外资又回来了。

　　8月中旬，家住上海某高档社区的李岗(化名)告诉记者，6月份以来，外资又开始对高档住宅产生兴趣。目前李又频繁接到电话，内容则是询问他是否有意出售手中的豪宅，购房者以外籍人士居多。

　　基于上述现象，李岗信心满满地表示，房价还会走高。而他所在小区的房价目前已高达5万元/平方米左右。

　　来自监管部门的统计验证了李岗的判断。今年上半年，上海市外籍人士住房贷款呈净减少态势，但6月份却增加了数亿元。而外籍人士并非先行者，4月份以来，上海外地人士住房贷款逐月递增。

　　随着入市者的增多，中高端楼盘热销场面不断涌现，个人住房贷款增量屡创新高，8月份已高达170亿元。

　　9月16日，某股份制银行上海分行零售信贷部负责人直言，高单价、大户型住房成交量增长加快、占比攀升，背后反映的是投资投机客正在加紧入市。他个人判断，目前投资需求大于自住需求。

　　令银行业内人士担忧的是，房产投资引发市场泡沫，而在利益最大化原则的驱使下，投资投机客的首付款比例往往较低，对银行贷款的依赖程度较高，所以，一旦房价出现波动，容易引发违约风险。

　　多位银行个贷人士指出，这可能是受客户还款能力波动的影响。而此前监管部门还提醒在沪商业银行关注商业房地产的风险。

　　个贷还有多少新高？

　　作为竞争异常激烈的市场，个人住房贷款(下称“个贷”)迎来久违的美好时光。

　　今年3月份以来，上海市中资银行个贷逐月放量，屡创历史同期新高。3-8月，单月增量分别达到24.4亿元、33.9亿元、78.7亿元、127.1亿元、114.3亿元和170.2亿元。

　　一个可喜的现象是，6月份，新建住房贷款增量开始超过存量住房，这一现象已阔别18个月之久。8月份，上海中资银行新建房贷款和二手房贷款延续了上述状态，分别增加99.4亿元和70.8亿元，同比分别多增105.8亿元和61.4亿元。

　　前述零售信贷部负责人称，只要不出台新的调控措施，9月份的个贷将继续发力。

　　一项权威统计数据显示，截至8月末，个人中长期消费贷款增量第一的是中行上海分行，达到144.3亿元，二至五位分别是招行(指上海分行，下同)99.2亿元、浦发60.5亿元、交行48.5亿元、农行48亿元。

　　观察8月份当月的增量，中行上海分行高达56.5亿元，招行24.1亿元紧随其后，农行、交行、深发展分列三至五位。

　　值得注意的是，1-8月份，中信、民生、华夏三家股份制银行上海分行的个人中长期消费贷款出现负增长。

　　一位知情人士透露，由于个贷竞争激烈，尤其是二手房按揭贷款，给予中介的返佣比例太高，令业务成本大增，中信、民生等股份制银行基本放弃了二手房按揭业务，而是将个人小企业贷款作为主攻方向。

　　不过，一家大行零售信贷部人士称，上述部分股份制银行的转向，应该是个别分行的短期行为，因为作为总行而言，无论是个人消费类贷款，还是经营类贷款，长期来说，都是比较好的业务，也是长期坚持的经营目标。

　　但眼下贷款额度紧张的因素可能会影响到个贷增长的势头。

　　9月16日，某上市银行上海分行人士称，从现在开始，各行的按揭额度都会比较紧，表现为从贷款申请到发放的周期会比较长；每年同期都是如此，因为全年的任务都完成的差不多了。

　　当然，额度紧张的背后或许还有资本约束的因素。记者发现，浦发银行上海分行前8个月的个人中长期消费贷款增量虽然盘踞第三，但8月份当月的增量却滑落至第六位。

　　前述大行零售信贷人士称，8月份，整体的返佣水平已有所下降，原因来自两方面，一是竞争回归理性，二是市场交易量有所减少。

　　激烈的同业竞争之下，资产质量更应得到关注。

　　沪上银行人士透露，虽然上半年个贷不良继续实现“双降”，但6月份，个贷中的关注类贷款环比出现突增，但比例不高。对此，他认为可能是短期现象，比如因为认购新股的需要，客户故意违约，而银行相应的惩罚也不是很严厉等。

　　不过，前述沪上银行人士称，监管部门已提醒在沪银行，虽然上海房地产贷款不良率处于较低水平，但潜在风险不容忽视；各行既要积极支持个人合理的住房消费，又要严格控制投资、投机购房的融资需求，谨防投资、投机性需求搭上自住性需求优惠政策的“顺风车”。

