渝开发1.2亿元净利蒸发调查

　　21世纪经济报道记者 姚伟 重庆报道

　　9月4日，渝开发(000514.SZ)发布澄清公告称，公司通过重庆国投发放给中大东旭的一笔5000万元信托合法合规，与媒体勾勒的“涉黑高利贷”无任何关系。

　　而据本报记者调查，上述5000万元信托的产生，跟重庆祈年房地产开发有限公司(下称祈年公司)密切相关。并发现了围绕着祈年公司诸多鲜为人知的情节：天津新中大通过“共同投资”，从“合作伙伴”筹集到的高利息资金，进一步勒紧其本已紧绷的资金链，高昂的融资费用已成为它不可承受之重；张喆近期因涉嫌诈骗被天津警方刑拘，8月末已从祈年公司董事长任上黯然下野。

　　按照渝开发的构想，控股子公司祈年公司推动的“祈年悦城”项目，今年5月应该竣工，届时上市公司2009年净利润将增加约1.2亿元。对于2008年净利润仅1.26亿元的渝开发来说，这意味着净利润将翻倍。

　　但是，因“祈年悦城”项目延期，渝开发的1.2亿元新增净利润今年难以实现。

　　实际上，祈年公司成立伊始便偏离了渝开发预想的轨道：合作方天津新中大购买祈年公司的股权款中，有部分来自阎发信等自然人，它在推动“祈年悦城”的项目时，不可避免出现资金紧张的情况，加上接连遇到“人祸”和“天灾”，致使“祈年悦城”的开发进度一再拉长。

　　这一切，呈现导致渝开发1.2亿元的净利润，在2009年“蒸发”。

　　入主前夜融资

　　今年7月上旬，已经坐在“火山口”上的张喆，依然保持着难得的镇定。

　　“我们是击败了众多竞争对手，才获得与渝开发合作开发冉家坝地块的权利。”斯时，张喆不无自豪地回忆天津新中大与渝开发牵手的过程。

　　渝开发与天津新中大合作的载体便是——2006年3月20日成立的祈年公司，这是渝开发专门为开发冉家坝33亩土地成立的项目公司。

　　最初为渝开发全资拥有，核心资产便是冉家坝那块33亩土地，此后，这块土地上，诞生了“祈年·悦城”楼盘。一位接近渝开发的人士透露，渝开发2003年便拿到了上述地块，每亩花费约147万元，总价约4851万元。

　　而天津新中大2007年初与渝开发接触后，最初拟接手祈年公司60％股权，但因最终框定为49％。当年9月4日，渝开发于与天津新中大旗下的中大东旭签订《股权转让协议》，渝开发将全资子公司祈年公司49%的股权，转让给中大东旭，协议转让价格为4116万元。

　　当时，中大东旭的股权结构为：天津新中大持股51％、天津市河东房地产开发总公司(下称天津河东公司)持股49％。

　　不过，天津新中大通过中大东旭购买祈年公司股权的4851万元，并非全是自有资金。一位名叫阎发信的自然人告诉本报记者，2007年9月初，他与天津新中大签订的“共同投资”协议，约定由阎发信出资1500万元，天津新中大则出资3000多万元，共同投资冉家坝的33亩土地。阎发信表示，自己按照协议约定，9月14日前将1500万元悉数交给了天津新中大。

　　落马高官搅局

　　事实上，天津新中大与渝开发携手之初便遭遇困境。

　　据接近天津新中大的人士透露，虽然2007年初，天津新中大即与渝开发签订拟共同开发上述冉家坝33亩土地的项目协议，但是项目合作协议签订不久，时任重庆市规划局局长的蒋勇，便约谈渝开发数位高层人士，表示想介绍一位朋友前来购买冉家坝的33亩土地。

　　“过了几天，就有一位‘漂亮姐姐’打着蒋勇的名号到渝开发，想用渝开发当初的购地成本加上资金利息买那块地，但此时离渝开发购地已有4年，重庆的土地价格今非昔比，因此，渝开发以与天津新中大签订合同为由，婉拒低价出让土地。”天津新中大人士表示，该说法亦得到渝开发方面的确认。

　　不过，天津新中大很快发现，蒋勇利用职务之便卡住了祈年公司的开发进程。据天津新中大人士透露，房地产开发需要四证齐全，即土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证。但祈年公司迟迟未能从蒋勇主政的重庆规划局得到建设工程规划许可证。

　　及至2008年4月初，震惊全国的重庆地产窝案浮出水面，蒋勇因“利用职务之便，伙同情妇唐薇谋取利益”被双规，此时，祈年公司方才拨云见日，令其望眼欲穿的建设工程规划许可证，于当年6月份前后姗姗来迟。

　　提及这段心酸的前尘往事时，张喆曾感叹，由于蒋勇作梗，祈年公司开发项目“晚了一年多”。

　　股权蹊跷转让

　　鉴于祈年公司一直无法正常开发“祈年悦城”项目，天津新中大的合作方——天津河东公司决定抽身。

　　2008年4月16日，中大东旭股东大会通过决议，同意天津新中大将中大东旭46％股权，以460万元的价款转让给庄耀光，天津河东公司将中大东旭49％的股权，以490万元的价格转让给项有飞。

