八月四地楼市量跌价升 “金九银十”难再期待？

　　8月，上海、北京、深圳、广州四大城市均出现房价上涨、成交量下跌的局面。9月、10月是传统的楼市旺季，今年的“金九银十”是否值得期待？

　　在经历过一波小阳春的冲动后，更多的购房者选择持币观望。

　　分析师认为，供给、房价、信贷都会成为左右楼市“钱程”的因素，今年的“金九银十”更加充满悬念。

　　深圳

　　价涨多由豪宅“托”普通购房需求萎缩

　　8月，深圳市新房共成交38.6万平方米（4114套），成交均价18830元/平方米。相比7月份5501套/54.8万平方米和15875元/平方米的均价来看，量跌价涨的趋势越发明显。一升一跌的背后，是深圳豪宅项目的火爆。在接下来的半年时间内，还将相继有多个豪宅项目跑步入市。专家表示，深圳楼市“金九银十”值得期待。

　　豪宅“托”高8月房价

　　据深圳房地产信息网的监测，8月深圳新房成交量下降三成，成交均价为18830元/平方米，环比上涨18.6%。

　　据分析，量跌价升主要是因为豪宅项目备受追捧。据深圳房地产信息网监测，深圳市8月份成交量最大的前10名楼盘共成交约19万平方米（2132套），约占全市总成交量的一半。其中，成交量前5名有四席都被豪宅项目占据。

　　据悉，位于观澜的“招商澜园”凭其强大的价格优势，8月份热卖38438.47平方米（506套）登上深圳楼盘成交龙虎榜冠军宝座。华侨城旗下的两大豪宅项目分别取得亚军和季军排名。

　　豪宅市场的火爆在记者现场调研后也得到印证。华侨城豪宅项目波托菲诺纯水岸七期，7月份预售至今，销售率达到82%；5月份取得预售证的另一豪宅项目浪琴半岛销售率则达到98%。

　　实际上，早在几个月前开始，深圳新房市场的高端物业便有良好的表现，交易活跃。7月份，由于豪宅项目的推动，全市成交均价环比继续上扬6.5％，达15875元/平方米。

　　2009年，深圳多数豪宅片区都有新盘销售。其中，绝大多数在500万元/套以上，总价在数千万以上的豪宅也不少。业内人士认为，深圳豪宅从关外到关内，从老豪宅区到新豪宅区，同时发力，成为市场绝对的看点，更有人表示“今年为深圳豪宅年，8月为豪宅月。”

　　后期成交量有望放大

　　随着8月份成交量的再次下跌，深圳房地产市场已经连续多月成交量低迷，这从一定程度上也减缓了供应量的萎缩。据悉，新增供应萎缩的情况在下半年将得到明显缓解。据统计，下半年推出的住宅项目可达87个，新增供应有望超过350万平方米，比上半年增加64%。超过20个项目可能在2009年底入市，供应住宅可达80万平方米。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上半年以来价格的持续上涨，提高了普通购房者的购房门槛，也吸引了大量投资客的介入，从而导致普通购房需求萎缩，具有较大投资价值的豪宅受到追捧。

　　对于日渐高涨的均价，他提醒，要认清房地产成交结构的变化，实际上是豪宅项目成交的增多带来均价的提升，不能简单意义上理解为深圳房价水平的上涨。

　　对于业内普遍的说法“金九银十”，宋丁称“值得期待”。他分析，深圳房地产成交量连续三个月下滑，这必将导致开发商恐慌性的降价销售，将刺激成交量的放大；另外，宏观经济总体向好，通胀预期也可能会将投资者转向到房地产上来。他预计，下半年供给和需求都会回升，房价将处于轻微震荡时期。

　　上海

　　9月新增供应恐难撼高房价

　　延续7月份的销售颓势，8月份上海新房市场成交量继续下滑。佑威·楼市通的成交数据显示，8月份上海新建商品住宅成交166万平方米，同比下滑14.43%，是3月份市场回暖以来的最低位。

