中信地产资金链日益吃紧 借道房地产信托融资

　　核心提示：中信银行发行的一款银信合作房地产信托理财产品中，即将上市的中信地产作为信托资金被投资人身影再次凸显，中信银行借道信托公司支持其大股东中信集团旗下公司的意图十分明显。

　　时至年关，收紧信贷当口的银行，再次转战理财产品市场。

　　12月8日，中信 银行（601998.SH，0998.HK）最新公布的中信理财快车计划产品成立公告显示，仅12月3日一天，就有13款不同类型的理财产品成立。

　　在近期密集发行的众多理财产品中，11月30日，中信发行的一款银信合作房地产信托理财产品（中信理财之信托计划0937期1号）颇引人注目。在罕见的银信房地产信托理财产品背后，即将上市的中信房地产股份有限公司（下称“中信地产”）作为信托资金被投资人身影再次凸显，中信银行借道信托公司支持其大股东中信集团旗下公司的意图十分明显。

　　转道信托之巧

　　中信银行网站显示，新发行的这款产品，是一款由中信银行、中海信托推出的典型银信合作信托贷款类产品。产品计划募集资金额为6亿人民币，由中信银行将理财计划资金交付中海信托后，再由中海信托投资北京中信新成置业有限责任公司（下称“新成公司”）。

　　产品说明书显示，上述产品由中信地产提供连带责任保证；而资金直接受益方新成公司，为中信地产为实施亦庄X1地块土地一级开发的项目公司，其中中信地产占股60%。

　　一位不愿具名的银行业分析师分析，中信银行通过发行理财产品，变相向其大股东中信集团旗下的中信地产提供融资，虽然不能称为关联贷款，但明显受益方为其大股东。

　　据一位银行业分析师介绍，中信银行选择中海信托，而非中信信托，也正体现了“巧妙”之处；若选择中信信托的话，关联交易将会成立。

　　根据2007年公布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》，规定除信托资金全部来源于股东或其关联人的情形外，信托公司不得将信托资金直接或间接运用于信托公司的股东及其关联人。

　　事实上，这不是中信银行第一次对中信地产提供资金支持。据《每日经济新闻》报道，中信银行曾向中信地产旗下中信华南有限公司提供过一笔10亿元授信额度，也属于重大关联交易。

　　西南财大金融学院信托与理财研究所研究员赵杨分析，上述中信理财产品6亿元的规模在银信合作理财产品里还算一个比较正常的规模；但银行其实对涉足房地产信托理财一直比较谨慎。

　　事实上，房地产信托理财产品，多数为信托公司通过其他机构或个人投资者募集资金；而银行和信托公司合作的银信理财产品，特别是信贷类理财产品，风格比较稳健，投资额一般较低，高则五万元左右。咎于投资者风险承受能力有限，因此银信合作产品更倾向于投资基础设施领域。

　　“不少银行还是觉得房地产行业风险比较高。”赵杨分析。

　　不过，在一连串被指关联交易的事件背后，中信银行有着不得已“苦衷”。核心提示：中信银行发行的一款银信合作房地产信托理财产品中，即将上市的中信地产作为信托资金被投资人身影再次凸显，中信银行借道信托公司支持其大股东中信集团旗下公司的意图十分明显。

　　上述银行业分析师表示，“尽管不好片面判断关联贷款或关联交易是否正当，但中信银行大量贷款是贷给中信集团子公司的并不是秘密。”

　　就在西班牙对外银行（BBVA）增持前夕，中信银行于今年7月29日向BBVA提供的一笔总计4.3亿美元的授信曾引起外界关注，市场对BBVA收购资金可能来源于中信银行关联授信的担忧和质疑声不断。

　　接近中信银行的人士对记者表示，上述针对BBVA的授信只是一个授信额度，并不代表真正授信；尽管如此，中信银行确在关联交易问题上被有关部门要求完善制度。

　　中信地产资金链紧张？

　　中信银行取道信托支持中信地产的背后，是中信地产日益吃紧的资金链。

　　事实上，自2007年12月，中信集团将旗下的地产业务进行重组整合成立中信地产后，中信地产一直以“跻身行业综合实力前三名”为目标，并大举扩张。

　　公开资料显示，中信银行目前与各级政府签署的土地一级开发协议面积已超过3036万平方米，而二级开发业务年开复工面积也已超过600万平方米，土地储备约2000万平方米，成为中国房地产行业的领军企业之一。

　　大肆扩张需要巨大的资金需求，事实上，进入11月，亟待上市的中信地产被爆出资金链吃紧的传闻。

　　据《中国房地产报》报道，11月初，一家总部设立在上海的股份制商业银行拒绝了中信地产一笔100亿元融资授信申请。接近中信地产的人士表示，银行担心资金可能出现与申请用途不相对应的情况，银行难以监控实际使用情况和流向。

　　从银行贷款受阻的中信地产不得不假借房地产信托等其他融资渠道。

　　据西南财大赵杨分析，2009年以来，随着房地产市场成交量、房价的节节攀升，开发商看好未来发展前景，大量囤地，导致资金需求旺盛。相比银行贷款，房地产信托产品因审批环节比较少而备受地产商青睐。

　　根据西南财大统计，2009年11月，市场共发行16款房地产信托理财产品，略多于上个月的13款；同时，11月份，共有19款房地产信托理财产品成立，规模为35.4亿人民币，大大高于10月份的16亿。

　　10月份，由于受到房地产市场成交量下滑影响，房地产领域信托产品募集规模由9月份的23亿元突降至10亿元，但这一趋势并未得到延续。