当前房地产市场不需要调控吗？

　　李文龙

　　随着房价持续走高和量跌价升现象的出现，关于当前房地产市场要不要调控的争辩再度四起。

　　近日，国土部智囊机构中国土地勘测规划院发布的《房地产行业价涨量跌现象探析》报告指出，9月份以来出现的价涨量跌问题可能是个危险信号，没有实体经济复苏和适当的调控政策应对，房地产行业会走向一个更危险的极端。

　　对于两种观点的碰撞，有专家提出，这需要从房地产市场的功能属性分析。实际上，我国目前的房地产市场已经不再是简单的商品市场，不再仅仅是满足消费的需要，甚至具有了一部分投资功能，且与宏观经济的关联度很高。因此在市场出现问题时，需要对症下药，对个别环节进行有针对性的调控是必要的。

　　尤其是在国际金融危机以后，经济复苏这段过程中，房地产市场的功能、作用也在悄然发生变化，扮演的角色更为多样，成为拉动经济增长的领头羊，甚至一度成为危机中各路资金的避风港。

　　而大众判断房价的涨跌是基于单纯的商品供需判断。但现在降不降价，实际上掌握在开发商手里，而与开发商有千丝万缕关系的是政府的土地出让收入、银行信贷，还有与之关联的各种产业链条，因此判断房地产市场是否需要调控就应综合考虑了。

　　其实就市场的建设而言，房地产市场的功能应该是满足国民的居住需要，政府下大力气、投入大量资金建设经济适用房、廉租房等保障性住房，也是为了这个目标。而且从长远来看，也只有这样房地产市场才能健康、稳定地发展，否则市场就容易大起大落，美国的次贷危机、日本80年代房地产市场泡沫的破裂已经给我们敲响了警钟。

　　但是，有分析人士表示，我国目前的房地产市场功能已经明显开始异变，最显著的表现就是，投资性需求开始覆盖消费需求，在经济刚刚复苏、未来存在通胀压力的前提下，投资性购房者成为了市场的主力，而许多自住型消费者却被挤出了市场大门之外。这从近期高端住宅市场交易火热，但普通住宅价升量跌的现象中可见一斑。中原地产提供的数据显示，在楼市成交量中，以高端公寓和别墅为主的豪宅成交占比已由3月份的9.4%攀升至9月份的25.7%。

　　这种功能异变导致的直接结果是市场供求双方博弈的力量不均衡。购房者的声音与开发商对市场的影响力相比明显处于弱势，再加之市场供求信息的不对称，所以房价才会畸形地上涨，甚至“量跌价升”等不正常的市场现象出现。

　　专家提醒，尽管短期内房地产的开发投资能起到拉动经济的作用，但长远来看，房地产市场的这种极度膨胀和功能异变也为经济发展埋下了隐患。

　　国家信息中心15日发布的一份报告指出，要正确处理住房与经济增长的关系。诚哉斯言，现在房地产业在所有行业复苏中可谓一骑绝尘。如果把中国经济比喻为车，把房地产业比喻为马，现在是马的速度明显超过了车的速度。如果任由其发展下去，形势会怎样？中间的牵绳会不会断裂？

　　在社会资金过度集中在房地产业的同时，风险也是水涨船高，同时也会抽取其他行业发展的资金，造成经济结构的失衡。同时，居民的总财富量是有限的，房价的过快上涨无疑使得购房支出在居民消费中的比例增加，从而挤压其他方面的消费。

　　另一方面，房地产市场的功能异变也容易滋生泡沫，对其自身的发展也不利。业界普遍认为，从当前量跌价升趋势的延续中可以看出，有刚性需求的自住型购房者观望情绪日趋浓重，而靠过剩的投资性需求支撑的市场只是表面上的繁荣，如果没有刚性需求的支撑，这种发展是不可持续的。

　　试想一下，如果楼市纯粹成了投资者的游戏，没有最终端的自住型购房者接盘，这种击鼓传花式的市场游戏何时结束？到时的市场将何去何从？

　　更何况，由于房地产市场的投资属性过强，也助长了很多投机行为，炒房者不断兴风作浪，扰乱了市场的正常秩序。同时滋生出很多的腐败问题，造成了在开发建设、住房买卖和转让诸多环节的乱象和黑洞。上海“莲花河畔景苑”倒塌、经济适用房违规出售、骗贷炒房等现象已屡见不鲜。

　　可见，房地产市场要健康、稳定地发展，必须回归其本质的使用消费属性。让广大的自住型购房者进场，才能恢复房地产市场正常的供需状态，从这一点上看，当前对房地产市场进行有针对性的阶段性调控确实有必要。