黄金周部分板块一手房价高企 二手放盘价连动

　　局部“反价”潮 业主“心郁郁”

　　“隔离个一手盘价格，比我哋高五六千元！”诸如此类的对话正在全市业主耳边流传，对于今年的买房者来说，“被反价”是常态。德诚行总经理何庆祥表示，业主“反价”在全市都有出现，一手楼价高且卖得好的地区更是重灾区，江南新苑直接拉动新港路二手房价涨。满堂红研究部经理周峰表示，现在大部分精明的业主都不会听中介说的行情，他们只会留意周边新盘开盘价。中原地产市场部人士表示，目前价格高企，业主叫价与买家心理预期差距较大，造成买家入市犹豫，最终或会陷入“有价无市”的局面。目前“反价”情况有多严重？“反价”最集中在哪些区域？业主“反价”成功率有多少？记者近日采访多个中介公司，遍访买楼客户、前线经纪到研究人员，借此为读者还原10月黄金周重临的“反价”潮。

　　“反价”个案：

　　“反价”成功率：

　　未到签约一刻都有变数

　　柯小姐最近很郁闷，因为3天前她被业主“反价”了。她记得很清楚，当晚她与朋友一起到中介门店，与经纪一起等业主来签合同。左等右等之下，经纪致电业主，得知他“正在应酬”。她们决定多晚都要等业主“应酬”完。后来业主电话告诉他们“正在打麻将”，他们决定次日上班第一时间找业主签约，柯小姐与朋友当时已隐隐感觉事情不妙。结果第二天，经纪告知他们：业主“反价”了，要给多两万元才行。

　　柯小姐看中的是广园路附近的一个房改房，这个楼梯楼7楼单位面积为94平方米，楼龄有10多年了。业主2006年买下后装修豪华，水龙头都是用摩恩牌子的。中介说，附近的房子一般6000多元/m2，但业主开价72万元，估计是开高10多万元，希望收回装修成本。业主看到一放盘经纪就带了4个买家来看楼，当即调整叫价，从72万元加到74万元。后来柯小姐与业主反复交涉，终于把价格砍到73万元实收，哪知道磨破嘴皮最终还是招来再度被“反价”。

　　满堂红越秀区资深经纪梁忠告诉记者，“反价”两次不算多，他见过最离谱的是“反价”6次，从52万元一直“反价”到60万元。一个位于东川路三拱直街的5楼房改房单位，面积53平方米，20年楼龄，市场价为53万~55万元左右。业主屡次“反价”，在每个价位都“得罪”了一个潜在买家，客人见业主没诚意，纷纷打退堂鼓。后来业主见黄金周期间看楼的人都不多，主动下调叫价，最后以58万元售出单位。

　　德诚行越秀一部负责人吴木坤对记者表示，越秀区业主“反价”幅度约为5%~10%，业主“反价”之频，让经纪心中没数：未到签约一刻都有变数。吴木坤认为，业主“反价”原因主要有四个：一是明年亚运，认为亚运会带动楼市升值；二是一手楼价升，二手也随之涨价；三是资产每年升值的预期；四是对持有物业的信心。

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　　“反价”成功率：

　　楼价越高 “反价”成交越少

　　据满堂红研究部统计，今年6月后在该公司放盘的物业，淘金路、花园酒店周边“反价”幅度在14%~18%之间，天河北板块“反价”幅度在16%~19%之间，珠江新城板块的“反价”幅度在18%~23%之间，江南大道中、江南西板块的“反价”幅度是19%~23%之间。而南洲板块、洛溪板块、西槎板块的“反价”幅度较小，只有4%~7%。

　　满堂红研究部经理周峰更计算出今年5月~9月的“反价”成功率，他用成交价比放盘价高的宗数，除以当月该公司的总成交宗数的比例。5月是16.3%，6月是17.2%，7月是16.7%，8月是12.7%，9月是10.4%。他认为“反价”成功率的变化反映楼价越往上走，“反价”的成功售出率就越低，而其他的成交个案则是由于业主在放盘时也尽量开高价，故没有再“反价”便成交。

　　对于业主来说，“反价”是危险的“玩火”行为，掌握不当很可能赶走客人。德诚行花都区负责人汤燕霞说，雅居乐雍华庭有一套单位放盘价为120万元，临签约时业主“反价”到125万元，客户觉得“条气唔顺”，取消交易。她表示，面对业主“反价”，花都当地买家多数不会追价；外来客户的态度则是五十五十，急于买的客户则可能会追价，不急买房的则观望。她举例说，一位外来客户打算在花都买房，他看了楼两年才出手，为孩子读书的缘故。他看中云峰花园一个90多平方米的单位，业主从38万元“反价”到43万元，这个自住客人也追价。

　　“反价”到何时：

　　反到“有价无市”政策转向

　　周峰认为，“反价”潮有可能呈现“局部性”重临，而非在全市范围内重临，中心城区出现的几率大于郊区，老城区出现的几率又大于次中心区。无论全面“反价”抑或局部“反价”，对总体成交量都会有影响，个别地段有价无市也是很正常的。

　　德诚行吴木坤认为，现在支撑楼市的刚性需求主要是那些过年前买房的客人，可买可不买的换房客则会观望下去。由于营业税减免措施限期到今年年底届满，若政策还原，有可能在明年初给楼市投下阴影。此外，国家的货币政策与信贷政策也会对楼市产生重大影响。

