"以租养贷"已不切实际　租金下滑或将戳破楼市泡沫

　　房价疯涨、租金下跌，投资客狂购、租赁客减少。楼市这一正一反的剪刀差走向正在引起越来越多的关注。分析人士指出，剪刀差越来越大，大到房租的大部分不能抵偿月供还款，以租养贷无法继续下去的时候，投资客就会想把房子卖掉，但这时，很可能已经因为房价过高就卖不掉了，泡沫大概就将终止。

　　以租养贷成昨日黄花

　　上周浦东某楼盘狂销40亿直接拉动上海楼市均价超过2万元，着实令人乍舌。另一方面，不少高端物业的租金却在下滑，房价租售比进一步拉大。

　　以该高端物业为例，其位于浦东新区花木国际社区板块，是整个大浦东板块少中有的超级大盘。基于对产品品质的自信，开发商首期即拿出300多套房源一次性以4.68万元/平方米的均价推出，起价为4.3万元/平方米。该盘走的是豪宅路线，装修标准达到1万元/平方米，创下了上海楼盘的装标新高。全部是大户型单位，最小的户型面积也在220平方米以上，因此，该盘的　“入门价”已接近1000万元。

　　如果按照总价1000万元计算，除去30%的首付，剩下700万贷款，20年还贷每月的金额为43000元。而记者发现，周边楼盘的最高租金也不过1万元上下。这意味着，租金的收入尚不足还贷金额的四分之一。

　　这样的情况出现在多个以“豪宅”为标榜的楼盘上。记者在新天地、人民广场和陆家嘴多个高端物业集中区发现，现时楼盘的总价基本都在800万元以上，而租金最高的不过5000美元上下，折合人民币大约35000元。显然，买了豪宅“以租养贷”已经是不可能的了。

　　中介人士告诉记者，租金下跌，尤其是高端物业　（月租5000元以上）租赁市场始终没有恢复，迫使那些月供负担重的房主将房子分割出租，以图多收点租金。

　　国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内。这个比值意味着，如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月（大致相当10年至20年）内能收回房款，买房就是合算的。

　　而目前上海很多的高端物业租售比已经达到了1：500。租售比背离的背后，说明实体经济并未完全复苏，“金融、外贸、电子等行业的中高级管理人员租房的需求，现在并没有恢复。　”他说，高端租赁市场从去年以来一直在下降。

　　跨国公司大幅削减开支

　　“虽然我们没有裁员，也没有降薪。但是各种福利却是大大缩减。”在某跨国企业任产品经理的龚先生昨日对记者表示，“比如差旅费，加班费或者房租补贴都在减少。”

　　他透露，以房租补贴为例，金融危机前，中方人员异地办公的补贴标准是一线城市6000元人民币每月；外方人士跨国办公的标准则是5000-8000美金之间。

　　“而现在，我们中方人员直接砍掉一半，只有3000块了。外方则统一为30000元人民币。”龚先生表示租金的下调，让公司不少人不得不降低住宅标准。

　　“更为重要的是，公司今年将搬到郊区某个科学园区内，据说租金还将进一步下调。”他坦言，因为那边一套三室户的最高租金不过3000元人民币。

　　投资客风险凸现

　　“成交量的下跌，会使得投资客有所收敛。　”中介人士分析，房价所料未及的快速上涨，也给投资客发出危险信号。

　　他认为，去年年底入市的投资客是比较明智的，即使当时普遍不乐观看待后市，但是这批入市的投资客具备雄厚的资金实力并将购房投资时期设定在1-2年，去年年底能以租抵供，投资有盈利回报并不困难。　“但是近期入市的投资客，大部分是想搭房价上涨的顺风车，短线操作，急功近利，在租金没有任何上涨而房价大幅上涨的情况下入市，显得冒险。　”

　　“现在市场上的观望气氛开始变浓，尤其是短线炒家，有不少已经收手，他们认为后期市场向下走比向上走的可能性更大，”他最后表示。

　　剪刀差将戳破楼市泡沫

　　“从截止到6月份的统计数据来看，中国房地产的租金回报率已经只有4%了。　”易居中国杨红旭告诉记者。作为市场的第三方研究机构，他常年往返于北京、上海、广州、杭州等主要房地产区域市场之间，这个4%便是综合测算了10个主要大中城市的租金回报比例得出的。

　　按照杨红旭的统计，2001年时，中国平均的租金回报率还高达30%，但到2009年已经低至4%，而在2007年，北京、上海等一线城市的房价涨幅通常高达15%~20%，但平均租金下跌的幅度通常都超过10%，中间存在将近30%的差距。

　　今年北京、上海、广州、杭州几地的房价上涨幅度最低已经逼近7%，高的已经在10%左右徘徊，而这些城市的租金水平却普遍下滑2%~5%不等。

　　“房价快速上涨的时期，大量的非自住需求进入了楼市购房，在一定时期之后形成闲置，大部分人都希望升值，这些闲置的住房会逐步进入租赁市场，从而造成租赁市场的房源增加，从而造成租金的下跌。　”

　　按照这样的逻辑，就会出现一个问题：剪刀差的最初出现不会对投资性的购房需求造成威胁，因为很多人是做长线投资，房价本身在短时期内的升值，可以满足他们的心理预期，同时租金和月供差不太多，也造成大部分贷款由租金归还。

　　“但是长此以往就不行了，如果这个剪刀差变得很大，房租的大部分不能抵偿月供还款，亏得太多，投资客就会想把房子卖掉，但这时，很可能已经因为房价过高就卖不掉了，那时就是泡沫调整的开始。　”