编者按：

　　京、沪、广、深四大一线城市“金九银十”的褪色似乎已成定局。刚刚过去的“十一”黄金周期间，几大城市的楼市成交无一例外地陷入量跌价涨的“滞涨”局面，延续着“金九”平淡的行情。事实上，除广州楼市在9月份时仍录得成交环比增长外，北京、上海及深圳都已经连续多个月成交下滑，其中深圳的成交下滑已持续了4个月。

　　中房指数研究院的统计亦显示，在其监测的30个重点城市中，有接近一半的城市9月份住宅成交面积环比下跌。同时，能监测到价格的7个重点城市中，深圳和北京的住宅价格仍在上涨。由于去年楼市深幅调整引发开发商大面积减少开工量，而今年上半年市场却意外回暖，大量新房在短时间内被消化后，后续房源供应因此出现一定的“缺口”。新盘供应的“乏力”，以及上半年需求的大量释放、房价的不断攀升等等因素，都使一线城市的楼市不可避免地出现调整。“金九银十”的褪色亦成为必然。

　　上海“假日楼市”意向成交均价破2万

　　“金九”成交量连续第三个月下降

　　当为期四天的上海“假日楼市”2009年秋季房展会在国庆长假期间举行时，楼市风向标的意义显得尤为突出。一项调查结果显示，近七成的被访者表示“价格走势”是在此次展会中首要了解的因素。不过，从现场情况看，受到房价高企不下的影响，“看多做少”的观望情绪已在滋长。

　　国庆长假之前的最后一天，上海本地大型房企绿地集团又以逾72亿元的价格，刷新了今年全国地王的新纪录。但在地价屡创新高的情况下，传统楼市旺季“金九”却在平淡中收场，成色不足已成定局。

　　买卖双方僵持态势初现端倪

　　“现在房价太高了。”当得知CBN记者的目的地是房展会时，出租车司机忍不住说了这么一句。在房展会现场，有同样想法的参观者也不在少数。

　　房展会第一天，位于延安中路的上海展览中心堪称人头攒动。有数据显示，开展首日就有4万人次前往参观，但有不少迹象表明，虽然众多新盘扎堆上场，但目前高企不下的房价，导致相当部分的参观者兴趣寥寥。

　　本次展会之前，曾有市场消息传出，打折、优惠等促销手段将有望重现楼市。然而，CBN记者在现场发现，上海市区楼盘明确的价格折扣几乎绝迹，取而代之的仅是抽奖或赠品之类的“优惠”。

　　部分楼盘在此次展会上新推的房源价格甚至不降反升。“本来还以为会有些促销什么的，结果看中的楼盘反而又涨了。”一对想替儿子买新房的中年夫妇无奈说道。据了解，他们意向中的某楼盘，今年6月后曾连续推出3批房源，每批房源报价皆较之前平均上涨1000多元/平方米，此次房展会的叫价与6月份前的报价相比，已高出约5000元/平方米。

　　虽然展台之前有参观者排起长队索取资料，乘坐看房车的号召一呼百应，但一位参展商表示：“许多购房者都只是过来拿份资料，问下价格，如果不适合，扭头就走了。”但开发商们对此似乎没有压力，“有客户认为我们卖贵了，但只要一说没剩下多少了，还是有人愿意下单的。”一位现场销售人员称。

　　统计数据显示，在10月3日至6日的4天房展会期间，参观人次共有13万人，与今年“五一”房展会相比，降幅达24%。此外，本届房展会意向预订量为1379套，高于今年5月的1103套；意向金额则为22.3亿元，同样比今年5月上涨了16%的幅度。主办方公布的数据称，每平方米的均价已达到2万元。

　　但有业内人士直言不讳：“意向预订只是表面文章而已，真的能否成为实际成交，尚是未知数。”搜房网所做的调查结果显示，市场观望情绪已有弥漫态势，只有近三成的被调查者表示会在半年之内买房，约40%的被访者则表示，一年之内不会有购房需求。此外，近八成的受访者对于“"金九银十"是不是买房好时机”这一问题，选择了“不是”。

