国家统计局近日公布的1至8月全国房屋新开工面积数据显示，前8月全国房屋新开工面积6.31亿平方米，尽管同比累计增速依然下降，但8月单月新开工面积环比上月增长了14%。而这是2000年以来，8月新开工面积唯一的一次环比增长。

　　作为房地产行业的重要指标，也是投资者最关心的数据，新开工面积的比率代表了房地产开发商对于行业未来走势的判断。从7、8月开始呈现的投资增长，则反映了开发商普遍提高施工面积的行业趋势。

　　尽管交易量的下降，引发“拐点”争论，但随着开工面积的增加，多家券商研究机构对后市表达了相对乐观的态度。

　　一线城市供应从紧 二线城市提升

　　8月份，国房景气指数为100.08，比7月份提高2.07点。2008年10月国房景气指数为99.68，这是自1998年4月以来国房景气指数首次跌破100。10个月后，国房景气指数重回100，重返景气区间。

　　瑞银证券日前发布的8月份全国范围内的数据称，房地产行业的复苏势头事实上正变得更加强劲。销售面积和新开工面积较去年同期强劲增长，而土地开发面积一年来也首次出现正增长。强劲的同比增长率并不只是受基数效应的影响，事实上经季节调整后，一些数据已创下历史新高。销售下滑主要是由于季节因素，也(或者)不能反映房地产行业整体活动水平。

　　根据东方证券的调研，新开工的增长主要来自于二三线地区。东方证券分析师魏博在接受本报记者采访时表示，相对一线城市而言，二三线地区新开工面积后续提升空间较大。一线地区供应空间长期从紧。供应因素是全国成交量下降的即期因素，也是一线地区的长期制约因素。与全行业新开工呈现的增长趋势不同，京沪两地的新开工面积早已见顶，供应从紧局面得不到根本改善。而且需求空间从紧，且受政策影响较大。市场需求高端化与社会保障之间存在着矛盾。而开发商慢周转策略对普通住宅开发失去吸引力。

　　与此同时，一些地方也同时出现房价过快上涨和地价过快上涨问题。不少城市的房价已经接近或者超过2007年8、9月份的水平。9月19日中国指数研究院主办的“中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一建议，首先要稳定政策，其次稳定供应，要继续保障型住宅建设的规模。他预计，后市房地产开发投资仍然会稳步增长。但一些城市房价上涨的压力仍然比较大，但涨幅会趋缓。成交量可能出现震荡。

　　券商相对乐观

　　2009年8月，单月房地产开发投资同比增长34.57%。券商研究机构也纷纷预测，房地产开发投资速度将加快。

　　渤海证券分析师周户认为尽管2009年8月房地产开发资金来源中的国内贷款为860.32亿元，较6、7月环比有所下降，但同比仍处于历史最高水平。而国内贷款作为房地产开发投资的先行指标，预示着9至11月房地产开发投资将进一步加速。

　　广发证券分析师花长劲认为，行业出现投资机会受市场成交量下滑影响及二套房贷从严带来的心理影响，三季度房地产行业的表现弱于大盘。虽然经济已走出谷底，但当前仍主要是靠投资拉动。全球经济有复苏迹象，但贸易冲突加剧，短时间内出口很难强劲恢复，发展经济的眼光仍在国内，投资和消费将成为主力军。房地产行业能同时拉动投资和消费，将是国家重点支持的行业之一。

　　联合证券分析鱼晋华表示，“根据我们的预测模型，今年全年房地产新开工面积大约在10亿平米，全年增速大致为5.7%。”

　　然而，担忧存在于高房价对需求的抑制。鱼晋华在报告中提出：“我们判断当前的房价或已开始逼近2007年房价出现拐点时的购买力拐点。较为担心房价如果持续上涨，其对房屋的销量将呈现出规律性的抑制作用。推算8月份，全国商品房的销售单价高达每平方米5074元，比去年同期上涨30.64%。

　　关于需求，广发证券分析师花长劲认为，前期市场成交量下滑的原因主要在于市场供应量的不足，随着“金九银十”带来的供应量增加，在需求未明显萎缩的情况下市场成交量将有所回升。低利率的宽松货币政策将会维持一段时间，这有可能诱发通货膨胀。基于通胀预期的住房消费已有迹象，随着时间推移，这种行为将会增多。

　　周户预测，未来行业估值水平将受到调控政策变化的影响，随着各地房交会的举行，及10、11月份新增推盘量的上升等。将刺激改善型需求的释放。

　　国海证券赵铎认为，下半年政策的轨迹将由积极刺激转为侧重带动投资和充实财政。当前货币政策的松紧两种方向实际已经面临产值增长与资产价值泡沫的两难选择，政策将处于相对的真空期，下一阶段决定市场变动的主要因素将回归到供求关系的变动。

　　需求方面，由于价格上涨以及银行贷款控制伤害了购买力，使得成交量受到抑制；供给方面，由于当前企业资金状况较好，偿债压力明显缓解，因此即使成交量出现一定萎缩，如果企业不进行过快的开发投入，短时间内很难出现因债务和资金压力造成大幅降价的可能。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，全国房地产开发投资还处于相对温和的状态，2008年施工面积与2009年预计销售面积的差额较小，这也造成局部市场出现供应紧张的现象，下一阶段开发投入环比增长是合理的选择。但高投入不一定意味着高回报，不计成本抢夺“地王”并不一定是好的选择，在市场景气度较低的时期，企业有更多机会通过低成本的股权收购或无竞争的摘牌方式获取土地。