10月五环外新盘价格或松动

　　9月前两周，期房商品住宅日均成交327套，月成交量或将跌破万套大关

　　9月4日北京秋季房展会上购房者关注地铁楼盘，本月楼市成交量仍在下滑。肖亮/CFP

　　在成交量全面下滑的背景下，10月楼市将再度迎来高位放量。截至9月23日的统计，10月约有48个楼盘放量，此数据表明虽然9月楼市成交量难如人意，但对于10月，开发商仍抱有很大期待。统计数据还表明，10月五环外新开项目的开盘价受到成交萎缩的影响有所松动。

　　纯新盘入市比重过半

　　综合协成经纪、亚豪等公司的统计数据显示，10月份即将入市销售的项目达48个。其中，首次开盘的纯新盘项目达27个，占总开盘项目的56%。

　　从环线位置上来看，10月预计开盘的项目半数以上位于5环以外，共计26个，如香悦四季、望都新地、融景城、远洋一方、兴盛国际、美立方等项目；四至五环间约有11个项目开盘，如大成郡、欧洲公馆、公园1872等；三至四环间有5个项目计划入市，包括永翌公馆、凯德锦绣和首城国际中心三期等；二至三环间约有4个项目开盘，包括天海大厦、璞瑅A区等；二环内则有3个项目入市，其中有四合上院和中信城。相比前两个月，五环内的放量有所增加。

　　从区域来看，除崇文区、门头沟区、怀柔区及延庆县暂无供应量外，其他区域均有供应计划，东部与西部区域为供应主体，朝阳区共有14个项目计划入市，排各区县第一位；通州区以6个入市项目列第二。

　　五环外开盘房价松动5.3

　　%统计五环外项目的整体开盘均价可以发现，10月即将开盘的五环外项目整体均价为11818元/平米，与9月已开盘五环外项目整体均价相比降5.3%。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，这种高低不均的房价现状说明，楼市或将进入盘整期。在楼市成交量持续下滑的背景下，一些区域位置好的、前期销售火爆的和开发商资金充足不急于推货的项目，价格将仍然保持坚挺。而那些地段较远、或开发商急于回款的项目则不会继续坚持高价策略，他们可能会选择及时调价以达到快速出货的目的。高姗还指出，房价出现松动说明“价涨量跌”的局面不会持续太久，观望的购房者会使开发商改变销售方式，低折扣和特价等又将显现，如果短期内还不能使成交量上去，京城楼市有可能出现区域性价格拐点。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹则指出，从10月开盘项目可以看出新增供应量普通住宅占主体，其中不少项目位置较为优越，多为知名品牌旗下产品，它们依然会在高价位上销售，打折促销的力度也较小，10月整体市场价格将不会走低。

　　 小户型放量平稳选择多

　　纵观10月的入市产品，小户型项目入市量走势平稳，49个项目中21个项目以小户型产品为主。产品多为55平米一居、76—86平米两居和90平米小三居。

　　在竞争压力越来越大的现实面前，开发商开始在产品、定位等方面使劲，以争取更多客户的青睐。高策顾问董事长李国平表示，小户型受到关注表明两个问题，一方面是刚性需求仍在选择性置业，另一方面房价对刚性需求的压力依然较大，有退而求其次的感觉。他认为，经过一段时间的高涨，房价必然会迎来一个调整期，价格调整会让置业者重新审视自己的户型需求，多数小户型的特殊属性如投资型置业比例高，过渡型置业多，水电成本、居住舒适性的限制，使其在调整期更容易遭遇观望，因此，10月份是小户型楼盘销售的关键时期，11月份之后市场会更加不明朗。

　　9月商品住宅成交或跌破万套大关

　　8月京城楼市已经陷入了“价涨量跌”的困境中，而传统的“金九”旺季的楼市表现更是让人大失所望，据亚豪机构统计数据显示，截至9月20日，北京成交期房住宅套数为7689套，成交面积85.4万平米，除去经济适用房、限价房等保障性住房，实际成交的期房商品住宅为6541套，成交面积为75.9万平米。环比8月同期，期房商品住宅成交套数下降了10.8%，成交面积下降了4.8%。9月前两旬，除去保障性住房因素，京城日均成交的商品住房仅为327套，如果下半月成交量没有大的提升，那么9月实际成交的期房商品住宅成交将跌破万套大关。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗分析认为，之所以9月楼市表现如此平平，和当前楼市的整体氛围有很大的关系。自从政府对二套房贷重新收紧后，消费者尤其是投资性消费者的需求得到了一定的抑制，但是，从开发商角度来看，在上半年的旺市环境下大部分项目都完成了全年的销售任务，房地产上市公司也实现了漂亮的财务报表，开发商资金普遍充裕。四季度，部分项目开始通过提高项目销售价格的方式来控制销量，在项目涨价幅度超越了购房客户的心理价位后，导致价格虽然保持攀升势头，但销量出现逐步回落。（张家齐）