保利·垄上项目

　　新华网消息据中国不动产研究中心（CRRC）统计，2009年9月，北京市别墅销售套数为570套，比8月份略有下降，而8月份北京市别墅销售套数为797套，截止9月底，北京别墅销售成交量已连续3月维持在月均500套以上，同比去年增幅超过100%，预计年度成交总量有达到3500套，而2008年，北京别墅一共仅成交近2000套。在国内通胀预期和全球金融危机持续影响下，以保利·垄上为代表的京城别墅升级产品成为高端消费者继黄金之后资产保值增值的新选择。

　　高端消费者买豪宅当储蓄

　　据《2009胡润财富报告》显示，目前全国千万富豪人数已达到82.5万人，每1万中国人中就有6人是千万富豪。其中，北京的富裕人士最多，分别有14.3万个千万富豪和8800个亿万富豪。根据日前出炉的一份网络调查，手中拥有一定资产的富豪中对提升自身居住生活品质的需求也越发强烈。"在实体经济产能过剩和投资渠道缺乏的背景下，大量的企业资金和个人资金继续进入楼市寻求保值的趋势也将继续推高楼市价格。"在业内享有盛誉的一位专家如是说。房地产业经过一波调整后，成了资本资金避险的主要输出口。在自住需求旺盛和投资资金的涌入的双重因素左右下，不动产成为这些些富豪、新贵出于自住和保值避险的潜在产品之一。

　　同时，由于国家保护耕地政策精神对别墅用地的审批限制，造成独栋别墅用地停止审批，预期未来别墅产品，尤其是容积率超低的独栋别墅累产品供应必将逐步减少，已有的别墅产品的在市场中的价值马上就凸显了出来。加之去年高端住宅市场遇冷，成交量处于低位，开发商纷纷囤地延迟开发，而时下受土地开发期限的约束，开发商必须将早期囤积的别墅用地转化成有效供应投向市场，短期内大量别墅产品形成市场供应吸引了各方的广泛关注。在三方面因素的影响下，使得以别墅为首的豪宅项目目前形成了愈发的发炙手可热的市场局面。

　　品质升级豪宅产品成首选

　　据记者调查发现，在目前豪宅市场供需两旺的新局面中，并非所有豪宅项目均能受到高端消费者的青睐。从豪宅的消费人群看，豪宅投资的主力主要有两类：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星、资源型地区的企业主等。另一类则是"海归"及港澳人士。他们因工作需要在北京购买豪宅多侧重居住享受，已在居住生活上有较高体验的这些高端消费者对别墅的要求精益求精，适宜现代生活的品质升级成为他们基本要求之一。"别墅市场相对于普通住宅市场有很大不同，产品与产品之间品质差别非常大，只有实现品质升级的产品才能更好的达到客户保值增值的目的，这也是目前市场关注度最高的产品的特点"亚豪房地产服务机构策划经理王涛对记者这样表示。

　　三大京城别墅区域中，近期奥北小汤山别墅区关注度一直持续高升，原因也在于区域内新入市的多个别墅产品均实现了品质升级，以目前区域内受关注较高的保利·垄上项目为例，该项目地处奥北别墅区的核心区域，除与周边项目坐拥小汤山温泉资源外，还在后期产品采用了前二后三式创新设计，首次创出了层高3.3米的步出式地下室，部分户型甚至实现四面采光，在类似这样的细节上实现产品品质升级。"开盘之后项目受关注度一直非常高"垄上项目负责人在接受记者采访时掩饰不住兴奋，"甚至有来自内蒙的客户，为了选中自己心仪的好房，不惜一周内四次打"飞的"来看房。"

　　别墅品质开战

　　但"越是高端产品，客户越是越挑剔"京城别墅项目负责人在接受记者采访时不约而同的指出，相比中低端住宅产品，高端物业的消费群体更为关注物业本身的价值，包括品质、区位、配套、服务等层面，"一些定位不准确、价格与价值不符的楼盘将面临较大考验，全面提升别墅的品质，才能更好把握住这一波行情的机会"。

　　"北京市政府将投资2800个亿，对亚奥区域进行全面改造，作为北京楼市最热的黄金地段，坐拥北京中轴龙脉，占尽了天时地利，而小汤山无疑是其中升值潜力最大区域"，王涛表示。他介绍，政府对亚奥区域进行全面改造，奥北区域周边的交通设施已经发展为三横（北五环、北六环、定泗路）、三纵（立汤路、京承高速、八达岭高速）的立体交通网。便捷通达城市东部的CBD、燕莎、使馆区，城市西部的中关村等市内核心区。保利垄上等区域内别墅项目经高速直达亚运村仅需20分钟。

　　就目前而言，中央别墅区、西山别墅区已发展得相当成熟，生活配套亦比较完善，然而据业内相关专家分析，由于区域内土地资源悠闲，后续项目供应不够，很难实现区域内的可持续发展。从地理区位上显示，奥北别墅区正好位于西山别墅区和中央别墅区的中轴位置，单从宜居角度考虑，中轴别墅区无疑拥有更明显的优势，得天独厚的地理环境优势、享誉京城的温泉疗养场所以及奥运之火的带动作用，这都大大增加了奥北别墅区的增值潜力与发展空间，也使该区域能够在近期迅速崛起，成为能与其他两个别墅区分庭抗礼的主力军。

　　无论是豪宅"公寓"，还是豪宅"别墅"，对其产品及售价是绝对没有什么可以受到指责的，这里的问题所在是客源，由于市场的共性，对客源的争夺及其吸引力便成了这些豪宅的焦点。这些豪宅有地段问题、有企业品牌问题、有产品打造的差异化问题。

　　奥北别墅区代表项目保利垄上销售负责人认为别墅项目品质和人性化的体现是抢占市场的根本。"根据实际需求，将老人房设计在首层；并且每一栋别墅都设计入户平台和多步式外廊，防止由于绿化树林太大，小动物窜进家门；首层层高达3.8米，最大化空间视野享受；每一栋别墅都拥有两个以上露台，彰显别墅生活情趣。"不能不说保利人的细心和精心。

　　豪宅产品在整个房地产市场所占比率很小，但是仍然存在着巨大的市场影响力和生命力，作为房地产市场的一个组成部分，是无法忽视的，有市场存在，豪宅产品就会继续繁衍。从某种角度讲，随着历史的变迁，豪宅身价必涨无疑。但是，假如购买豪宅作为投资，那么，对投资回报问题的考虑便要三思而行，一掷亿金的豪宅消费毕竟是少数，市场要的是可持续性，而不是那"狂热"型的从众效应。