　　在上海楼市的领跌作用下，华东地区的其他五城8月份的成交量也较7月份大幅下跌。

　　成交量大幅度下跌，让业内对今年九、十月份的市场更加不 “乐观”。易居中国分析师薛建雄说，上海楼市很可能走出一根成交量的“阴线”，今年的“金九银十”，将会十分危险。

　　高端豪宅逆市热销

　　事实上，如果不是因为中高端住宅市场突然发力，上海8月的楼市成交量跌幅要比现在大得多。

　　上海台庆房产研展部统计数据显示，8月份总价1000万元以上住宅成交484套，环比上月增长126.2%；总价300万～500万元的住宅，8月成交362套，环比上月增长10.4%。而其他各成交价格段中，除800万～1000万元的住宅成交量和上月持平。其他价格段的住宅成交量均较7月份呈不同幅度下降。其中200万以下总价住宅成交量下降25.1%。

　　统计数据显示，在今年4～8月，4万元以上一手豪宅累计成交1403套，超过2007年（612套）、2008年（752套）的总和。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟预测，在即将到来的九、十月份，外环以内的住宅新增供应量将开始下滑，市场的供应将主要依靠外环外的市场。但外环外的新房销售速度，远远比不上外环内。

　　与此同时，上海新房市场的供需格局，也已发生较大变化。8月最后一周上海全市商品住宅新增供应面积为44.66万平方米，成交面积却只有37.74万平方米。自3月份楼市回暖以来，商品房周供应面积小于新增面积的情况已经被终结。

　　成交下跌祸起供应减少？

　　此前，克而瑞中国分析，9、10月份，华东、华北和华南都将会有集中放量供应，仅华东一带就会有近700万平方米的供应量。

　　薛建雄认为，据其观察，上海9月份的新增供应可能只有150万平方米。

　　“虽然上海目前有500多万平方米的库存未被消化。但事实上，这500万平方米中有不少是很难消化的‘剩房’。”薛建雄说。

　　不过，方方房地产咨询机构的总咨询师胡宗亘认为，价格和供应将是影响今年9、10月份楼市的两个关键因素。胡宗亘认为，目前的价格还算合理，但是如果继续上升，成交量将可能因此进一步下跌。

　　相比价格和供给不足，银行信贷政策收缩反倒被认为对楼市 “金九银十”的影响不大。刚刚举办了“信贷对下半年楼市影响”专题研究讨论会的中房指数研究院副院长陈晟说，虽然贷款收缩的风声已经传出，但实际上对楼市成交产生的影响并不大。尤其是二套房贷的政策，对于普通消费者的自住购买影响不大。信贷政策是否真的会影响后续楼市，还要看八九月份的新增贷款供应情况。

　　北京

　　现房网签降45.73%二手房均价破1.4万元

　　从8月起，北京楼市将可能全面进入价涨量跌阶段。

　　据北京市房地产交易管理网的统计显示，8月北京市住宅网签总量为46872套，环比7月49464套的总成交量，下降5.2%。自今年3月以来，成交量首次出现下滑。其中，期房、现房、二手房的成交均出现下挫。

　　新房：期房可售套数增3184套

　　来自北京市房地产交易管理网的数据显示，8月北京期房住宅签约总量为12117套，环比下降5.63%，同比大涨204.52%；同期，现房签约仅2288套，环比大降45.73%。

　　受此影响，市场库存出现今年的首次增长。来自搜房网数据监控中心的统计显示，截至8月31日，北京市期房可售住宅套数为72377套，比7月末增加3184套。

　　价格仍在不断爬升。来自亚豪机构数据显示，8月份北京开盘项目共达81个，创今年新高；开盘均价达16165元/平方米，环比上涨10.7%。

　　二手房：均价突破14000元

　　尽管8月份京城的二手房成交量呈下滑趋势，但该月北京二手房市场的整体交易价格再创新高，由此也形成自2月份以来连续6个月的单边上涨。

　　据北京市房地产交易管理网最新发布的数据显示，2009年8月份，京城二手房市场呈现出价涨量跌的交易格局。其中，该月的二手房住宅网签总量为23799套，较上月回落4.48%。

