经济观察报杨洪旭/文随着今年楼市、股市双双回暖，房企压抑了一年多的上市欲望，春心难捱。7月29日，北京金隅顺利登陆香港后，华南城、恒大、恒盛、宝龙、中骏、卓越等十几家房企尾随翘首以待。

　　值得关注的是，除了北京金隅是国企外，其余谋求香港IPO的绝大部分地产商，都是民营企业。在中国A股IPO已拉开序幕，中国建筑、光大证券等新股皆获得投资者狂热追捧的背景下，本轮楼市超级反弹行情中业绩抢眼的许多民营地产商，缘何舍近求远？

　　目前国内上市公司的数量已超过1640家，其中主营业务为房地产的大概为110家左右，占比约6.7%，但其中IPO上市的仅有40多家，且多是1991-1994年期间上市的，其余皆通过借壳形式“曲线救国”，比如冯仑的万通地产和任志强领导的北京华远。2006年-2008年，A股IPO公司为269家，其中房企只有6家，地产股占比仅2.23%。而机械设备、化工、有色金属、建筑建材以及金融服务等传统支柱型产业的IPO数量均远远超过了房地产行业。

　　悖论就在于，从2003年“国18号文”中明确房地产业是国民经济支柱产业以来，房地产业增值占GDP比重已超过5%，房地产开发投资额占全社会固定资产投资额20%左右，今年以来住宅市场的火爆更成为经济领域中最大的亮点。显而易见，这与房企IPO数量形成巨大对比。再看房地产民企就更荒唐了，截至2007年底，全国房地产开发企业共计62518家，民营房企比重为83%，通过IPO上市的民企不会超过10家。

　　我国房地产一级市场（土地市场）为政府垄断，行业的市场化主要体现在二三级市场，而由开发商主导的二级市场（新房市场）为民营企业的发展提供了较大空间，所以近些年民营房企成为中国地产业最具活力的一个群体，典型代表包括富力、恒大、SOHO中国、万通、绿城、复地等。

　　资金是开发商的命根子，我国房地产业对银行信贷（间接融资）依赖度过高，尤其是国有企业；民营企业最差钱，可又堵着通往最重要的直接融资之路——上市。不得已，民企们寻求境外IPO，香港、美国、新加坡等地皆有案例出现，其中绝大部分落根香港。2005年复地、富力等，2006年绿城、世茂、雅居乐、盛高置地等，2007年鸿隆、碧桂园、合景泰富、SOHO中国等，2008年建业地产。

　　港交所为何如此受内地民营房企的青睐？其一，门槛低，A股要求公司必须近三年连续盈利，而H股则无此限制。其二，近水楼台先得月，香港毕竟属于中国，对企业来说，运作与管理方面比较方便。其三，香港地产业发达，本地投资者偏爱地产股，很多地产富豪甚至会在内地房企IP0时，大手笔买进。

　　那么，本轮房企香港IPO登陆战，会否重演2007年盛况。笔者认为基本不太可能。首先，2007年国际金融危机尚未爆发，大陆和香港经济一片歌舞升平，两地楼市与股市皆创出历史新高。而目前，国际经济依然比较低迷，国内经济刚刚复苏，虽然香港股市自今年3月开始触底反弹，但目前恒生指数2万点上下的水平，难以望2007年11月31492高点之项背。

　　其次，今年春季以来，内地楼市反弹力度之大让业界大跌眼镜，部分城市的房屋成交量可与2007年同期相媲美。然而，房价增幅仍明显低于2007年夏天，从而导致今年上半年很多房企的利润率显著低于2007年。更关键的是，市场已出现成交量拐点，7月全国商品房成交量环比下跌19%，8月多数重点城市的成交量继续下滑。下半年，楼市将呈“滞胀”形态：成交量回调，价格坚挺。若无量的支撑，价格很难维持高位，这只是时间问题。也就是说，今年在香港IPO的最佳窗口期已然不在。经过三四年的磨炼，香港资本市场对于国内房地产了解程度，已经从放大镜成长为显微镜水平了，他们对国内的了解已然洞若观火。

　　最后，土地储备问题有点烦。众所周知，2007年碧桂园之所以能够在香港上市即圈钱129亿，1900万平方米巨量土地储备是关键，而且多属低价购置；圈钱完成后，转而再圈地，其后以5400万平方米土地储备荣升全国最大的“地主”，而市值亦超过万科，一度占据国内房企老大的席位。而眼下的政策舆论却是：严查闲置用地，尤其剑指2007年高价仍在晒太阳的地王。内地房地产模式一直是学香港的，“土地为王”一直是香港模式的最大特点，香港股市投资者也不可能立即换胃口，看来只能适可而止了。虽然今年京沪等地也有地王出现，房企抢地的热情确实大不如2007年。对于在香港应试的内地房企，稀薄的土地储备将是最大的关隘。

　　（作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长）