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地王晒太阳遭清算开发商只损皮毛或“解套”

2009年08月19日06:59 [我来说两句] [字号：大 中 小]

来源：中国证券报

　　尽管已宣布收回一块闲置地王，但对于广州多数仍在“晒太阳”的地王来说，具体的处理方案被延迟至9月实施。广州市国土房管局日前通告了对“地王”的核查结果，27块地王中有7宗已动工，其中3块已领取预售许可证开盘售楼，余下20宗地块仍未动工建设。

尤其是2007年9月11日广州拍卖土地最疯狂一天诞生的５宗地王仍在拖欠土地出让金。

　　广州市国土房管局称，已回收上述27块地王中的一块，并处罚了开发企业。对5宗拖欠出让金的地王将分类进行处罚，计划在9月份处理完毕。如果开发商有后期开发意愿，则参照粤十五条延期缴纳土地出让金；如果开发商没有后期开发意愿的，则按违约处理，解除合同，不排除没收保证金，将土地收回并重新拍卖。

　　广州闲置地王清算艰难起航，而放眼全国其他地区依旧波澜不惊，闲置土地两年大限的规定近乎成为一纸空文。

　　广州地王突遭追查

　　据了解，广州市2007年拍卖了50块住宅用地，其中楼面价高于当年平均楼面价4620元/平方米的“地王”共有27块，其中有20块至今没有动工。

　　广州市国土房管局称，已回收上述27块地王中的一块，并处罚了开发商中莱投资有限公司，没收了其竞买保证金8000万元，并被禁止继续参与该地块竞拍。

　　2007年9月，中莱投资以44.75亿元高价拍得位于广州科学城某块47.2万平方米的土地，为当年广州土地拍卖成交总价最高的“地王”。按该地块规划建筑面积70.8万平方米计算，楼面地价高达6600元/平方米，而当时该区域高档楼盘销售均价仅为7000元/平方米。如今，这块“地王”依然荒草丛生。

　　业内人士称，已遭处罚的中莱投资公司只是一家已经人去楼空的小公司，对于规模较大的开发商，广州市国土局仍手下留情。

　　广州市国土房管局有关负责人介绍，至今仍未动工的20宗地块中，除了9块有客观原因和一块已被收回外，还有10块推迟开工则主要是开发商方面的原因。其中5块地王的土地出让金已全部缴清，但由于企业原因导致动工延迟；另有5块地王则还在拖欠土地出让金。

　　闲置土地清算在广州并非第一次，但规模以此次最大。从2007年下半年建立闲置土地预警机制至今，广州已累计收回闲置土地近27平方公里，其中居住类闲置土地近11平方公里，成为全国处置闲置土地最严厉、收回闲置土地最多的城市之一。

　　开发商或只损皮毛

　　最为引人注意的是，五块最疯狂时刻诞生的广州“地王”，不仅尚未动工开发，且一直欠缴土地出让金。

　　2007年9月11日，广州土地拍卖会政府卖地收入达到破纪录的95.1亿元，然而很多开发商高价买下的土地却未交钱。在5块拖欠出让金的“地王”中，保利、金地、富力和鸿荣源等大型房企榜上有名。

　　其中，富力拍得的白云区云祥路住宅用地当年楼面地价高达18728元／平方米，保利拿下的金沙洲的地王最高楼面地价为8769元／平方米，而今年7月刚刚拍出的金沙洲住宅用地楼面地价才5534元／平方米，地王至今仍未解套。

　　对于拖欠出让金的原因，政府方面和开发商各有各的说法。有开发商解释，政府尚未完成土地清理工作，拖欠土地出让金并非企业违约，而是土地状况没有达到合同规定的接收条件。广州市国土房管局却表示，这5宗地都属于熟地出让，不存在拆迁遗留问题，但开发商至今都拖欠了土地出让金，甚至有的连地价首期款都没交，仅有一点点保证金。