　　供应增加致“银十”表现平稳

　　据上海台庆房产研展部统计，9月份，上海新房成交12606套，环比下降4.9%。这已是自7月份以来，成交量连续第三个月呈现下降。与此同时，9月份的新房成交均价为16890元/平方米，较之8月份下跌了8.5%。而来自于21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，9月份上海全市二手房成交量环比下降了7.5%，成交均价则与8月份基本持平。

　　无论是新房还是二手房，各个研究机构提供的资料表明，9月份总价在200万元的住宅成为当之无愧的市场宠儿。新房方面，总价90万~200万元的新房成交量有环比两至五成的增长；而在二手房市场中，200万元以下的住宅成交套数大幅上升至占比74.28%。这一市场反馈显示，购房需求与价格期许之间的差异空间正在扩大。

　　中国指数研究院副院长陈晟认为，整体市场未来仍然会持续一段时间的“翘尾”表现，究其原因，还是供应量不足所致。也有业内人士称，上海土地市场屡创新高，恰是基于未来市场供应稀缺的预判。而地价的持续上涨也带动房价始终高企。

　　陈晟表示，当前地理位置尚可的楼盘普遍存在惜售状况，“可以说"金九"表现是成色不足的，不过这也是由于5~8月间的市场表现太过旺盛，相形之下反而有所逊色。预计到10月份之后，随着市场供应量的增大，价格会维持平稳。”

　　 “金九”褪色价涨量跌　北京楼市出现“滞涨”

　　苏格兰皇家银行最近发布的一份报告显示，今年“十一”黄金周的首五日，北京住宅物业预售数量仅358个，为近3年来的最低水平，并延续过去4个月以来的下滑趋势。9月份北京的住宅销售量较5月份高峰时减少24%，平均售价则处于高水平。这意味着北京楼市已陷入“滞涨”局面。

　　事实上，北京楼市在“金九”时已缩水明显，不仅成交量继续承接8月份的下滑趋势，实际开盘的项目数量也出现大幅减少。根据搜房网新盘数据监控中心的统计，9月北京商品住宅签约套数为9636套，环比8月11043套有明显下滑，降幅达12.74%。同时，52个原计划9月开盘的项目实际开盘仅33个，开盘数量严重缩水，多数计划在9月开盘的项目将时间推迟到10月。

　　“金九”褪色

　　在9月的前20天，北京楼市成交量一度呈现加速下跌的态势。北京市房地产交易管理网的数据显示，9月1日至20日，北京成交期房住宅7689套，成交面积85.4万平方米；除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅6541套，成交面积为75.9万平方米，环比分别下降10.8%和4.8%，期房商品住宅日均成交量仅为327套。业内预计，“金九银十”北京楼市月均成交量将跌破万套。

　　同时，北京二手房的成交量也迅速滑落。房地产交易管理网的数据显示，9月份北京二手房的日均签约套数环比降幅达30%左右。

　　成交量下滑亦对市场中买卖双方的信心造成影响。据了解，9月之后，二手房交易的议价空间加大，撤单率也有所提高，而撤单方也从前几个月的卖方为主转变到买方为主。

　　不过，从各开发商的反应看，他们并没有因为惨淡的数据失去信心。记者在采访中获悉，开发商多将成交量的下滑归咎于供应量不足。8月份，在北京市建委干预下，楼市约有50个项目推盘，而9月中上旬，北京只有17个新盘项目入市。楼市新增供应量呈下降趋势，对比往年数据看，供应量也偏低。

　　同时，根据中国指数研究院的统计，截至9月末，北京市商品住宅可售面积为1403.35万平方米，环比下降4.30%，同比下跌约24.04%，处于2009年以来的最低水平。

　　不过，在9月最后一周，北京楼市的成交开始出现小幅放量。中国指数研究院的数据亦显示，在9月21~27日，北京楼市的成交面积环比增幅超过20%。“金九”行情也因最后一周的成交放量收复部分“失地”，较8月份的成交环比下降幅度有所缩减。

　　“银十”难现？

　　但“金九”最后一周的成交“反弹”行情未能在“十一”黄金周得到延续，9月未如期上市的新盘或许将在10月集中推出。亚豪机构监测数据显示，10月份北京即将入市销售的项目达48个。其中，首次开盘的纯新盘项目达20个，占总开盘项目的42%，老项目后期入市的项目28个。

