“金九”褪色，“银十”遇冷。房地产销售在经历近半年的“回暖”行情后，开始进入盘整阶段。低迷的销售显然影响了内地房企赴港上市融资，10月14日登陆H股的宝龙地产（01238.HK）融资额度缩水近半。

　　10月6日，宝龙地产发布公告称，其将原计划在3.3~4.9港元之间的招股价，大幅度下调到2.75港元，此次下调股价幅度为44%。该公司计划发行10亿股，其中85%为新股，余下15%为来自宝龙掌门人许健康的旧股。调低招股价意味着其融资额，将由原本最高的49亿港元，降至最低27.5亿港元。

　　“宝龙给后来者树立了"榜样"，随后赴港上市的其他内地房企很可能萧规曹随，跟着调低招股价，降低融资规模。”一位业内分析人士表示，在目前情形下，“降价”将成为内地房企确保赴港IPO顺利完成的“杀手锏”。不排除恒大地产、花样年、福建明发等已经通过港交所聆讯的内地房地产企业跟进降低招股价的可能，而未来龙湖地产的招股价和融资规模也会“就低”。

　　之前据估计，从北京金隅（02009.HK）开始的这一波赴港上市地产股的集资总额将超过500亿港元。上述分析人士预计，由于500亿港元的估计偏于下限，尽管单个企业的融资数额大幅下调，但由于可能在这一时间窗口上市的公司较多，内地房企的融资总额仍可能接近500亿港元。

　　“融资规模的缩减将影响相关公司明年的项目和投资规划，并可能导致企业借款增加，成本上升。”该人士的这一观点马上得到了宝龙地产董事局主席许健康的印证。

　　10月14日，出席公司上市仪式的许健康表示：本次宝龙招股价下调40%属市场决定，在集资额减少的情况下，公司将更小心安排集资用途，并且不排除从银行获得融资。他还特别强调，上市之后有信心将宝龙的负债比率降至50%以下。

　　此前，业内预计，四季度房企海外融资或达近千亿，远超2007年。但从目前房企的上市表现看，诸多业内人士对此并不乐观：“融资额很难超过2007年。”

　　“先头部队”破发的连锁反应

　　作为内地房企赴港上市“先头部队”的华南城（01668.HK）和恒盛地产(00845.HK)显然要比宝龙等后来者幸运。无论是华南城29亿港元还是恒盛12.8亿美元的融资额都在计划之内。

　　不过，这两家公司都在上市首日就遭遇“破发”。9月30日挂牌的华南城全日报收1.62港元，较其招股价2.1港元跌22.9%，创下了香港股市有史以来首日上市最大跌幅纪录；10月2日挂牌的恒盛地产报收3.76港元，较其招股价4.4港元跌14.5%。

　　在新股接连“破发”的压力下，10月6日，总部位于厦门的宝龙地产发布公告称：鉴于香港资本市场新股发行方面的波动情况，以及公司面向散户发行部分的股份认购不足，公司将招股价由每股3.3~4.9港元降至2.75港元。首次公开募股筹资规模也从6.28亿美元降低至3.53亿美元，而挂牌时间也推迟至8天后。

　　果断降价显然得到了市场的认可。10月14日，宝龙地产正式在香港联交所挂牌。当日，宝龙收报2.8港元，较招股价2.75港元高出约1.82%。

　　“就像宝龙降价后的市场表现，本次一批优质地产股低价融资，将吸引更多的投资者关注内地房产股，稳定并提升内地房产股行情。而投资者也因较低的发行价受益。”前述分析人士认为内地房企降价融资积极作用也不小。

　　降价，作为今年最被期待的内地上市房企，恒大地产也难以例外。《投资者报》日前从接近该公司的消息人士处获悉，恒大的IPO融资规模已经从原定的10亿~15亿美元下调至7亿~10亿美元，降幅近半。

　　恒大地产已于9月底通过香港联交所的上市聆讯。10月12日，公司已经进行了预路演，并将于10月19日正式路演。据悉，根据时间表安排，恒大本月22~28日进行公开发售，最快将于11月5日挂牌上市。

　　此前一直被市场看好的“艺术地产”花样年，由于定位高端，成本低利润高，最具吸引力。但据公司内部消息，其也将融资规模确定在了此前传闻的5亿~6亿美元(约39亿~46.8亿港元)的下限――5亿美元。

　　仍未进入聆讯的龙湖地产日前则表示：公司并未受到市场波动的任何影响，上市工作正在筹备中。据悉，该公司上市初步集资约10亿美元（约78亿港元），也在融资下限，预计本月内接受聆讯。业内认为，恒大地产和龙湖地产这两家去年销售额跻身中国前十名的大型房地产商的上市表现，将是内地房企IPO真正的风向标。

　　9月29日，就在恒大地产上市聆讯同日，还有花样年、卓越地产、福建明发、厦门禹洲等4公司在港交所上市聆讯。不过，在激烈竞争之下，各只“准新股”对最终的集资规模以及招股价，都显得小心翼翼，口风甚紧。

