房地产市场的病根在土地财政、在错误的激励机制、在房地产对实体经济的挤出效应、在对计划经济的虚幻膜拜。如果不能解决这些病根，住建部调研十次、改革十次也未必有用

　　媒体日前披露，住建部将主导二次房改。

　　这是一个很大的误会。住建部不大可能进行二次房改——事实是，由住建部副部长齐骥牵头，住房公积金监管司、住房和改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与建立调研小组，开始调研十年房改的得与失。调研尚未结束，方案并不存在，何来改与不改？至于住建部政策研究中心主任陈淮表示不可能进行二次房改、不能简单地谈房地产市场泡沫的言论，同样不能当作官方表态。就算要进行二次房改，如果不能改到根本，还不如不改，以免浪费社会资源。

　　1998年开始的房地产市场化进行至今，面临三大挑战，也是房地产市场的三大改革根本。

　　第一个挑战是土地财政，这意味着中国税费体制的大改革。在中央与地方政府分税制数年后，财政收入捉襟见肘的地方政府依靠土地财政维持地方收支，在金融危机冲击下，地方政府对于土地收入的依赖达到极致。

　　要让地方政府摆脱对土地收入的依赖，只有改革目前并不合理的庞大的公共财政体系，重建地方政府与中央政府的财税结构，培育起足以替代卖地收入的地方财政收入来源。实现前一条，需要朱镕基总理分税制改革的巨大勇气，以及迫在眉睫的社会问题；实现后一条，需要将各地工业均衡发展、以消费税取代生产型的税收。在这两方面，我国的改革远未起步。也就是说，即便房地产市场进行二次改革，也不会挑战根本的土地财政制度，谁知道会不会像山西煤炭产业改革一样，来个比较彻底的国退民进？

　　正确的激励是杜绝权贵经济的根本，没有正确的税费激励机制，其他一切改革不过是边角料上的小修小补，无济于事。

　　第二个挑战是住房保障体制的建立，这一努力遭遇既得利益集团与资金来源的严峻考验。

　　在金融危机最严重的2008年下半年，中央出台了十条措施以扩大内需、促进经济增长。在这十项措施中，第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设的支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”，同时，今年安排投资于保障性住房的资金将超过1000亿元，今后三年投入将达9000亿元。政府将廉租房新建规模从去年“9000亿安居工程”中的200万套大幅提高至518万套。今年两会上，住建部部长齐骥提出，中央财政用于各地廉租住房建设的总资金投入将达到330亿元。国家发改委副主任穆虹近日透露，截至今年4月底，前两批中央投资项目建设进展顺利，基本建成廉租住房21.4万套。今年中央廉租房住房保障专项补助资金130亿元人民币已经全部拨付，廉租住房建设的另一重要资金来源——中央预算内投资补助资金，也已经在今年2-3月下发各地，此项资金规模为200亿元。330万亿的投资与动辄十几万亿的房地产相比，无疑是杯水车薪。

　　保障房资金的大头由地方政府负责解决，在目前财政收入困难、保障住房对于地方GDP、税收与小金库毫无益处的情况下，地方政府有什么动力改变商用地用途，转而多建保障型住房？只要实体经济出现困难，房地产保增长、拉内需的作用就显现无遗，房地产就可以名正言顺大幅上涨。

　　第三个挑战，也是最重要的挑战，房地产市场化改革在遭遇既得利益集团的挑战后，有向计划经济致意的趋势，由此演变出更加难以破解的既得利益集团。今年年中社会热议的中石油“购房门”事件，就是央企以巨资变相参与房地产运作、获得低价房给予特殊职工的典型案例。对于如此不公平、不市场的行为，中石油与某些评论者居然振振有辞声称，是为了解决职工住房困难，由此获得了一些人的同情。

　　在痛恨高房价与充满虚无色彩的怀旧色彩中，计划经济时代的住房政策被抹上炫目的道德亮色，这种道德优势，加上中国土地划抹过程中的不公平，政府与央企内部的论资论权论背景排序的劣质性结合在一起，可能造成中国房地产市场改革的大倒退。

　　房地产市场的病根在土地财政、在错误的激励机制、在房地产对实体经济的挤出效应、在对计划经济的虚幻膜拜。如果不能解决这些病根，住建部调研十次、改革十次也未必有用。

　　十年房改路

　　●1998年6月 国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。

　　●1998年7月 在中国一直延续实行的住房福利制宣告结束。

　　●1999年2月 中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。

　　●2000年2月 国务院新闻办公室举行新闻发布会宣布：“住房实物分配在全国已经停止！”

　　●2001年1月 《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》开始执行。

　　●2001年4月 财政部、国家税务总局联合出台关于消化空置商品房有关税费政策的通知。

　　●2001年6月 由建设部颁布的《商品房销售管理办法》正式施行。

　　●2002年5月 国土资源部签发11号文件(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)。

　　●2003年4月 中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。

　　●2003年8月 国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(又称18号文件)。

　　●2004年4月 国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。

　　●2005年3月 国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，就稳定房价提出八条意见(国八条)。

　　●2005年4月 温家宝总理召开国务院常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场(即“新国八条”)。

　　●2005年5月 国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

　　●2006年5月 国务院颁布了对房地产调控的六条意见，被业内称为“国六条”。

　　●2006年6月 国务院办公厅转发建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，被业内称为“国十五条”。

　　●2006年7月 建设部联合其他五部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。

　　●2007年3月 《物权法》获得通过。

　　●2007年8月 国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。

　　●2007年9月 中国人民银行、银监会共同发布9·27房贷政策。

　　●2008年2月 中国人民银行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》。

　　●2008年10月 财政部、国家税务总局、中国人民银行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。