　　据中国证券报记者了解，目前这5宗地王的开发商有的愿意补交欠款继续开发，有的则打算放弃。广州市国土房管局明确表示，按照当时签订的土地出让合同，开发商延迟支付地价的，按每日1％。征收违约金，延迟支付超过半年的，政府有权解除出让合同，没收竞买保证金，并向违约责任人追偿土地重新出让后的成交差价。

　　广州市国土局负责人解释，2007年房地产高峰期部分开发企业高价竞得土地使用权，其后因宏观经济和市场因素影响未动工开发。若不顾时机，简单、机械地追收、处罚、收地，极有可能导致这些企业资金链断裂以及信用危机，产生连锁的债务危机，也会出现侵害购房业主权益的一系列问题。根据广东省政府今年3月下发的《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，适当延长缴纳土地出让价款期限，延长时间原则上不超过2年。

　　相比这5块地王，恒大地产的曲线退地则较为高妙。恒大地产去年10月与广州市国土房产局达成协议，成功退还总价高达41亿元的广州员村绢麻厂地块。广州市国土房产局将把这块住宅用地更改为商业用地，而恒大则以政府违约更改规划为由，要求退还土地以及恒大已经缴纳的土地款。而退地前，恒大仅缴纳了约1.3亿元土地定金。绢麻厂地块是恒大在2008年1月8日，经过上百轮竞价，以41亿元取得的地王，总建筑面积约为31万平方米，楼面价达每平方米1.3万元，楼面地价在广州市排名第二，也曾是当时天河区的“地王”。

　　尴尬的清算

　　按照国家相关规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但各地方政府在执行中却大开绿灯，甚至通过制定地方性新规，延缓收回土地。

　　2008年1月，国务院曾下发《关于促进节约集约用地的通知》，要求将开发商在两年内不开发的闲置土地收回，并划定6月底前各省要向中央专题汇报闲置土地处理情况。但在2008年房地产市场节节下挫背景下，地方政府也未敢贸然收回土地。

　　“很多地方政府纷纷延长了缴纳土地出让金的期限，高价地一旦退回给政府，也很难处理。”业内人士称，在处理闲置土地问题上，地方政府与开发商的关系相当微妙。

　　据中国证券报记者初步统计，目前北京约有12块2007年诞生的高价地仍处于闲置、延缓开工状态，其中6块位于房山、顺义、门头沟等郊区，占到总量的一半。杭州市2006年9月底至2007年8月拍出的12块高价地，有8块至今没有上市，其中5块至今没有开工。

　　专家表示，开发商争抢地王，抬高地价楼价，在未达到闲置地程度时，损失的主要是地价款的利息。而如果地王最终能退地，至多就是损失几千万元的保证金和地价首付款的利息。如果能找到合理的“借口”退地，可能连保证金也不必损失，全身而退。

　　2008年8月，苏宁环球以政府修建地铁工程，需更改项目规划为由，向上海市国土局退还上海南京路163号地块，并向黄浦区政府讨回了土地出让金。这块地王总价达44亿元，楼面价格高达66930元/平方米，是苏宁环球在2007年8月取得，创楼面地价之最。而在退地时，该地块楼面地价已经远高于同区域的房价，苏宁环球每添一块砖都只会是亏损。

　　与此同时，首创置业也以政府更改规划为由退还了太原长风项目土地，并收回全部投资。今年4月底，栖霞建设在2008年的年报中坦言，解除了无锡九棉地块土地合同，减轻了公司的经营压力。

　　对于开发商囤地又退地的问题，知名房产专家韩世同建议，政府部门应该对土地闲置的情况进行全面清理，通过社会舆论和公众监督来敦促开发商开工力度，才能更有效抑制囤地冲动。

　　面对开发商闲置土地愈演愈烈的情况，广州市国土房管局决定提高土地违约的成本，除了实行公开出让经营性用地的竞买保证金制度，进一步严格违约责任，要求竞得人在土地出让后缴纳定金，一般为成交价款的10％。受让方违约的没收定金，并可要求受让方赔偿损失。此举将使开发商拍的土地价格越高，今后违约被罚的钱越多。