　　但供应量的大幅增加未必能够成就“银十”行情。一些潜在购房者告诉记者，他们目前的购房意愿仍然十分强烈，但是无法最终落实到成交上，因为“过去是消费者持币待购，这一轮则是消费者持币想购，却已经买不起了”。

　　就目前10月份已确定开盘并公布价格的项目来看，整体开盘均价高达约17000元/平方米，远高于9月份已开盘项目16166元/平方米的整体均价。另据了解，10月开盘的项目中有26个在五环外，这些五环外项目的开盘均价也已经达到11818元/平方米。

　　当然，虽然价格高企，但10月份五环外项目的开盘均价还是环比有所下降，降幅约为5%，亚豪机构分析师高姗认为，10月价格总体水平处于高位，但五环外的远郊项目却出现了价格下调的趋势，这意味着楼市开始进入盘整期。

　　 深圳“秋交会”交易低迷　房价或高位回调

　　但业内人士认为，回调的幅度将十分有限

　　期待了大半年后，深圳市民周炜希望在深圳秋季房地产交易会上购得一套房子的计划再次落空。持续攀升的房价和越来越少的选择余地，让他的购房梦想依然遥遥无期。而对于开发商而言，住宅成交量的不断下滑或许将为市场增添更多变数。

　　低迷的“秋交会”

　　一年两届的房交会历来被视为深圳楼市的风向标。10月1日至5日，深圳秋季房地产交易会（下称“秋交会”）并没有出现开发商期待的火爆场景和交易高峰。根据深圳市规划和国土资源委员会的数据，秋交会期间深圳新房成交共计506套，日均成交与8月、9月的正常水平相当，其中10月1日开幕当天成交207套，数量居四天之首。

　　这一数据超过去年秋交会317套的成交量，但与今年春交会期间深圳新房成交一共高达1401套、单日成交最高在410套、最低也有171套、平均280套的情况相比，交易情况堪称低迷。

　　参展企业明显减少，开发商在往届交易会上大打折扣牌的情况也未出现。组委会发布的资料显示，本届秋交会深圳本地和其他珠三角开发商一共有近70个楼盘参展，远远少于去年秋交会的114个项目参展，创下了近几年来参展楼盘新低。

　　深圳本地开发商更是热情骤减，众多品牌地产企业中仅有万科、招商、深物业、振业、佳兆业等开发商带来约40个楼盘，还不到去年秋交会的一半。

　　中原地产深港研究中心总监张伟向CBN记者表示，这次房交会参展开发商和楼盘减少主要原因在于发展商没有资金压力，普遍都没有急于促销的心态，而楼盘结构和价格则是导致交易低迷的两大主要因素。

　　房价或高位回调

　　深圳市房地产研究所所长王峰在接受CBN记者采访时表示，深圳房地产市场已经不能再简单地照搬过去“金九银十”的增量概念。他认为，作为土地极度稀缺的城市，深圳的房地产市场基本处于增量饱和状态，从而决定成交量难以回到前些年的激增状态。

　　根据官方已公布的数据，自今年4月份以来，深圳商品住房价格一路上扬。8月份，深圳市成交新房4114套，日均成交133套，成交均价为18829.63元/平方米。而到了9月，深圳成交新房3252套、日均成交108套，成交均价为20940.44元/平方米，创下近年来月度房价的新高。

　　快速上涨的房价开始抑制消费，深圳房地产市场观望气氛自5月起日渐浓厚，新房成交已连续呈下降趋势，其中5月、6月和7月新房成交分别为75.94万平方米、71.88万平方米、54.8万平方米，均出现环比下降，7月份环比下降幅度高达23%。价涨量跌，再度引发关于深圳房地产市场“拐点”的讨论。

　　张伟认为，目前市场观望局面的出现主要是因为房价脱离了市民的购买力，目前购房者观望已超过3个月。但他预计这种局面不会长久下去，通常在3至6个月之后，观望局面有可能会打破。

