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S*ST圣方新股东:新华联置地资产实力探秘

来源:全景网-《证券时报》
2009年12月11日14:43

   证券时报记者刘铭张芳

  S*ST圣方(000620)于近日公布了“重组及股改”预案,显示停牌长达44个月后圣方科技即将重获新生,脱胎换骨变身为地产开发商。此次重组公司拟注入新华联置地100%股权,新华联置地究竟是一家怎样的企业?拟注入资产的质地如何?价值何在?

获取资本市场平台后公司的发展路径会发生哪些变化?带着上述疑问,笔者走访了新华联置地,一探究竟。

  新华联置地:稳健低调的北京地产新锐

  新华联置地前身为北京新华联置业有限公司,成立于 2005 年6月23日,实际上,新华联集团早在1992年就进入了房地产行业。公司17年来累计开发房地产项目超过20个,开发总面积达到300多万平方米。目前新华联置地控股项目公司超过11家,正在开发或拟开发的房地产项目分别分布在北京、唐山、株洲、惠州、黄山等多个大中城市。新华联置地不但从事房地产的开发和销售,还在北京市持有新华联大厦、丽景湾国际酒店、新华联培训中心等写字楼、酒店及综合楼等投资性地产物业,面积达7万多平方米。截至到2009年7月31日,公司土地储备已达128.91万平方米;另外通过积极参与各地土地一级开发、项目招标等运作方式,潜在的土地储备总量有望达到6000余亩,资源储备十分丰富。

  新华联地产被人们熟识始于本世纪初公司在北京通州区的“新华联家园”、“新华联锦园”住宅小区项目,当时京城地产商还主要纠结在三环内外,新华联置地却另辟蹊径,在通州城铁通车前率先进入该区域,抢占了市场发展先机。“新华联家园”建成后成为通州区的区域地标性建筑,曾在2002年荣获北京市人民政府授予的“金牌住宅小区”称号;“新华联锦园”当时名列北京市“十大优秀楼盘”。近几年公司又陆续开发了“新华联丽港”、“新华联丽景”、“北京青年城”和“新华联商业大厦”等项目,这些项目分别地处繁华的北京市朝阳区酒仙桥国际商业区、北京市朝阳区十里堡成熟地段和海淀区公主坟中央政务区等,分别为酒店式公寓、高档写字楼、五星级酒店、大型商场和高档住宅,定位准确且符合区域特点,赢得了市场的认可。“新华联丽港” 曾荣获“2006中国中小户型最佳投资型物业”、“中国百佳经典楼盘”、“中国城市魅力经典楼盘金樽奖”等荣誉称号。“新华联商业大厦”项目曾荣获“2007年西北京领袖金盘”称号。

  伴随着多个地产项目的成功运营和公司的不断发展,如今的新华联置地在群雄并起的北京地产市场已经占据了一席之地,且在业界树立了良好的品牌优势,公司及下属企业曾获得多项荣誉:新华联恒业曾在2004年3月被评为“中国房地产企业优秀品牌示范单位”和“中国优秀企业”,2005年1月被评为“2004年北京十大新锐品牌”,2006年9月被评为“中国房地产企业100强”,2007年10月位列“中国房地产企业200强”第44位等等。华信鸿业2007年12月曾被《北京楼市》评为“2007-2008'改变城市,影响中国'十大地产领袖企业”,2008 年1月被《京华时报》评为“北京最具影响力地产企业”;“2007年度中国房地产北京地区综合实力排名十强影响力企业”(《中国房地产年会》)等等。

  公司在立足北京的同时,2008年开始大力投入二线城市的开发,先后进入了唐山、株洲、惠州、黄山等多个具有发展潜力的大中城市,从而,新华联置地迈开了向全国性房地产企业转型的战略步伐。当笔者问到什么是公司成功发展的关键要素时,相关负责人提到最多的是稳健的战略风格,稳健不仅渗透在公司项目开发的各个环节,还体现在公司盈利模式的构建上。公司对于每个地产项目都采用谋定而后动的战略,看准时机,低价拿地绝不追高,在确保无风险有盈利的情况下,才会开工建设,一般销售周期都在3年以内,从而保证资金的快速回笼。在盈利模式上,公司不仅致力于房地产的开发和销售,还拥有新华联大厦、丽景湾国际酒店等持有型物业,丰富的产品形态规避了产品单一导致的市场竞争力不足风险,增强了公司在竞争激烈的房地产行业中的生存发展能力。

  股东实力雄厚 业绩稳步增长

  新华联置地的地产业务近几年来均保持稳定盈利,年平均净资产收益率均高于15%。从公司的公告中可以清晰地看到,在2008年国内地产业一片低迷的情况下,公司仍取得了销售佳绩,当年的营业收入比2007年增长了52.09%,净利润增长幅度为51.83%,显示出公司优异的抗风险能力和良好的经营水平。2009年公司有部分项目进入收获期,收入和利润将大幅增长,有望完成销售收入24亿元,实现净利润在3.5亿元之上,增幅分别是上年同期的206%和169%。另外,根据公司控股股东--新华联控股本次重组的特别承诺:“本次重大资产重组完成后,新华联置地在2009年、2010年和2011年经审计所确认归属于母公司的净利润分别不低于:35,375.85万元、45,213.43万元、55,000万元”。上述承诺数据显示公司拥有良好的持续盈利能力。

