中投出手伦敦地产胜算几何

　　李俊辰

　　英国房产金融服务机构“全国房屋协会”的最新数据显示，英国房价9月上涨0.9%，已回升到了2008年时的水平。全国房屋协会认为，这表明经济危机的最糟糕阶段已经过去。

　　根据调查，和每单月的计算相比，每三个月的房价涨幅更为稳定。从6月底至9月底的涨幅为3.8%，而其中8月涨幅则为3.3%，这是自2004年8月以来的最大单月涨幅。不过，从谨慎的角度来说，由于高失业率和借贷困难，房价恐怕不会持续强力上升。而另一个应当持谨慎态度的原因，是英国楼市成交量仍然低于正常水平。而且，虽然银行对首次购房者给予低利率优惠，但却要求他们交纳更高比例的首付——这使许多有意购房者临阵退却。不过，潜在购房者咨询数却在增长。这种供需失衡状况表明，短期内房价可能还将上涨。

　　英国的楼市状况吸引了中国投资责任有限公司的目光。中投证实，上个月，已注资英国知名房地产商歌鸟房地产，持股比例将为19%。中投此举，创了英国今年以来地产融资额的最高纪录。此次投资完成后，中投今年已经完成的海外投资额可能达到60亿美元。

　　根据歌鸟发布的消息，歌鸟与中投等4家机构投资者达成金额超8亿英镑的投资协议，约定该项投资在本月20日之前完成，此前则更需要预付1.5亿英镑的交易定金。 此次投资交易由摩根大通担任顾问，除了中投的19%，另外3家——卡塔尔主权财富基金、美国全球基金投资和摩根士丹利房地产基金对歌鸟的持股分别为30%和27%以及10%。这3家机构投资者，均是歌鸟的老股东。卡塔尔控股公司和中投同属主权财富基金，全球基金投资公司则是西蒙·格利克个人所有的一家美国投资公司。

　　歌鸟此次融资的目的在于偿还花旗银行8.8亿英镑贷款。歌鸟是金丝雀码头集团的母公司，拥有其60.8%的股份。金丝雀码头集团开发的金丝雀码头，位于伦敦东南角，有近40万平方米，是伦敦金融城的附属商业区，汇丰、花旗等银行的英国或欧洲总部均设在那里。雷曼曾是金丝雀码头最大租户，签了33年租约。雷曼破产之后，那里空出了近10万平米的写字楼面积。今年3月，歌鸟公布其资产净值比去年下跌了70%。而其不动产资产包括市价则同比下跌了26.5%。对此轮配股，歌鸟的其他股东如英国房地产信托投资公司纷纷表示反对。

　　现在投资低迷不振的英国房地产市场，尤其是经受着价格下滑和交易疲软的双重打击的商业地产，肯定是个好机遇。戴德梁行发布的报告显示，正因为预计英国在2008年至2010年间地产累计回报率将达到自1921年有记录以来的最糟糕水平，使其成为目前唯一吸引国际投资者的地产投资中心。

　　不过，中投虽然此次可能抄到了英国地产行业的“底部”，但地产行业是否能够成为下一轮的经济增长点尚未可知。“抄底”的成功并不意味着是成功的投资。金丝雀码头的地产，与英国金融产业发展密切相关，而金融体系改革仍存在诸多变数，英国正致力于调整经济结构，英国金融业发展前景存在诸多不确定性。所以中投能否获得长期稳定盈利更是未知数。当然，这次海外“抄底”，是一项进可攻、退可守的投资，未来随着全球经济复苏，地产价格存在上涨的很大可能性。在海外征途中曾屡屡遭遇过坎坷的中投，正逐渐走向成熟。

　　至于说中投在英国的投资，是否表示全球金融市场力量已发生变化，我想，答案是否定的。因为仍然处于复苏挣扎中的西方国家，目前很难从相同政治制度的国家中获得资金，因此，主权财富基金便成了西方国家资金匮乏者的“救世主”。而且，由于中投属于中国国有企业，西方国家往往出于经济安全等因素考虑，防止他国投资出现在能源、码头、航运等领域，想一想以前美国国会对中海油收购优尼科的否决吧。而购买商业地产，赚取的只是租金，与收购能源类大不相同，这就不存在难以逾越的障碍。但这些绝不意味着主权财富基金已成为可以“左右”金融市场力量了。

　　中投公司投资歌鸟，从另外一个程度上说，是实现了对花旗的间接输血，改善了花旗的资产负债表，使其能尽快偿还政府债务。 （作者系伦敦欧金投资首席经济学家）