　　房地产经纪机构我爱我家的细分数据显示，8月北京市二手商品房市场占有率为64.22%，与前月相比扩大1.73%；同时，城八区在二手房整体交易比重中占据85.84%的份额，环比增加1.71%。

　　我爱我家相关统计还显示：8月份北京二手房的成交均价为14204元/平方米，环比大涨6.46%，创今年新高，并形成连续6个月 的 单 边 上涨。其中，城八区的交易均价高达15248元/平方米。

　　房地产经纪机构中大恒基市场部经理张大伟认为，肉蛋的价格上涨，使人们的通货膨胀预期明显加强，在“保值观念”的支撑下，9月的二手房成交量仍有可能再次回升。

　　土地：成交面积环比减少

　　来自北京市土地储备中心的数据显示，8月份北京共成交土地25宗，成交土地面积211.9公顷，环比减少5.9%；规划建筑面积215.2万平方米，环比减少18%。

　　其中，住宅及含住宅项目用地成交8宗，面积为116.1公顷，规划建筑面积为130.7万平方米，环比7月，成交土地面积增加了27.6%，规划建筑面积环比减少了10.6%。亚豪机构的分析认为，由于成交地块位置较远，容积率指标设定偏低，因此规划建筑面积出现下降。

　　广州

　　楼市成交持续下跌 房博会助跑“黄金月”

　　近日来，各家开发商纷纷推新盘、新组团抢跑“金九银十”，但广州市8月一手住宅成交量依旧持续下跌。据阳光家缘（广州市国土资源和房屋管理局官方网站）数据显示，今年8月，广州十区二市一手住宅网上签约共计6088套，比7月少了500余套。

　　据悉，为了促进房地产销售，广州市国土资源和房屋管理局将在9月中旬举办房博会，助跑黄金月。

　　价升导致观望气氛浓

　　据广州市国土资源和房屋管理局官方网站显示，8月一手房网上签约套数仅为6088套，成交面积约为66.3万平方米。不论是从成交套数还是成交面积上看，8月都较7月继续萎缩。

　　“因价格攀高，现在购房者都想在此后的‘金九银十’出手，目前市场上观望气氛浓厚。”广东中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　不断攀高的楼价已难以支撑高成交量。7月一手住宅均价破万元大关，达到每平方米10008元，网签数量较6月下降近四成，8月更是持续下跌。

　　有业内人士认为，尽管成交量不断下降，但是下降幅度有所放缓，从其价格上来说，房价已破万元大关，抑制了部分自主、改善型的购房者入市，上涨空间不大。

　　金九银十大热或难现

　　据中原地产提供的数据显示，“金九银十”期间广州市场上供货量大约在4万～4.5万套，可以满足市场需求；但广州市中心区域供货量为2万多套，相对偏少。

　　根据往年情况，开发商都会在黄金月期间加大宣传，降价促销，使得“金九银十”销售火爆。黄韬认为，现在刚性需求型的购房者最看重就是价格，如果今年黄金月期间，有价格促销或许会大热，但从目前情势看，开发商不会大规模降价促销。

　　近期多家上市房企发布的中报均称，上半年受惠于政策扶持，销售好转，资金快速回笼，半年报的业绩都大幅上涨。而据记者调查，近期广州市各大银行已经严格执行二套房贷政策，即首付四成、利率上浮1.1倍的政策。

　　满堂红企业发展部首席研究员龙斌表示，随着通胀预期，供求关系将会调整。而政策性的调整将会对楼市影响起决定性的因素，过快上涨的房价让投资型买家趋于谨慎。

　　据悉，广州市国土资源和房屋管理局将在9月中旬举办房博会，不仅力邀30余家大大小小的开发商参与，更是占用了历来最大面积的展区，达1.5万平方米，助跑黄金月。

　　黄韬认为，随着供求关系转变，今年金九银十的大热程度还有待观察。