每经记者 张敏 发自北京

　　8月北京楼市成交继续萎缩，似乎预示着“金九”的艰难。

　　昨日，记者从北京市房地产交易管理网获悉，截至8月25日，北京成交的商品住宅总套数为11333套，成交面积132.8万平方米，环比分别下降16.6%和19.4%；除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交期房商品住房8566套，成交面积98.7万平方米，环比分别下降1.0%和6.9%。

　　与此形成鲜明对比的是，8月开盘项目均价继续快速上涨。据亚豪机构统计数据显示，8月上中旬，已经开盘的41个项目整体开盘均价为16180元/平方米，与7月开盘项目均价14597元/平方米相比，上涨了10.8%。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，在高房价的作用下，购买力已经开始减弱。她表示，与7月同期相比，消费者支付的单套总房价相差不大，但单套购房面积减少了近8平方米，出现了今年以来的首次下降。

　　搜房网新盘数据监控中心的统计数据显示，截至8月25日，北京9月计划开盘项目达到52个，其中纯新盘18个，创今年新高，老项目后期为34个。

　　该机构测算显示，在开盘量最多的朝阳区，9月份开盘的平均价达到19200元/平方米，与8月相比，每平方米涨了5200元。

　　搜房网研究人员安艳表示，这只是根据在售项目测算出的价格。她表示，由于很多楼盘在开盘的前几天才公布价格，估计比现在的统计还高。历史数据显示，今年3月以来，北京市开盘均价的月涨幅在1000元/平方米以上。

　　高姗向记者表示，宽松的货币政策与积极的财政政策依然保持稳定，使开发商的资金来源稳定，因此老项目后期的开盘价格才得以提升。但过高的价格已经超出了自住型购房者的心理价位，并已带来新一轮观望。

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　　穗写字楼租金持续下滑国内企业加速抄底

　　相比迅速回暖的住宅市场，商业地产依然面临租金下滑、高空置率的风险。不过，作为第三个经国务院批准重点发展的中央金融商务区——广州珠江新城CBD写字楼市场先后迎来了国家开发银行、上海浦东银行等十几亿的大单交易。日前，广东发展银行股份有限公司广州分行又斥巨资一举拿下广州珠江新城某超甲级写字楼面积达11941平方米的五层楼。

　　仲量联行广州商业地产部副董事石坚涛表示，国内企业为提高企业形象，利用租金下调的机会，选择更优质的写字楼物业自用。

　　广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为，目前商业地产依然面临租金下滑的困境，而广州写字楼市场供应量非常大，特别是在珠江新城整个区域早已开发成熟，受经济危机影响，市场需求萎缩，影响了写字楼的成交量，空置率非常高。

　　近期这几笔大单，对广州整个写字楼市场复苏是个很好的促进机会。

　　同时，受经济复苏影响，商业地产投资也日趋加大。据广东省统计局近期数据显示，1～7月，广东房地产用于商品住宅的开发投资大幅下降，而对写字楼的投资却增长10.9%。

　　“目前商业地产项目市场估值相对偏低，有些地方甚至住宅价格都比写字楼价格高。”广发证券房地产研究员沈爱卿表示，企业买了自用，以后也可以用于出租、投资，未来升值空间大。

　　此外，据仲量联行二季度市场报告显示，由于全球经济环境不明朗，广州甲级写字楼市场整体租金仍然继续下滑，下跌了3.1%，甚至出现租金和售价倒挂的现象；短期内跨国企业需求复苏可能性低，而2009年新的供应全部集中在下半年，将有近40万平方米入市，市场压力加大。

　　仲量联行广州商业地产部主管马炜图指出，目前市场上出租的写字楼占了80%，而只有自用的才可能消化供应量，未来这40万平方米的供应量都是只租不售的。

　　沈爱卿认为，商业地产和经济直接挂钩，受经济影响较大。只有消化了空置的这部分面积，租金才可能提升，一般来说空置率在10%以下，投资才可能盈利。预计年底或明年上半年才可能转暖。

　　每经实习记者 朱玲

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