　　王峰则认为，深圳楼市“金九银十”褪色现已成定局，下一阶段深圳房价总体上将呈下调趋势，但由于深圳土地资源的极度紧缺和庞大人口的支撑，深圳房价回调的幅度将十分有限。

　　 广州一手房价触2007年最高点　买卖双方再陷博弈

　　国庆楼市成交低于去年同期
　　
　　对于希冀买房的普通人而言，是否应该在这个“十一”黄金周出手，的确是一个艰难的决定。广州市范围内处处高昂的房价，硬是将许多购房者阻挡在购房大门之外。

　　但开发商对目前的局面，似乎并未感到焦虑。国庆期间，各楼盘几乎没有促销迹象，个别位置较好的产品还大幅度上调价格。买卖双方的博弈，又一次成为黄金周的基调。

　　价格普遍超买家预期

　　从10月2日开始，打算换房的张先生夫妇就开始到广州几大区域看楼，最终没有锁定合适的楼盘。“我们刚刚经历完一轮打击。”他不无戏谑地对过高的一手房价进行概括，“从白云山脚下到老城区，我总共看了五六个楼盘，但是每个的价格都高得出奇，仿佛房子就不是卖给咱们普通人的一样。”

　　整个长假期间，虽然很多人选择外出旅游，但广州各大楼盘现场看房的人数并不少，只是“看的多买的少”，许多人都经历了与张先生一致的“乘兴而去、败兴而归”的心路历程。

　　广州有中介代理机构的负责人感慨，除了少数刚性需求在国庆期间买房外，大多数人都属于换房或者投资型，是可买可不买的状态。过高价格可能让这些购买群体陷入观望，市场的交易量不会表现得异常活跃。

　　而这个黄金周，开发商似乎也在放“长假”，加紧出货销售的意愿比过去任何国庆长假都淡。据了解，在国庆期间，大多数开发商没有特殊的优惠促销措施，而且部分楼盘价格上调明显。目前广州一手楼的价格，已经再度触摸2007年的最高点，甚至有个别区域的热销楼盘售价远远超过2007年9月。

　　与高价格相对应的是，国庆假期期间的成交量明显放缓。广州房地产交易官方网站阳光家缘的统计显示，10月1日~10月6日，广州楼市的网签量为704套，日均不足120套。与今年“五一”小黄金周的日均成交408套相比大幅下降。甚至比深度调整的2008年“十一”黄金周的日均网签量148套还要少。

　　新盘表现抢眼

　　在广州，如果将8天假期与节前的楼市完全割裂开来单独审视，显然不太合适。因为早在节前一个星期，大多数开发商就已经提前出货。

　　粗略统计，9月26日广州即有11个新楼盘抢闸入市，成为近年来单日开盘数量最多的一天。广州的恒大、城建、富力、保利、星河湾等几大开发商都在同一天推出今年的主打新盘，提前争夺黄金周客源。

　　恒大旗下的恒大绿洲，开盘当天购房者可享受八五折优惠，因此大多数产品当日销售完毕，总签约金额超10亿元。而星河湾、富力地产的新推楼盘，也都在当日有大量成交。

　　由于9月底的新盘入市，使得当月的整体成交量较8月有所上升。广州市房地产交易网站阳光家缘的网签数据显示，9月份广州一手住宅网签成交总量为7165套，环比8月份的网签总数6445套增长了720套，环比升11.1%。　与2008年相比，9月份的成交量几乎是去年同期3844套的两倍。

　　随着大多数备受关注的楼盘在9月底提前推售，反而让黄金周的8天假期显得缺乏亮点。仅有城建集团旗下的一个新盘表现突出。10月2日，广州城建集团旗下位于新港西路中山大学旁的一个项目开盘销售，尽管开出的价格远远超出买家此前的预期，但周边众多“铁杆”买家的支撑，仍然让当日的销售现场异常火热。

　　当以每平方米高达17000元的价格签下一份购房合同后，就职于中山大学的林小姐显得颇为无奈。“实在是超出了我们一家的预算，但也毫无办法，为了上班便利，一早就看中了这个楼盘，等它开盘都等了一年多。”

　　事实上，这个黄金周中，交易畅旺的正是这些地处市区而又经过长时间储客的楼盘。城建旗下的广州水泥厂地块项目，虽然要等到月底才开盘销售，但销售部有负责人透露，已经有近千人到现场进行了预售登记。