回建强

　　价涨量跌是当前我国楼市的一个显著特征。用市场周期的视角看，楼市下一步进入量稳价平的概率比较大。国土部有关报告也认为，价涨量跌显示出了危险信号，如果没有实体经济的复苏，以及相关调控措施的跟进，楼市将滑向危险的边缘。这个所谓的危险边缘指的就是楼市产能相对过剩，成交量急速下跌，市场陷入低迷。

　　市场又发展到了一个关键节点，但楼市政策却并未遵循传统的规律运行。年前为了应对国际金融危机，我国曾出台了多项刺激楼市消费的鼓励性政策，如放松信贷政策、减免营业税等。随着期限越来越近，这些短期政策行将结束使命。住宅消费将回归到一个正常的政策环境中。

　　换句话说，危机时期的楼市政策是不太“正常”的，楼市作为拉动经济增长、保持经济稳定的重要抓手被推到前台，本应在2008年完成调整周期的楼市，因为国际金融危机的出现而被动改便了发展轨迹，从深度调整转为快速回暖。在短短半年之间，楼市便超越了2007年的发展态势，无论成交量还是成交价格都达到了新高。

　　楼市价格和销量的上涨总体来看是好事，是行业发展的正向运动，但如果节奏把握不好，就容易出现“拔苗助长”的失误。这轮楼市的快速上涨是由多种因素促成的，有自住需求的推动，有投资需求的因素，但最根本的原因是在国家适度宽松货币政策的作用下，流动性过剩所推动的政策行情。当前楼市进入高位悬停阶段，某种意义上是政策推动市场发展后的必然结果。

　　有句话说“打江山容易，守江山难”，放在楼市就是推动楼市快速繁荣容易，保持楼市持续稳定发展难。房产调控政策的特点就是短期、多发、有效，但缺点也很明显，不具有长期的行业指导性、政策间容易打架、扰乱市场正常发展节奏等。

　　最近南京收紧了公积金信贷政策，从全国看这仅仅是个个案，但南京政策的“大放大收”在一定程度上将影响当地楼市的健康发展。从全国角度看，到年底一批楼市利好政策就要退出，无论是开发商还是消费者都还在这样的思维定势中：下一步楼市政策到底是什么呢？放松还是紧缩？这是我国房地产政策频繁调整所带来的后果。

　　没有所谓的调控政策楼市就失去发展方向了吗？如果全国上下都是这个心态，那么楼市的发展前途令人担忧。市场的管理者有频繁出台政策的本能或无奈，市场参与者根据各自的立场呼吁有利己方的政策，那么楼市与市场经济将愈行愈远。市场参与主体进行决策考虑的首要因素不是市场参照物，而是政策，这样的状态下何谈楼市的健康稳定发展。

　　期望归期望，现实归现实，楼市调控政策多发的局面短期内还不会改变，但随着政府对行业管理经验和规律的认识逐步清晰，制定中长期产业发展规划将会成为共识。对于下一步的政策动向，笔者认为政府不会“无病乱开药”，“无为而治”可能是明年的政策主基调。理由是，在宏观经济逐步走出低谷后，此前实行的短期宽松政策将取消，楼市的消费政策进入继续鼓励自主消费，支持改善需求，通过信贷政策限制投机需求的道路上。

　　楼市在经过半年多的快速增长，后续资金要有一个逐步积累的过程，制造业、进出口等也在逐步恢复，一些产业避险资金、投机资金也将逐步撤离，那么楼市价格和需求也将恢复到一个正常的水平。房地产政策方面已无太大必要继续强推住宅消费。

　　更加合理的思路是减少政策发挥的频率，实行中立的行业管理政策，鼓励行业内在发展增长潜力，为产业的发展提供更加稳固和清晰的指导思路，做行业发展的监督者和指路标，而不是频繁干预行业发展的有形之手。（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）