　　商业地产多空分歧

　　9月16日，沪上一位中小银行人士称，目前五星级酒店类项目已经不批了。

　　近日，上海本地媒体报道称，经历3年投资“大牛市”后，沪上高星级酒店出租率、房价大幅滑坡，个别在建项目出现烂尾迹象。

　　对此，上海市旅游局表示，目前，如出现投资兴建过量高星级酒店的情况，政府部门将利用调整宾馆建设用地供应量的手段进行调控，避免出现投资过热的问题。

　　此前，在上海市场上，商业地产项目备受银行“拥戴”。截至今年6月末，上海中外资银行房地产开发贷款增加295亿元，在增量结构中，商业用房开发贷款约占1/2；上半年，商业用房开发贷款增量逐季递增，且增量同比多增。

　　但风险已经有所显现。上海银行业内人士透露，截至6月末，上海市商业用房开发不良贷款余额比年初增加数亿元，其中大部分在6月份形成。

　　前述沪上银行人士透露，作为房地产行业的潜在风险之一，监管部门在7、8月份已提示银行要关注商业房地产的风险；理由是目前酒店、办公楼等商业物业的运营情况不佳，租住率及租金下降，调整可能还会延续。

　　8月26日，莫尼塔地产行业周报显示，今年2季度的写字楼销售价格随着整体不动产价格出现加速上涨迹象，而租金增长却明显放缓，这种“房价-租金剪刀差”的扩大事实上是将以租赁业务为主的部分商业地产公司置于一种相对不利的境地。同时，“今年以来写字楼投资增长的显著加速值得关注，虽然迄今我们并不清楚这背后的真实原因，但是投资"逆周期"增长的一个显而易见的风险则是对后期市场可能形成进一步的供给压力。”莫尼塔地产行业周报直言。

　　但不同银行的观点存在分歧，另一家大行授信人士称，对于上海的商业地产，他个人还是看好的，只是目前大家都在观望，是否会出现拐点。

　　而高力国际在最新的研究报告中称，近来上海甲级写字楼市场出现回暖迹象，租赁需求有所回升，租金下跌速度开始放缓。与今年前两季度净吸纳量几乎零增长相比，三季度吸纳量有较明显增长；供应方面，一些原定于今年下半年完工的写字楼项目也推迟至2010年上市。

　　该报告指出，在中央政府宣布确定国际金融中心发展规划后，上海政府在6月发布了关于推动该政策的一些具体措施，这些措施已于8月1日开始实施；政府的快速反应增强了市场对未来的乐观预期。由此，众多内资金融机构利用写字楼市场的调整期开始在上海布局。

　　7月份，上海农商银行斥资10.48亿元买下了位于小陆家嘴的中融碧玉蓝天大厦的10个楼面和4个裙房铺面，建筑面积总计约为2.11万平方米。9月13日，中国农业银行买下了中信泰富旗下的浦江双辉大厦37个楼面(38套)，涉及建筑面积85073平方米，成交均价44351元/平方米，总成交金额37.7亿。

　　羽扇观金

　　投资“高烧”不退

　　因为一项“正确”的决策，上海的刘女士在家中的“政治”地位大升。

　　3月中旬，在刘女士的坚持下，夫妻二人在浦东三林购置了一套89平米的公寓房，单价在16000元左右。9月15日，楼盘销售代理告诉刘女士，新开的大户型均价将达到23000元。一家中介公司人士称，刘女士购买的公寓房目前均价在19000元左右，应该还可以涨到20000元。

　　下半年，上海楼市的价格走势几近疯狂。前述楼盘销售代理称，其在上海宝山区代理的一个项目，属于外环以外的板块，7、8月份的开盘价为12000元，9月底的新盘将达到15000元，涨幅25%。

　　区别于刘女士的小户型普通自住房，今年3月份以来，成交量快速增加、占比上升的，乃是高单价、大房型住房，而这被业内人士视作投资投机需求入市的表象之一。前述中介表示，大户型更受欢迎。

　　上海“网上房地产”交易统计数据显示，8月份，单价2万元以上的一手房成交面积为53.5万平方米，占全部成交面积的22.2%；面积140平方米以上的一手房成交82.6万平方米，占比34.4%。

　　自今年2月份开始，上述指标已是持续攀升。如2月份，单价2万元/平方米以上的中高档一手房成交量为8万平方米，占当月全部成交量的6.9%；同时，面积140平方米以上的一手房成交量为20万平方米，占比为17.2%。

　　9月16日，前述股份制银行上海分行零售信贷部负责人判断，目前，在高档房的购买力中，投资需求占据多数。而且资金流向房地产市场，有着宏观与微观层面的多重因素。