　　一位不愿透露姓名的投行人士表示，“尽管恒盛地产上市表现糟糕，但尚不能就此说明，香港市场将不认可此轮上市的内资房产股。”他表示，“恒大地产和龙湖地产等大型房地产商的上市表现，才是房企IPO的风向标。”

　　39家拟上市房企：中小型居多

　　“除了IPO，登陆港股市场的内地开发商还可以通过增发配股、发行可转债等多种渠道募集资金，进一步为公司新一轮的发展奠定强大的资金基础。”中国房地产测评中心主任龙胜平认为，房地产企业想在新一轮的行业洗牌中站稳脚跟，必须抓紧“资本”的稻草。

　　而大部分开发商在成功上市后，都将迅速把融资所得用于买地、开工新项目等方面，以进一步扩大规模，加速发展。

　　据业内人士介绍，由于土地成本相对低廉，毛利率较高，即将赴港上市的内地房企比已上市公司具有更大的优势。

　　据测算，恒大的土地成本为每平方米511元人民币；明发目前储备的土地成本每平方米仅450元人民币。花样年主席兼首席执行官潘军10月12日在上市媒体会透露：一般内地房地产商的地价成本占销售成本的25%，而该公司土地成本更低至同业一半水平。

　　相比而言，在已上市的内地房股中，中国海外（00688.HK）平均土地成本约为1900元，世茂房地产（00813.HK）的土储每平方米地价成本为平均1450元，雅居乐（03383.HK）平均每平方米土地成本为1334元。

　　“上市――融资圈钱――拿地――扩大规模――再圈钱融资。这是房地产企业最普遍的运作模式。”著名房地产专家贾卧龙认为，作为资金密集型产业，上市是房企获得资金最好的渠道，但最终将推高房价。

　　根据易居中国旗下克而瑞咨询公司对中国房地产企业的跟踪调查，近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的国内房地产企业总数达到39家，包括佳兆业、中骏置业等。日前计划在港上市的内地房企超过10家，并以中小型房企居多。

　　贾卧龙说：“房企近期扎堆上市的原因，一是IPO放行，去年IPO暂停以来，积压了很多企业，如今重启势必会造成扎堆现象；二是楼市继续向好，此时上市能卖个好价钱，圈钱较多；三是只有上市，才真正能实现企业升级。因为上市既能带来巨额资金，又能迫使企业完善公司治理。”

　　有观点认为：目前经济尚未完全好转，股价仍然高于实体经济的恢复情况，短期市场仍然以盘整为主。在这样的前提条件下，新股发行很难以较高价格被认购，但这却丝毫不能动摇内地房企赴港融资的决心。由于9月新增贷款创出新低、其他融资渠道收窄，新股上市步伐反而加快。

　　H股IPO泛滥，境外投资者兴趣大减

　　随着房地产行业进入盘整期和港股市场的波动，在十一黄金周前的两个多星期，赴港上市的几只新股纷纷跌破招股价。包括有中国中冶（01618.HK）、利郎（01234.HK）、匹克（01968.HK）、华南城等。“新股潮”转为“破发潮”，并拖累现代传播（00072.HK）、琥珀（00090.HK）以及北京金隅等次新股一齐创下上市之后的新低。

　　有业内人士分析，由于内地房企越来越多地涌向香港资本市场，内地地产概念对香港投资者的吸引力已大不如前。

　　“降价发行，缩减融资规模显然是因为定价过高。今年上半年供销两旺，加上今年信贷非常宽松，造成了这样一个上市的窗口期，可以预见这些房企可以比较轻松地通过IPO上市。”中原房地产经纪有限公司华北区董事总经理李文杰认为，行业和资本市场的大环境决定了内地房企扎堆赴港上市融资。

　　但从投资者结构来看，中资机构、与中资相关的资金和投资财团在金融风暴后成为内地房企海外上市新的机构投资者。

　　恒盛招股前，有4家公司投资者已同意认购恒盛总值共1.3亿美元股份，包括上海实业、南丰集团、远洋地产、中国南方基金。此外，中国人寿、平安保险、经纬纺机、复星国际等都已入股，投资金额由2000万~5000万美元不等。另外，金隅的融资很大部分也来自中资投资者。

　　“今后想融资的房企没有必要到美国、欧洲路演。”程立雄进一步说，这一轮金融风暴后，许多历史上非常成功的投资者不见了。相反，涌现许多新的投资者，而且不少是中资机构或与中资相关的资金和投资财团。

　　对于众多房企赴港表现，野村证券房地产高级分析师李烈伟认为，相对于金融危机之前，目前海外投资者看待内地房企IPO更加理性，“投资者意识到，单纯用土地储备来对企业进行估值是有问题的”。

　　恒盛地产总裁程立雄也认为，海外投资者不再单单追求规模或以土地储备多寡论英雄，更多是要看土地储备的质量、项目的执行能力和盈利能力以及管理层的素质。 (来源：投资者报)