可能，我们已经习惯了碧桂园、苏宁环球、明发、红太阳这样，通过低成本规模拿地、滚动式规模开发的“大盘模式”，但很少有人注意到，另一种“深耕”，正在中国一线城市大赚其钱。

　　看到了一组数据。2009年8月份，华侨城天麓、波托菲诺、华润幸福里这三大项目以占全市该月总成交套数7%，成交量16%，实现成交额40%的比例，轰动一时。

　　这三大项目与其他项目相比，成交均价是后者的3.35倍，单套面积是后者的2.4倍，单套总价是后者的8.15倍。单套总价平均达937万元。风火有关人士认为，“这样大体量的千万豪宅集体出现市场，在以往是比较少见的。”

　　在深圳，除了这三个项目，星河丹堤(单个项目实现近100亿的销售额)、中信红树湾(单个项目实现近200亿的销售额)、曦城(单个项目将实现300亿以上的销售额)、地业十五峰等，都采取此类开发模式。风火策略资源中心认为，这类项目具备开发时间长期性、资源综合性、市场敏感性特点，产品通常接近全成品，营销传播上对于项目价值的挖掘就更需要深刻功力，并要更具备爆发性，因为一旦无法在市场引爆，产品将面临更大的风险：一方面是资金成本压力的堆积，一方面是市场资本注意力的流失。

　　此种“深耕大利”模式并不独见于深圳。上海顶级豪宅8月份的成交面积甚至超过了整个上半年。一份最新统计资料显示，刚刚过去的8月份，上海均价4万元/平方米以上的商品住宅，在成交量和总金额上均创造历史新高：共成交566套，约14.03万平方米，总成交金额达到74.17亿元，比7月份的历史高位307套多出259套，成交面积超过了上半年13.27万平方米的总面积。

　　单盘深耕实现极高的毛利率与品牌溢价

　　上海浦东星河湾8月8日首日开盘创下5小时成交金额40亿元的楼市纪录(而万科深圳全年的销售目标是80亿)，另据内部消息，这个“40亿元”还只是开发商低调的“数字”，实际成交远在其上。即使按开发商公布的口径，上海浦东星河湾就已实现平均每套总价1438万元，均价5万元/平方米，毛利率达到了50%以上。

　　另一个同样于8月上市的项目黄浦湾，成交了59套，平均每套1608万元。风火爆料，素有“中国第一豪宅”之称的“汤臣一品”，半个月内突击售出16套单价10万元/平方米左右的房源，其中三个买家均不足30岁，总购房金额超过1.2亿元。

　　这一方面说明，中国贫富差距之悬殊，已到一个极端，另一方面，这是否表明，万科并非中国开发商学习的好榜样，“深耕”，而且是“极致深耕”，亦可“一战竞风流”？

　　目前，中国主流的房地产企业发展路径大致有三条：一种为规模化开发，以规模与扩张取胜，多见于上市公司“猛龙”或有良好政府资源的“地方诸侯”；另一种，坚决走差异化路线，通过单盘深耕、项目细作实现极高的毛利率与品牌溢价，如SOHO中国、华侨城地产、星河湾地产，都是其中之“杰出代表”；第三种，兼具规模、资本之优势，剑走高端，不计成本，成长迅速的同时高负债，为中国高端地产市场的“炸子鸡”，如绿城。

　　长于高端房地产运营的风火广告把后两者概括为“深耕化地产模式”。这种开发模式要求开发商控制生态链的上端，项目必须是“资源独占型”，比如“山林江湖海”的自然资源优势，或者城市核心高尚配套密集区。“由于这类地块的不可再生，有追求的开发商都极力以"无愧大地立场"、"上帝在细节中"的开发理念，对项目的产品进行精耕细作、长期开发、分期推出、可持续发展，用最先进的技术、最先进的材料、最先进的规划、最先进的设计、最先进的理念”，为项目保驾护航。

　　选择“极致深耕”的开发商将获得较高的定价权、话语权。当地块具备稀缺性、资源的垄断性、产品的领先性，便可以获得独立于市场之外的资产定价权，“产品提价空间大，产生垄断利润，获得超额溢价；又由于其总价大宗性、资源独占性，更容易吸引资本的嗅觉，是市场热钱追捧的超级明星。” (来源：中国别墅网)