓项目。而同一区域刚刚售罄的新盘项目公园２００８的二手房价已经达到１３０００元每平方米左右。

　　８月５日，北京房地产交易管理网发布数据， ７月份北京二手房市场数据全面突破历史记录，统计数据显示，７月北京二手房成交量达２５９７７套，环比６月上涨幅度达８．４４％。成交面积更是上涨１０．７７％。住宅成交量达２４８４０套，环比上涨７．０５％。

　　在成交量暴涨的同时，部分数据则显示了目前市场的不健康状况：平均住宅成交面积达到了９３．４３平方米，环比上涨达６．１２％。平均价格更是突破１２０００元，上涨幅度达６．１２％。单套总价创造历史，达到１１２．５万元。而全款比例继续下降——７月仅占２８．３％。

　　北京房地产中介机构中大恒基提供给本报的数据显示：７月份北京二手房购买人群中，北京户籍及“８０后”比例为近年来最低，分别为３４．１３％及２９．６３％。特别是“８０后”购房比例比２００８年下降幅度超１０％。

　　中大恒基市场部经理张大伟在接受本报记者采访时认为，出现这样的市场情况主要是由房价非理性上涨导致的。

　　“当前的高房价已经让‘８０后’靠‘啃老’也难以置业。”张大伟表示，从价格来说７月北京二手房均价突破历史记录达到１２０４５元每平方米，单月上涨幅度达６．１２％。单套房屋总价已经达１１２万元。按照当前惯例，二手房的三成首付再加上税费等，需要近４０万元。剩余的贷款２０年月供也超过每月４５００元。夫妻双方最少需要收入过万才能维持正常生活。“８０后”的小家庭现在在双方父母加上自己共三家的努力下购房也比较吃力。

　　张大伟告诉本报记者，继上半年６个月平均租售比突破１∶４００后。７月单月北京二手房租售比的比例已经达１∶４９５。今年来超过３５％的房价涨幅已经使北京的二手房彻底失去长期投资价值。短炒、投机成为支撑目前泡沫化严重的市场继续发展的动力。

　　“北京市场在１０月前出现缩量调整的可能性非常大。”张大伟表示，从调查中还可以看出，“７０后”已经成为目前市场的购买主力，而这部分置业者，基本为第二套以上的需求。这与很多机构调查的７月份有投资意向的客户已占二手房市场３９．２８％的结果基本吻合，其资金相对充裕的交易特征正在加剧房源成交价格继续上行的预期。很多专家认为房价上涨的趋势依然非常明显。但是对于“８０后”人群来说，目前脱离自己能力强行购房已经不是理智的行为。