  新华联置地的控股股东背景和本次重组前引入的三位战略投资人是市场普遍关注的焦点。公司股权由新华联控股、科瑞集团有限公司、泛海投资股份有限公司、巨人投资有限公司、北京长石投资有限公司、北京合力同创投资有限公司联合持有。其中,新华联控股是公司的控股股东,其与长石投资、合力同创为一致行动人。公司的各位股东均是产业界赫赫有名的企业,实力相当雄厚。

  新华联控股是国内企业多元化发展的一个标杆,已成为涵盖矿业、化工、房地产、陶瓷、城市管道燃气、酒业、金融投资等多个产业的大型现代企业集团,年营业收入超过150亿元,连续5年跻身中国企业500强和中国民营企业100强。近年来,新华联控股成功打造出金六福、香格里拉·藏秘、东岳化工、华联陶瓷等系列品牌,旗下还拥有5家控股或参股上市公司。傅军先生是公司的实际控制人和掌舵人,持有新华联控股42.5%股权,并通过新华联控股直接持有通葡股份17.53%股权,另外还通过新华联国际投资有限公司分别持有两香港上市公司东岳集团、金六福投资35.12%、15.17%的股权。同时,公司还持有长沙银行12.03%股权以及天津滨海农村商业银行10%股权。

  科瑞集团总部设在北京,公司以投资为主体,投资领域涉及电气产业、果汁产业、生物制药、金融产业、健康管理、瑞泽网络、房地产业等多项产业。科瑞集团旗下上市公司有平高电气上海莱士、安德利果汁。

  泛海集团创立于1988年。集团核心企业为中国泛海控股集团有限公司,注册资本为60余亿元人民币,公司以房地产、金融、能源、综合投资、资本经营为核心业务,参股联想控股、民生银行海通证券等上市公司。

  巨人投资,投资领域涉及食品生产与销售、生物医药、生物技术、房地产、计算机游戏软件开发等多个领域。公司控股或参股巨人网络、民生银行、华夏银行等上市公司。

  价值低估,新华联置地增值前景明朗

  本次新华联置地100%股权的最终定价为29.2亿元,据公司相关负责人介绍,为保证此次股改及重组的顺利进行,以及保护中小股东利益,在对新华联置地权益资产的评估上,采用了较为保守的做法,估值较低。据了解,公司在2008年底拿到的2个地块,分别位于北京通州的运河湾30万平方米项目以及位于广东惠州大亚湾130万平方米项目,当时由于地产行业景气度低,相应的拿地成本比较低,而在此次评估中这两个项目均以资产账面原值计价而未评估增值,因此,本次公司的评估价值实际上小于将要注入上市公司资产的实际价值。

  例如,新华联置地以极低价格购得通州运河湾开发总面积30万平方米的两块土地,折合楼面价格仅为2500元/平方米。据介绍,在公司拿下运河湾地块2个月以后,附近成交的地块楼面价已经涨到4500元/平方米,目前价格在8000元/平方米左右。统计数据显示,今年8月,通州商品房供应均价已迈上每平方米万元水平。新华联置地运河湾两地块坐落于通州的运河沿岸,地理位置优越,运河景观风景宜人,河面波光粼粼,两岸绿树成阴。而筑宅于运河沿岸,又符合国人聚水生财的风水理念,开发前景看好。

  惠州大亚湾项目130万平方米的储地中,折算的楼面地价已升值50%以上。该项目位于大亚湾中心北区核心地段,东临规划中的大亚湾市政广场,周边基础配套完善,项目定位为中高档商住一体化小区。惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽,紧邻深圳和东莞。根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》,目前,深圳、东莞、惠州正在积极打造半小时“深莞惠经济圈”,深莞惠一体化、同城化趋向将为惠州房地产市场带来发展新机遇。相关统计数据显示,今年11月,惠州城区商品房供应均价为5028元/平方米,相比深圳关外过万元的销售均价,惠州仍是“洼地”,该储地未来的开发增值空间极具想象力。

  上述地块此次均以账面价格注入上市公司,由于公司拿地成本低廉,未来具备广阔的市场定价空间,后续开发销售的增值前景明朗。而未来增值收益将由新老股东共享,这对中小投资人来说,是实实在在的一大利好。

  资本插双翼 天高任翱翔

  经过多年发展,新华联置地拥有品牌、资源、人才等多方面优势,过往业绩优良,目前公司已进入规模化发展阶段,为了保持快速发展势头,更好地把握行业机遇,展开资本运作是公司进一步跨越式发展的必然要求。目前我国房地产行业集中度非常低,公司依托借壳上市做大做强存在广阔空间。

  本次重组完成后,新华联置地目前正在开发和拟开发的项目土地面积和规划建筑面积,完全能保证未来3-5 年的投资开发需求。同时,公司也将在土地市场中寻求投资收购机会,积极通过股权收购、增资扩股、联合开发等方式寻找项目,增加土地和项目储备,充分保障未来可持续发展的需要。

  对于公司今后的发展,新华联集团董事长兼总裁傅军表示,未来新华联地产业务主要立足北京,面向全国开发新的地产项目。新华联将继续增加土地储备,力争以每年开发10个左右项目的进度,争取在今后3-5年内,使地产业务年销售规模突破50亿元,公司跻身于我国中型以上房地产企业的行列。

  

责任编辑:钟慧
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