上海楼盘降价 促销噱头还是价跌苗头？

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　连续高涨的房价似乎已经出现了回调的苗头。经历了今年前5个月房价的连续上涨，上周末上海有部分楼盘降价促销。虽然促销的力度不大，但却是今年3月份以来市场上罕见的公开降价促销。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，上述楼盘的促销活动，可以看成是房价由涨转跌的苗头。而另一些行业人士对后市依然看涨，现在部分的楼盘降价可能仅是一个阶段性的价格回调。

　　成交面积环比减少15%

　　佑威·楼市通的数据显示，上周（9月7日～9月13日），上海市商品住宅仅成交32.27万平方米，环比上周减少15%，明显低于全年平均水平。虽然全市商品住宅成交均价仍然较前一周上涨4%，达17319元/平方米，但却有个别楼盘开始降价促销。

　　绿地旗下的公园7号，目前正推出教师节的促销活动，参与者可获得3万～4.5万元的优惠。浦东周康地区（原上海南汇）绿洲康城亲水湾也在9月初进行了多次降价促销，该楼盘的销售均价在15000～18000元/平方米。

　　这些零星的楼盘价格促销消息，让部分购房者兴奋不已——或许用不了多久，房价就能像去年那样出现下跌。

　　杨红旭认为，市场最热销的时候已过去，房价将在未来两个月出现下跌。

　　楼盘先涨价后打折

　　“郊区房产抗跌性能最差，一般楼盘先从这些区域开始，可以看作房价变化的苗头。”杨红旭说。

　　事实上，在前几次上海房价下跌周期中，降价最多的板块大多位于郊区，有的地区房价降幅甚至多达三成以上。因此，郊区房价也被业内认为是上海房地产市场价格趋势的“测温计”。

　　不过，也有分析师认为，上述楼盘的降价促销仅仅只是 “噱头”。易居中国分析师薛建雄，只是正当的价格回调。“很多楼盘都是在原先每平方米10000多元的基础上大幅度涨价的。虽然现在给出了9.8折优惠，但相比而言，现在的价格依然非常高昂。”

　　根据薛建雄统计的项目成交均价，绿洲康城亲水湾和公园7号的价格在半年时间都有大幅度的上涨。绿洲康城亲水湾的成交均价由今年1月的9072元/平方米上涨至8月份的13714元/平方米，涨价幅度接近五成。

　　绿地公园7号的成交均价，更是由去年8月的5764元/平方米，上调至今年8月份的11459元/平方米。

　　上涨仍然是趋势？

　　事实上，大部分房地产分析师都相信，年底房价还会继续上涨。原因在于上周中海地产以70.06亿的价格拍出了 “中国地王”。22409.3元/平方米的楼板价，使得业内普遍认为，开发商的土地重置成本将会非常高昂，在此情况下，大幅度涨价将成为趋势。

　　然而，开发商的涨价行为却难以得到购房者的支持。“一方面市场前期大量成交，已经提前释放了需求。另一方面，价格大幅度的提高，又让需求量进一步减少。”薛建雄说。

　　事实上，对第四季度上海房价形成利空的，并不只是需求的减少。尽管，8月份的房贷较7月份有所回落，但很多银行的房贷业务人员却表示，今年的贷款指标已经完成得差不多，不会再像去年底那样为了完成贷款而拼命拉房贷。

　　事实上，上海一些银行也已经暂停向房贷中介公司提供回扣，一些银行更明确，对于房龄超过20年的老公房不提供贷款。

　　有业内人士表示，在银行房贷放贷力度下滑，以及购房需求减少的条件下，上海房价或许会出现一波价格下跌趋势，眼前的部分楼盘降价促销，或只是开始。

　　【北京】

　　成交量降三成 楼市“金月”难现？

　　每经记者 张敏 发自北京

　　从成交量上看，今年的“金九”并没有一个很火热的开头。北京市房地产交易管理网的数据显示，上周（9月7日～9月13日）北京市共成交商品房9524套，环比前一周下降29.82%。其中，二手房成交5220套，环比降41.21%。

　　业内人士分析认为，在房价高企和政策微调下，传统意义上的“金九银十”已不可能再现。

　　房地产中介机构中大恒基市场部经理张大伟分析认为，银行执行的二手房交易评估新规在上周开始发挥作用。今年北京市二手房的累计涨幅已近40%，买卖双方都有畏高心理。同时，受新政影响，刚性需求出现观望。

　　据搜房网新盘数据监控中心数据显示，上周北京仅有3个开盘项目，创今年新低。算上前一周的7个项目，9月上半月北京市仅有10个项目开盘，而8月的开盘量为63个。

　　记者调查发现，与前期“价格没商量”的态度相比，越来越多的开发商推出价格折扣，折扣幅度多在9折到9.8折不等。将于本月下旬开盘的“屯三里”项目则亮出“一次性付款8.5折”的优惠，成为近期以来京城楼市的最低折扣。

　　随着开盘项目的郊区化，均价也在下降。北京市房地产交易管理网的数据显示，本月第一周，北京新盘均价为12640元/平方米，相比8月第一周的18150元/平方米，下降30%。

　　【深圳】

　　开发商暗中降价

　　每经记者 翟敏 发自深圳

　　“成交量大幅萎缩，豪宅托市价格上升，购房者观望情绪加剧。”这恐怕是对深圳房地产市场目前较为准确的概括。

　　中国房地产指数研究院最新监测数据显示，上周（9月7日～9月13日）深圳市商品住宅成交总套数为793套，平均每日成交113套。

　　对于最新的楼市成交数据，有分析人士称，“新房市场每日100套左右的销售量，已经接近2008年的熊市低点。”

　　记者调查发现，近日深圳团购、办卡、送装修、赠面积等名目繁多的优惠措施悄然再起并愈演愈烈。

　　“9.8×9.8×9.9折”的三重优惠；预交2万元可享受开盘额外9.8折；预定均价比之前的开盘价下降1000元/平方米，而且周末两日内购房还有额外优惠；“预交5000元可享受开盘9.7折”优惠登记；有楼盘甚至提出，对于新推的部分双拼别墅，购买者可获赠一辆价值百万的豪华轿车……

　　此外，交置业基金加倍抵消房款、送全屋精装修、额外送面积等，都是深圳置业者所熟知的营销手段。

　　“最近的高均价主要是豪宅型产品供求两旺造成的，事实上，普通住宅已从7月开始显现出销售压力，我们统计近两月的新盘开盘销售率普遍只有20%～30%，而第二季度普遍有70%的开盘销售率。”中原地产二级市场常务副总经理玉家雄认为，在新增供应量大的区域，将出现更多打折优惠乃至降价促销的楼盘。

　　中国房地产指数研究院华南分院分析师杨奕表示，“进入9月，价格下调的楼盘比例开始增多，价格上调的楼盘数量正逐渐减少，随着这一波豪宅热销的势头过去，深圳楼市有可能逐步调整到价跌量涨的回升通道。”