如果不出意外，中国的地产商们将又一次集体改写中国的富豪榜。

　　许健康、张志熔、郭俊伟兄弟这些昔日不甚为人知晓的“低调富豪”，如果一切顺利，将成为2009年中国富豪榜上最惹眼的“财富明星”，因为他们治下的宝龙地产、恒盛地产、佳兆业正在集体向香港的资本市场进行最后冲刺，他们的融资总额，或将超过500亿港元的规模。

　　上一次地产商在富豪榜上群体性崛起，还要追溯到2007年，“首富”杨慧妍以及许荣茂为代表的地产商之所以能够集体上榜，与他们在资本市场的成功冲刺不无相关。而今，资产市场的持续升温几乎注定了2009年将复制那个惊心动魄的2007年。

　　香港的“赛道”

　　香港没有F1，但是，2009年9月以后的香港，却是不少中国地产商们的“世界级赛道”。尽管不知道自从2009年3月开始的房地产市场迅速回暖能够持续多久，但以宝龙地产、恒盛地产为代表的多家内地地产公司，还是向香港联交所递交了上市申请。

　　“我们了解的情况是，宝龙地产至少募资额在39亿港元左右。”2009年9月3日，香港一家投行人士向《中国经营报》记者透露。此前，宝龙地产已经向香港联交所递交了IPO申请，等待合适的市场时机发行。

　　对此，记者向宝龙地产有关负责人求证，她表示，按照香港联交所规定，当前属于静默期，因此不便提供相关情况。

　　不过，记者了解到，经过评估的宝龙地产资产总额在300亿元人民币以上，其中以大型商业购物中心及其附属物业为主，此次装入上市资产包的，涉及其在全国的16处大型商业购物中心及其附属物业。而根据记者获得的最新数据表明，2008年宝龙地产全年销售收入20亿元，而2009年仅任务就翻倍到40亿元，当下，基本已经能够确定将超额完成任务。

　　与商业地产开发为主的宝龙地产一同在香港“冲刺”的，还包括来自上海的恒盛地产、深圳的佳兆业、广东的恒大地产以及同与宝龙地产来自福建的中骏置业，其融资额度从31亿到90亿港元不等。

　　“从和我们沟通、接洽过的准备上市的企业来看，内地的地产企业是最多的，也是最集中的，如果全都上市成功，那么总的融资额将达到500亿港元以上，即便是在年景最好的2006、2007年两年，地产企业也没有这么集中的融资计划。”前述香港国际投行人士告诉记者，而他所在的投行，将成为其中1~2家地产企业募资的机构投资者。

　　改写的“富豪榜”

　　无论如何，当2009年过去之后的中国内地富豪榜上，总会多出几个让人感到新鲜的“财富明星”。

　　在2008年的胡润中国百富榜上，许健康排名第76位，上榜的资产总额为70亿元人民币；而郭俊伟兄弟则干脆没有出现在胡润百富榜的前300位中，有上海未来首富之称的张志熔则只是排在261位，资产总额只有30亿元，而恒大地产董事局主席许家印也只排在26位。

　　“如果上市成功，许健康等人的财富资产肯定将大规模地增长。”一位长期为胡润富豪榜提供数据分析的业内分析师告诉记者。他以许健康为例，宝龙地产的融资额度至少是39亿港元。

　　“而且其持有的购物中心数量还在增加，同时，宝龙地产在上市前的股权结构又是以许健康及其关联人为主，所以，按照既有的统计方法，许健康的个人财富资产翻2~3倍，在上市后基本是不成问题的。”该分析师说。

　　按照同样的逻辑，张志熔香港融资出让的只是25%的股权，其意向融资额度就高达15亿美元，一旦成功，其个人及其家族持有的股权，也将经历翻倍甚至3~4倍的财富资产增长。“他们的情况都很类似，自己在上市前的结构中持有大量的股权，一旦上市，他们个人的资产将快速上升。”这位分析师说。

　　如是，许健康、张志熔的个人资产有望接近90亿元的水平，而这，基本上相当于2008年富豪榜前30名的水平。地产商崛起于2009年的富豪榜，现在看，只是时间问题。

　　谁能拔头筹？

　　现在，故事的关键变成了“在内地资本市场涨跌难以预料的时候”，谁能在香港资本市场拔得头筹？这实际上是一场讲故事的比赛，特别是在8月中国京沪穗深等中心城市住宅成交量开始下跌的背景之下。

　　“许健康、张志熔、郭俊伟兄弟能给资本市场讲的故事各有特色，也不冲突，从我的判断看，头筹应该在这三家当中产生。”前述香港国际投行人士向记者分析。

　　他所言的特色是指，在国内住房市场前景尚不明朗的情况下，既有的依靠销售住宅的模式已经显得较为传统，而相比于这种传统模式，这三家有自己独特的盈利特点所在。例如，佳兆业基本上采取低价获取烂尾楼的方式，降低前期的开发成本，盘活后便可获得更大的利润空间。其进入深圳市场近8年时间以来，便基本不通过招拍挂市场拿地。

　　许健康的模式则在于其很少受到住宅市场波动的影响。宝龙地产2008年上市的“故事”便是，在全国十几个二三线城市中拥有近20个城市商业广场。

　　这些城市广场被分为“第一代”和“新一代”两种。这些项目都位于二三线城市的“副中心”，地价不高，但是升值潜力大。同时将住宅和商业地产结合起来，都在20万平方米以上。“第一代”商业广场往往是商业地产和住宅的结合品，而“新一代”项目则是集中了休闲、娱乐、购物为一体的综合体。

　　而今随着时间推移，去年上市时准备开工的项目，今年已经开始了招商并陆续产生收益，宝龙福州城市广场一层租金达到了600元/平方米月，租得十分火爆，较开业初期翻了近2番，比周边物业租金高出30%左右。

　　“这种投资回报，实际上已经基本上不再受到房地产市场总体形势的影响，而保持相对的稳定。”前述香港投行的人士分析称。