广州市政府以“生地熟拍”方式加快推进旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地开发

　　本周二，在无人竞争的情况下，保利地产以1.42亿元的底价毫无悬念地取得了琶洲村超过64万平方米的土地，但要承担总计约44.7亿元的改造成本。相对应地，保利地产将获得3块商业金融业用地和一块居住用地，总占地面积约40万平方米。从目前的多个城中村改造模式上看，琶洲模式和其他相比较，有其明显特征。这是广州首次将城中村改造项目完全交给开发商运作，政府不负责拆迁安置，也就是所谓的“生地熟拍”模式。而在此之前的珠江新城猎德村改造虽然引入了开发商参与，但村民回迁安置房的建设仍由政府组织施工。那么，这种“一锅端”给开发商的琶洲模式好，还是引入开发商的猎德模式好，又或者是由村经济组织自行改造的杨箕模式好，相信在每个村有各自特点的情况下，多种改造模式齐发，才是较人性化的改造手法。

　　从这3个月来政府出台的一系列政策，可以明显看出城中村等低效用地的改造步伐正在加快。今年7月上旬，广州市政府表示正在草拟《广州市推进“三旧”改造试点工作方案》，加快推进旧城镇、旧村庄、旧厂房等低效用地的利用。9月上旬，广州市国土房管局新闻发言人宣称，加快推进“城中村”整治改造工作是广州市委、市政府的重点工作。根据部署，广州将用10年左右的时间基本完成城市建成区范围内138条“城中村”整治改造，用3~5年左右完成其中52条“城中村”的全面改造，在亚运会召开前完成包括琶洲村“城中村”全面改造项目在内的9条“城中村”清拆工作。最近，《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》也在广州市政府常务会议上获得原则性通过。

　　随着广州城中村改造进入全面铺开的阶段，《家天下》记者也在近日走访了其中颇有代表性的城中村，引导市民深入了解广州典型城中村的目前状况以及改造前景，因为，它们的改造也和每个广州人的未来居住环境息息相关。

　　农村用地占全市建设用地四成

　　来自广州房管局的数据显示，目前全市农村建设用地有652.5平方公里，占了全市建设用地的40%，农村的土地资源潜力巨大。在之前草拟的《广州市推进“三旧”改造试点工作方案》中有内容显示，在如今广州城市建设中，最缺的是土地。2008年到2020年，广州可新增的建设用地只有172平方公里，年均13.2平方公里，仅为1996年至2007年期间年均水平的1/4。因此，“三旧”改造将计划在近4年时间里，改造低效用地达到28平方公里。而按照广州目前一年平均2.5平方公里的住宅用地量算，可以用上十几年。其中不少用地是位于寸土寸金，生活便利的市中心。

　　记者查询资料发现，仅越秀区将进行整体规划改造的六个转制社区“城中村”总面积就约5.94平方公里，虽然现在未有具体改造后的功能规划出台，但不少开发商都认为，这些城中村所处地段是老城区的黄金区域，释放出来的土地最好能作为居住用地出让。也就是说，即便5.94平方公里中，有1/3能作为居住用地进入市场，也能为广州楼市提供1.98平方公里，足以支持广州老城区部分未来10多年，甚至几十年的住宅土地需求。如果加上珠江新城内部以及天河、白云、原芳村板块中的大量城中村土地，相信未来广州市中心六区的住宅土地供应在很长时间内将能得到有效保障。

　　形成规模效应才能稳定楼价

　　有市民认为，城中村改造将导致市区楼价下跌，家住五羊新城的张小姐就向记者表示了自己的疑问：如果杨箕村那么多地能用来盖住宅楼，难道不能让市中心楼价降下来么？然而，不少业内人士认为，由于改造成本高昂以及改造时间长，释放出来的土地即便能推出市场，楼面地价也绝不会便宜。

　　越秀某开发商表示，杨箕、寺右等城中村临近珠江新城，在珠江新城最新住宅楼面地价超过1.5万元/m2的情况下，今后村里的土地转变成国有土地后，拍卖的楼面地价也肯定会超过1万元/m2。在不少开发商看来，介入城中村改造，最大的问题还是拆迁困难，村民利益难以协调，但如果能处理得较为顺利，当然还是稳赚不赔的买卖。满堂红置业有限公司研究部总监龙斌认为，城中村改造将使得村里和周围环境变好，不仅会带动周围房改房、次新房等二手房价的上升，在改造成本较高的情况下，即便有新的住宅小区推出，价格也肯定不会下跌。但从长期来看，会对市中心楼价起到稳定的作用。广东中原地产项目部总经理黄韬也认为，地产项目开发周期较长，除非形成规模效应，否则要想通过出让城中村土地来降低市中心楼价还是不容易。记者陈白帆

　　城中村改造10年：从拒绝到引入开发商

　　其实，广州早从2000年就出台了一系列政策措施推进“城中村”改制，但长期以来，政府出于担心开发商介入会进一步加大市中心居住密度等原因，而拒绝引入开发商力量改造城中村。直到今年8月份，由富力地产、合景泰富地产与新鸿基地产合力打造的广州珠江新城CBD都市综合体旗舰项目在猎德涌西区的工地正式动工，才真正揭开了广州引入开发商进行城中村改造的序幕，也成为广州其他城中村改造的可借鉴对象。不过，记者了解到，在广州今年开始的大规模城中村改造进程中，除了猎德模式外，还有琶洲模式、同和模式、花地模式等等，不少城中村针对自身的特点，提出了各具特色的改造方案。这种百花齐放的现象，也和广州市政府的思路不谋而合。在两个月前讨论并原则通过《关于加快推进旧城更新改造的若干意见》中，确立了城中村“拆、改、留”3种改造模式，并进一步完善旧城更新改造拆迁补偿安置政策，提出多渠道筹措安置房源，解决安置房源不足问题；实行“阳光动迁”，全面试行旧城更新改造事前征询制度；坚持市场运作、统筹平衡，积极探索旧城更新改造资金筹措新方式。