一位经纪商眼中的美国房地产市场

　　自去年9月全球金融危机爆发一年以来，美国房地产市场已逐渐走出低谷。美国知名房地产交易公司Long＆Foster公司的资深经纪商李瑛瑛持这样的观点。

　　李瑛瑛日前在接受新华社记者专访时说，美国房地产市场现在已呈现出卖方市场特点。其中，华盛顿地区的住房市场已步入复苏的第一阶段。这主要体现在三个方面。

　　首先体现在住房上市速度上。华盛顿地区第二季度售出的住房当中超过52%是在30天内售出的。其次体现在库存销售比方面，即上市住房销售的月数持续低于6个月这一正常的健康标准。这两项都表明市场需求开始回升。第三是体现在市场价格上，目前华盛顿地区的住房价格正在回升。

　　李瑛瑛认为，美国房地产市场之所以呈现复苏迹象，一方面缘于市场规律的作用，另一方面也得益于政府的住房市场刺激政策。

　　她说，从市场周期看，美国房地产市场呈现出比较明显的15年一个周期的情况。本轮房地产周期的房价峰值出现在2006年年底，当时住房市场的泡沫已经十分明显；而本轮房地产周期的价格谷底出现在今年2月。此后，美国房地产市场开始呈回暖之势。

　　另外，受到奥巴马政府的政策激励，住房市场需求受到推动。根据美国政府的住房市场救助计划，对于首次购房者有8000美元税收抵免，这一政策到11月底到期，推动了大量首次购房者入市。

　　从消费者情绪来看，现在的美国消费者信心正在恢复，市场趋于乐观。去年9、10月份因雷曼兄弟倒闭引发的市场恐慌情绪已逐渐消散。

　　回顾导致房地产泡沫破裂的原因，李瑛瑛认为，一方面是长期的低利率环境刺激了资产泡沫，另一方面也不能忽视当时美国住房政策的政治因素，即允许缺乏信用的个人贷款买房，这其中涉及到一些敏感的政治问题。金融危机爆发后，这些缺乏信用的买房者也是丧失赎回权的最大群体。此外，她认为有一点值得一提，就是媒体渲染给消费者造成恐慌，这种心理创伤的影响在某种程度上超过了实际的财产损失。

　　李瑛瑛认为，从美国历史上看，这次房地产泡沫破裂和金融危机不是第一次，也不会是最后一次。住房市场无法摆脱周期规律。（新华社）