郝倩

　　开盘定价前要写“保证书”？听起来荒唐但确有此事。随着房价上涨速度“脱缰”，在数年间经历了“执行”、“暂停执行”后，项目开盘前需要到有关物价管理部门“备案”售价的“老方子”又被摆上台面。

　　根据最新进展，江苏省新版“房价备案”已由省建设厅、省物价局、省工商局、省银监局、央行江苏分行等五部门进行最后会签，在即将出台的备案制中，拟规定开发商在新开盘及调整房价时，都必须提前15天到主管部门备案，备案后的价格将在官方网站上向社会公布。

　　最终的市场售价必须低于备案价格，且欲提价销售须提前半个月备案——这就是江苏省拟审慎推行的房价备案制度的中心思想。这一“紧箍咒”曾在2007年的南京楼市引发争议，又在2008年因楼市萎靡“无疾而终”。此次，这一新政将成为“紧箍咒”还是“橡皮筋”仍不甚明了。

　　江苏省的政策尚在酝酿之中，但省内一些城市已经超前一步开始房价备案的试点，比如泰州、宿迁等。其中昆山市已从今年6月1日开始正式实施房价备案制度，而且在备案的基础上，还试图对开发商“暴利”进行控制。经该市相关部门测定，将昆山普通商品住房市场的平均利润率限定为12%，最高可在12%基础上再上浮50%。

　　与之前“无疾而终”的房价备案相比，新版的房价备案制度“换汤不换药”，其中的核心思想就是，“备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房”。

　　虽然官方方案仍未最终出台，但是江苏省物价局已经开始对外“放风”。如开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证。此外，开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须“三价统一”，如果开发商突破备案价或公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。

　　“就像坊间盛传的一样，去年年底，我省放宽了对普通商品房的价格管理，从过去的物价局核价一下子过渡到开发商"自己说了算"，在上半年的房价回暖之后，有一些开发商就"顺势而上"，出现了一些不合理的情况。”江苏省物价局局长周卫国之前就曾公开表示过对房价上涨过快的担忧。

　　“比如说，短时间内同样的房子一下子涨20%~30%，这就不对了。还有，一些开发商看到楼市回暖了，就趁机价外收费。”周卫国透露，他的局长信箱中也开始出现投诉信，大都是有关开发商在房价外还要收管道煤气初装费、有线电视初装费等问题。在这样的背景之下，江苏省物价局在7月底的物价工作座谈会中便明确表示：下半年物价部门将完善重要商品价格预警机制，特别是将房地产价格和城乡居民服务价格新纳入到监测目录中，及时提出调控建议。

　　“这个备案不同于过去的审批，只是为了提前了解楼盘价格，以便加强信息披露和价格监督，并不会重新回到过去核价的老政策上。”周卫国如此解释。

　　此次江苏省物价局对于新政策多少有些试水的意味，即使是江苏省物价局的工作人员也对CBN记者表示，由于下一步房地产走势还不明朗，所以“出台这样的制度只是为了对市场价格行为进行规范，防止房价有大起伏，目的并不是为了限制房价”。但是，如果房价出现继续“上涨”，仍不排除有更新的政策出台。

　　“紧箍咒”还是“橡皮筋”？

　　郝倩

　　对当前房市的升温，江苏省宿迁市物价局早在7月份就发文采取房价管理新政：一方面暂停执行该市《商品房价格管理暂行办法》，同时严格商品房成本认证和销售价格备案工作。

　　根据规定，宿迁市的普通商品住房价格管理放宽后，开发企业根据市场情况自主定价，但是应该在商品住房获得销售许可之前，按规定履行商品房成本认证手续，并将销售楼盘的销售价格报市物价局备案。

　　在此之前，昆山市物价局则于5月出台《昆山市普通商品住房定价行为规则》的《昆山市商品房明码标价的规定》，规定价格主管部门对普通商品住房实行价格（成本）备案（普通商品住房价格=成本+利润+税金+计入房价的行政事业性收费±层次差价±朝向差价±环境差价）。

　　为了使开发商定价保持在一个合理的范围内，昆山市还给开发商限定了“平均利润率”。经测定昆山市普通商品住房市场平均利润率为12%，可在此基础上适当上浮50%。在备案过程中，物价部门将对开发商的销售价格水平是否超过市场平均利润率合理幅度进行监督。

　　之前，江苏省全省以南京市的“行政控制”房价最为严格且影响深远，但成效仍存争议。2007年4月，南京“新城区”一楼盘当日2小时内房价飞涨1200元/平方米，在全国引发争议。当月，按照国家统计局江苏调查总队公布的数据：南京普通商品住宅成交均价为4447元/平方米，同比涨幅11.5%，创下两年来的新高。

　　按照2003年南京物价局开始执行的“南京市商品房作价办法”，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。其中，对于利润的要求是，普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算。同时普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%。

　　在“睁一只眼闭一只眼”多年之后，“一房一价”出炉，即所有住宅项目要先到物价部门申请报价且经审核后才能至房管部门领取销售许可证。按照规定，开发商在物价局备案基准价格之后，所有销售价格的上浮最高上限只有5%。

　　在相当长的一段时期内，南京市的“网上备案”可以查到审批文件的信息，但是行政控制的结果差强人意。例如，万科光明城市三期住宅商品房基准价格为7360元/平方米，销售价格可在基准价格基础上最高上浮5%。但事实上，万科这一楼盘之后价格曾攀升至最高10000元/平方米以上。

　　之后，与其他城市一样，南京市在去年下半年同样遭遇了楼市低谷。而南京市在这波地方政府“救市”的浪潮中表现积极。根据去年国庆节前后出台的江苏省《关于促进房地产市场健康发展的意见》，在当时楼市持续低迷的情况下，出台楼市“新十条”，其中一项重要举措就是暂停执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，这意味着，房价不再由政府确定，而是由开发商自主定价。随同该制度取消的，是开发商在预售前的“价格备案”。

　　之后，南京市有关政府部门也曾在多种场合对那一次的政策松绑结果表示满意。如今房价重拾涨势，备受争议的房价备案再度“死灰复燃”，在已高度市场化的房地产市场中，这一极具计划经济色彩的制度能否发挥其效用，还能走多远，仍有待观察。