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专家解读楼市政策微调 打击囤地捂盘还应狠一点

2009年08月13日18:10 [我来说两句] [字号: ]

来源:中国新闻网
  国家统计局日前发布的数据显示,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,创今年新高。自今年3月以来,市场首次出现“价涨量跌”的局面。

  为遏制房价上涨过快、市场出现泡沫的现象,近期以来,中央密切关注房地产市场。
在坚持实施“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的大背景下,各部委和各地陆续出台一系列微调政策引起广泛关注。《每日经济新闻》记者采访了多名相关人士,请他们对近期楼市政策的微调一一“把脉”。

  微调一:严查容积率

  解读:很难影响市场供应

  针对房地产开发领域普遍存在的违规变更规划、调整容积率问题,5月份,住房和城乡建设部与监察部成立专项治理小组,督促各地开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理工作,并组织专项检查。

  牛凤瑞(社科院城市发展与环境研究中心主任):这项政策的初衷是好的,但具体执行效果值得怀疑。因为要查容积率,必须要具体到每个楼盘,而全国的楼盘量是非常大的,这样一来,执行的成本就非常高。另一方面,在很多情况下,开发商变更规划、调整容积率的行为是得到地方规划部门默许的,二者之间存在某种交易也未可知。因此,这项工作遇到的阻力将是非常大的。

  杨红旭(上海易居房地产研究院综合研究部部长):通常来讲,大企业比较注重品牌效应,很少会出现变更规划、调整容积率的现象,小企业可能会比较普遍。但由于小企业所占的市场份额和影响力都比较有限,因此,该措施可能会完善交易环节,但很难对市场供应产生影响。

  微调二:监控地王打击囤地

  解读:还须有更严厉的措施

  针对今年二季度“地王”频现的现象,有消息称,7月份,国土资源部拟对各路“地王”从土地供应到项目竣工的各个开发环节进行全程监控,并督促各地加快闲置土地的开发。日前,广州市房管局已表态称,将对5宗尚未动工且欠缴土地出让金的高价地块进行处理。

  牛凤瑞:“地王”出现在特殊城市的优质地段,具有特殊性,它的出现是市场对土地资源进行配置的结果。如果“地王”在土地交易和开发的各个环节都是合法的,那就没必要盯着人家不放。真正需要关注的是土地闲置问题,比如不进行开发、不交土地出让金等。针对囤地、“捂盘”等行为,能不能加大处罚力度,比如收回闲置土地、对“捂盘”进行高额罚款或者对违规开发商进行行业禁入等。

  微调三:约谈开发商打击“捂盘”

  解读:单纯“约谈”难达效果

  针对媒体报道的 “捂盘”现象,北京市建委对15家有捂盘嫌疑的开发商进行约谈。

  张大伟(中大恒基市场部经理):利用行政手段直接干预市场,影响十分有限。对于开发商来说,追求的是利益最大化,而如果提早销售,开发商失去的不仅是库存,更重要的是失去高额利润。所以各种形式的捂盘很难阻止。

  根据北京市房地产交易管理网的数据,7月份北京取得预售许可证的项目仅有35个,比6月份还减少了13个,获批准的预售面积仅92.9万平方米,比上月减少了33.64%。在价格猛涨,土地供应增加明显的情况下,市场供应却大幅减少,只能说是捂盘现象仍然存在,也说明“约谈”没有起到任何效果。

  微调四:强化二套房贷

  解读:防止银行与外界合谋炒房

  7月23日,银监会新闻发言人廖岷表示,二套房贷政策没有调整,银监会始终要求商业银行坚持执行40%及以上的首付比例。按照原政策,购买二套房的首付比例要保持在40%及以上,二套房贷利率要按照首套房贷利率的1.1倍执行。

  牛凤瑞:如果炒房者使用自己的钱,即使买100套房子也不违法。事实上,有能力拿自己的钱去炒房的人不多,目前市场上的投资和投机性资金中,大部分来自银行。所以,真正问题在于要改善银行内部的管理结构,防止银行与外界合谋炒房。否则,即使二套房贷政策再严,也很达到预期的效果。

  张大伟:相比利率,老百姓更关心房价。如果房价能降下来,二套房贷利率再高也会去买。由于房价上涨过快,目前北京市的购房者更多是“恐慌性入市”,银行也乐于降低购房者的首付,促成交易。在我了解到的情况中,甚至有全额贷款的炒房者。

  微调五:加强税收

  解读:新房市场很难受到影响

  近日,国税总局下发通知,针对房地产市场上存在的税收问题,要求各地根据项目开发经营链条将所有环节涉税行为,都纳入控管范围。通知除了要求各地要重点对房地产开发成本费用进行审核,还明确提出“二手房交易中纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的,按核定的计税价格征税”,要求严查二手房交易做低合同价行为。

  张大伟:有些地方或者地段的房地产交易纳税标准并不一样,新政应该从内部找原因,如提高房地产交易纳税标准等,而不是流于形式。

  杨红旭:今年上半年,我国财政税收降低了6%,而财政支出增加了20%多,这是该政策出台的重要背景。但在执行力方面,仍然存在一些问题。建议选定几家评估机构,并进入交易现场,这样效果可能较好。但总体来看,该政策更多影响二手房市场,新房市场很难受到影响。 (来源:每日经济新闻)
(责任编辑:单秀巧)
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