　　蹊跷的是，与中东大旭接手祈年公司49％股权斥资4116万元相比，这一转让价格意味着天津新中大、天津河东公司仅仅投资8个月，亏损即超过75％。

　　知情人士透露，中大东旭股权的实际成交价格远高于上述价格，“天津河东事实上是小赚一笔离开”。大致的操作为，庄耀光、项有飞二人以“共同投资”抑或“项目合作”的方式，将一笔约定丰厚回报率的资金，借给张喆所在的天津新中大，然后，天津新中大再用该笔资金收购天津河东公司所持股权，而庄、项二人出于资金安全的考虑，便让天津新中大将实际上属于它的95％股权过户到了庄项二人名下。

　　在上述知情人士的眼中，天津新中大仍是中大东旭真正的主人，一旦时机成熟，天津新中大将溢价回购股权，而庄耀光、项有飞二人将退出。

　　“进入中大东旭以后，庄耀光、项有飞更多的是关注他们耗用资金的安全，祈年公司的具体运作，仍然是由天津新中大方面派人参与。”上述知情人士说道。

　　9月4日，本报记者辗转联系到庄耀光，但庄表示，不便接受采访。

　　开发贷迟到

　　但是，作为合作开发者的渝开发，并未在第一时间知悉中大东旭进行的上述股权变更。

　　祈年公司“四证”齐全后，渝开发及天津新中大的相关人士，便为祈年公司申请开发贷款而四处奔波。

　　一位接近天津新中大的人士表示，申请开发贷款之时，工商银行重庆分行等一直非常热衷参与这一块开发贷款业务，但渝开发方面偏偏坚持祈年公司向中信银行重庆分行申请开发贷款，这直接导致贷款迟迟没有能拿下来。

　　不过，渝开发方面则有另一番解释。

　　接近渝开发的人士透露，渝开发本来想申请1.2亿-1.9亿元开发贷款，但在2008年中期，金融危机开始全面爆发，适逢银根紧缩，致使开发贷款迟迟没有批下来。

　　无论如何，摆在祈年公司面前的是，如何尽快用资金推进“祈年悦城”项目。由于祈年公司约定的是股东双方按持股比例“等比等投”，故资金相对充裕的渝开发考虑，对天津新中大旗下的中大东旭“施以援手”。

　　渝开发与天津新中大方面均承认，正是因为2008年没有如愿申请到开发贷款，故在推动“祈年悦城”项目刻不容缓的情况下，才有了5000万元信托的出现。

　　5000万信托

　　2008年7月19日，渝开发董事会通过决议，即渝开发利用自有资金通过重庆国投，向中大东旭提供定向信托贷款5000万元，专款用于祈年公司“祈年悦城”项目的开发，信托年收益率高达30%，期限为6个月，经委托人同意，可延长两个月，而中大东旭以其所持祈年公司49％股权作为质押。

　　对于媒体报道上述信托为“涉黑高利贷”的说法，接近渝开发的人士表示，虽然约定的信托收益率为30％，但中大东旭实际承担的融资成本仅为20％。“中大东旭将信托资金投入祈年公司后，祈年公司会曲线承担10％的利息。”

　　2009年春节前后，祈年公司苦苦等待的开发贷款终于获批，这意味着“祈年悦城”项目的资金紧张程度有所缓解。

　　不过，令祈年公司稍显失望的是，贷款数额仅有9000万元，其中，中大东旭“事实上的主人”——天津新中大方面拿走了4000万元。

　　而此时，天津新中大资金链断裂的阴影正在蹑足而至。

　　公开资料显示，渝开发上述期限为8个月的5000万元信托项目，本应于今年4月3日到期，但中大东旭支付了截至3月20日的859.65万元利息后，已无力支付3月21日至4月3日的52.01万元利息，以及偿还到期后的5000万元本金。

　　惊现关联交易？

　　显而易见的是，渝开发提供给中大东旭的5000万元，成为一笔“不良”信托贷款。

　　蹊跷的事情很快发生。6月18日，一家名叫浙江万顺的公司突然亮相，用5110万元的现金，收购了渝开发上述5000万元定向信托贷款的受益权及相关权利。

　　一位接近天津新中大方面的人士则表示，上述浙江万顺极有可能是渝开发关联公司。因为今年7月初，渝开发下属子公司副总唐崇林曾与浙江万顺方面张姓人士约张喆在重庆金源大酒店商谈，开价7600万元收购中大东旭手中的祈年公司49％股权，但遭到张喆的拒绝，因为“出价太低了”。

　　渝开发相关人士则否认浙江万顺与渝开发的关联关系，不过，他同时承认，渝开发子公司重庆新干线置业公司副总唐崇林确实与张喆有过接触，因为“渝开发刚刚接手唐崇林手中部分重庆新干线公司股权，唐崇林手上有了钱，当时有意掺合一把(注：指收购祈年公司的股权)”。

　　截至目前，重庆国投起诉中大东旭5000万元信托款到期未还一案，已被重庆市五中院正式受理。一位接近渝开发的人士表示，该案预计将于9月23日开庭审理。本报将跟踪有关进展。