胡艺：能否让第三方公布房价成本

　　胡艺

　　房价之高，成本几何？虽然公众热切关注，开发商却讳莫如深。江西省从9月1日起，首创全省范围内房价成本公示制度，要求全省各设区市的楼盘“晒”成本。时至今日，半月有余，目前已有约百家楼盘公布了成本价。

　　然而，令人们感到奇怪的是，根据公示信息，有约两成的楼盘在“亏本销售”，其公示的房价成本高于累计成交均价，让老百姓有些“雾里看花”。外界盛传房价暴利，难道“子虚乌有”？

　　（9月16日《经济参考报》）

　　在房价暴涨、交易量萎缩的诡异背景下，江西省首创全省范围内房价成本公示制度，要求全省各设区市的楼盘“晒”成本，传递出引导楼市健康发展，监督楼市暴利的信号，值得关注。

　　事实上，今年全国“两会”期间，开发商代表许家印就自曝过高房价内幕。他认为，应当从房价构成的几大要素入手，建立严格的控制地价、控制税费、控制利润的控制手段，使房价下降到稳定合理的价位。福建、山东等地也公布过住房成本清单，但是受到了部分地方政府与开发商的质疑。还有人担心公开房价成本会泄露商业机密，有开发商甚至认为，“公布房价成本等于公布老婆的内衣尺码”。

　　笔者认为，虽说房价的高低，是由市场供求关系等各种因素决定，但是，作为百姓重要生活资料的住房产品，它不仅仅是一种商品，实际上还带有些准公共产品的性质。政府有责任引导房地产市场健康运转，在保证开发商合理利润的同时，对房价给予必要调控。而且公开房价成本，还可以为社会舆论对房价合理性进行监督提供依据。在房价暴涨的当下，尤其重要。

　　那么，房价成本到底该怎样算呢？一般说来，房价成本主要包括这么几项：地价成本、建筑安装成本、税费成本、各项配套成本和企业运营成本。应该承认，由于企业的管理水平不同，房价成本还存在房产所处地域、楼层、季节等个性差异，企业运营成本构成有一些不确定因素。但是，除开企业经营等弹性成本需要进行综合权衡以外，地价、建筑安装、税费、配套费用等成本应该可以理出一本明白账。而且，有的开发商拿地比较早，其土地成本要远低于目前市场土地成交水平，媒体就曾报道过北京某楼盘地价253元/平方米，房价2万元/平方米的暴利猛料。

　　除了这些基本房价成本构成要素外，房价实际上还包含有一定的腐败成本，从媒体报道与房地产市场的潜规则中就可以了解一二。但是如何公开腐败成本，是一个十分敏感的话题。对此，政府部门与开发商都不愿也不敢触及。但是如果公开房价成本时，“遗漏”了这笔成本，开发商也会觉得“冤枉”。所以，笔者认为，惟有地价、税费、利润、腐败成本几方面全面公开，真正剔除了腐败成本与开发商的暴利空间，公布出来的房价成本，才会趋向透明、真实。

　　当然，期待归期待，从江西省公布房价成本新规实行半月来的情况看，有的成交价远远低于成本价，有的与销售量相差无几，开发商公布的房价成本颇有侮辱消费者智商的意味。从根本上讲，要真正保证房价成本的可信度，开发商自言自语，标榜自己成本如何如何之高，利润如何如何之低，甚至亏本销售，这显然是不可信的。

　　如此看来，政府官员端坐办公室收集开发商上报房价成本，是靠不住的，而且公开房价成本也不宜由地方政府一手包办。鉴于有的地方政府过分迷信房价拉动GDP数据，与开发商关系密切，在公开房价成本的问题上，政府部门也应避嫌，交由独立第三方社会机构来摸底房价成本，吸收普通消费者参与监督，拧干房价成本的水分，保证房价成本的可信度。还要防止参与调查的开发商玩弄数字游戏，在高房价面前只谈地价高、税费重的客观原因，哭穷涨价，回避暴利嫌疑，对真实房价成本“躲猫猫”。

　　只有地方政府摆脱房产财政依赖，在降低地价、税费方面体现责任担当，才能为房价理性回归提供市场动力。