　　中原地产市场部人士表示，面对目前一手楼价位高走的状况，现时普遍区域的业主心态都比较稳定，暂时未出现明显价格调整，小幅议价和“反价”较为常见。他们更多的是坚持自己原来心目中的价格，静待市场下一步的反应。而且那部分急着出售手中物业的业主，基本上在上半年时间已经陆续清货，目前市场上的业主多不急于出售，因此价格让步空间有限。

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　　“反价”重灾区扫描

　　地产界人士表示，一手价高且消化速度快的区域，二手价涨幅最大，业主“反价”最起劲。合富置业专业人士表示，天河、海珠受一手新货影响，“跟风”“反价”现象较明显。在这两个月都出现了5%~10%的升幅。另外，买家需求依然充足也成为业主心态强硬的主要因素，虽然目前部分买家预算与业主叫价有一定的差距，但只要这些板块一出现低于市场价格的“笋货”，买家的购房需求便立刻“显露无遗”。由此可见，价格的松懈便成为“激活”买家需求的关键因素。目前全市热销的楼盘分布在不同板块，记者请各大中介公司人士介绍全市“反价”“重灾区”。各位读者记得留意脚下的“反价”地雷。

　　番禺：

　　天河北：天河公园：

　　星河湾业主“反价”19万

　　满堂红有关分店店长表示，近期星河湾二手业主“反价”比较多，原因是一手组团海怡半岛热销，而且均价超过2.3万元/m2。由于目前星河湾二手均价1.1万元/m2左右，不少单价不到万元，所以业主纷纷提高放盘价，“反价”现象不少。如三期一套91平方米单位，原来业主叫价86万元，不过看到海怡半岛热销，就“反价”到105万元。业主认为星河湾一二手价格相差一倍，每平方米提高一两千元并不为过。

　　天河北：

　　保利中宇热卖 “反价”10

　　%合富置业伊顿分行人士介绍，十一一手新货售价处于高位，直接导致二手业主继续“跟风”“反价”，如天河北保利中宇广场一手价18000~24000元/m2之间，使天河北放盘价12000~13000元/m2左右的业主，觉得自身物业依然有较大上升空间，便会出现10%左右的“反价”。该人士还表示，目前天河北继续“反价”的业主对后市走势的信心较足，不太愿意降价放售。

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　　天河公园：

　　高档物业业主“反价”严重

　　合富置业东晖分行人士介绍，天河公园板块业主“反价”现象较普遍，主要是看中板块居住环境优势和利好因素增多。其中以持有高档物业的业主“反价”情况较突出，一来是因为他们自身不等钱急用；二来是因为选择这部分物业的买家对价格的承受力较强，更多是对物业素质和小区环境的挑选。

　　中介人士表示，天河公园板块业主继续“反价”的原因在于一手新货价格的高企，如东方新世界二手均价目前在16000元/m2左右，与一手价格相差无几。业主觉得买得起这类高质素物业的买家预算已比较充裕，议价空间不大。

　　市场需求较充足，加上天河公园板块的物业有不少是带有名校学位，家长型买家的需求成为购房主力。但由于天河公园板块物业整体均价处于高位，两房一厅的物业普遍也要120万元，买家反而会到华港花园找房，70多平方米总价在80万元左右比较符合他们预算，且业主“反价”幅度在他们预算范围内。

　　宝岗大道：

　　小幅调价促成交畅旺

　　合富置业宝岗分行人士介绍，目前海珠老城区如宝岗大道一带有近六成的业主依然继续“反价”，但幅度有所减小，多在5%左右。主要是由于这一带买家的需求旺盛，有不少是老城区得到合理补偿的拆迁户，追涨情绪较浓。业主见到买家需求跟得上，自然也会相应调高放盘价。

　　目前宝岗大道一带业主叫价较硬的主要集中在高端物业，如亿海湾等。其中亿海湾的业主“反价”情况不算太明显，二手均价基本维持在14000元/m2。有一小部分业主的放盘价在12000元/m2左右时，买家的需求立刻畅旺不少。

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　　工业大道：

　　“反价”太猛 买家被吓跑

　　中原地产海珠区高级营业经理黄日峰介绍，工业大道板块近段时间富力顺意、保利海棠、保利百合、保利红棉的业主“反价”明显。这些大型知名楼盘一直不乏追捧者，现时市场上的盘源短缺，倘若业主“反价”幅度不是太大，大部分买家还是愿意追价的。富力顺意花园某中层单位约82平方米，业主放盘价为85万元。随后不久有买家欲购，业主随即“反价”4万元，买家被吓跑。另一成交热门楼盘保利百合，9月份有业主放售一套120平方米的三房单位，开价130万元，当日下午已经“反价”到135万元。期间不乏买家有意成交，但业主放售价一再“反价”，最高峰时期售价到168万元。这段时间，业主见市场热情有所减退，对价格亦稍有让步，最终该单位在黄金周以160万元成交。

　　员村：

　　盘源增加 “反价”减少

　　在一片涨价声中，员村板块有不少业主开始主动调低放盘价。中原地产东璟花园主管甄欣表示，区域内部分业主想趁现时楼价较高时出货，加上目前市场上盘源较充足，约三成的业主心态有所放软，愿意调低放盘价，或与买家议价的空间也有放大。

　　据甄欣介绍，跑马地花园某高层单位，约112平方米，业主半年前到分行放售，之前80多万元持续“反价”到最高107万元，以致该单位近一个月都无人问津。该业主意识到买家对楼市疯狂追价的热情已经减弱，而且现时即使自己调低价格出售，仍比半年前价格高近10%~20%。最终该业主在十一以100万元的价格出售该单位。

　　记者 李凤荷

　　5 (来源：广州日报)